Akte niet te verlenen binnen maximaal termijn van 4 maanden

[strandvis]

Beste,
Ik zit met volgende situatie: Na zelf een bouwvergunning te willen indienen om een rijwoning te renoveren, waarvan we meer dan 3 maand geleden de verkoopovereenkomst hebben getekend,,wordt geconstateerd dat er geen bouwvergunning werd ingediend door de huidige eigenaar/verkoper. Deze eigenaar was van oordeel dat voor het slopen voor een deel van de achterbouw die 'vasthangt' aan het hoofdgebouw , en terug opbouw ervan ,geen vergunning nodig was, als hij maar dezelfde oppervlakte, en inhoud ervan respecteerde.(verbouwing gebeurde 9 jaar geleden) Na vele contacten met stedenbouw kloppen deze beweringen niet,daarnaast wijkt het nieuwe gedeelte van de woning af van hetgeen wat geregistreerd staat bij de afdeling van ruimtelijke ordening (o.a , het aanpalend 'chauffagekot' staat er niet op.'minimale' afwijking)
Ik heb dit reeds 2 maand geleden uitgelegd aan de tussenkomende makelaar dat hier een regularisatie nodig is. Zij hebben echter deze zaak laten liggen omdat ze er rotsvast van overtuigd waren dat een bouwvergunning niet nodig was. (volgens stedenbouw wel, omdat dit op de perceelgrens staat, en het geen losstaand gebouw betreft, maar volledig 'vast hangt' aan het originele huis (stabiliteitsproblemen bij sloop... zelfs een architect is nodig). Ee maandje geleden heb ik ze dan nog eens opgebeld dat ze zelf eens maar contact op moeten nemen met de dienst stedenbouw.Ook de notaris heeft de makelaar op de hoogte gesteld van het feit dat er een regularisatie nodig is. (Ondertussen meer dan een maand geleden).
Van de dienst stedenbouw hebben we nu gehoord dat de huidige eigenaar ondertussen wel reeds alle documenten voor regularisatie heeft opgevraagd, maar deze aanvraag werd nog niet ingediend.Volgens stedenbouw zal dit een ingewikkelde zaak worden omdat alle buren (en dat zijn er heel wat...) akkoord moeten zijn ...Dit kan met gemak nog meer dan 3 maand duren, terwijl ik hoopte om de eerstvolgende dagen de akte te ondertekenen. Merk wel op dat er geen klacht wegens bouwovertreding werd opgemaakt.Als koper wens ik echter dat alles geregulariseerd is, voordat de akte wordt ondertekend. 3 maand geleden betaalden we wel reeds 10 % voorschot.In het verkoopcontract staat duidelijk geschreven dat er geen 'gekende' bouwovertredingen zijn en de akte verleden moet worden binnen de 4 maand. Deze voorwaarden worden in mijn geval niet vervuld. Dit kan hier nog minimum 3-4 maand aanslepen, terwijl ik eveneens reeds voor de koop een lening werd aangegaan. Hoe wordt zoiets opgelost? Uiteraard heb ik geen goesting, door een fout van een andere, boetes te betalen wegens te laat betaalde registratierechten...

[mava105]

Er is geen wettelijke verplichting een akte binnen de 4 maanden te verlijden. Het is wel wettelijk verplicht de registratiekosten binnen de 4 maanden na ondertekening van het compromis te voldoen op straffe van een boete.
Je zal dus die registratiekosten dien te betelen via uw notaris, en dan kan de akte gerust binnen xx jaar verleden worden.
Uw termijn van 3-4 maanden voor het regulariseren van het dossier bij stedenbouw is wel heel optimistisch bekeken.

[strandvis]

Dat van die 4 maanden staat in het verkoopscontract (compromis)
De notaris meldde reeds een maand geleden: Er wordt geen enkele cent meer uitgegeven voordat er een regularisatie is , die ten koste is van de verkoper.Het is trouwens gevaarlijk om registratiekosten te betalen voordat de akte is onderschreven??? Stel je voor dat die koop dan niet doorgaat, dan ben je een enorme som geld kwijt toch???
Is het dan niet beter om af te zien van de koop (onderlinge overeenkomst indien mogelijk), met volledige terugbetaling van het voorschot natuurlijk, en te wachten tot alles is goedgekeurd, of eventueel iets anders te zoeken om aan te kopen....

[mava105]

.Het is trouwens gevaarlijk om registratiekosten te betalen voordat de akte is onderschreven??? Stel je voor dat die koop dan niet doorgaat, dan ben je een enorme som geld kwijt toch???
n....

En toch zal je die moeten betalen wil je de boete ontlopen. Indien de akte uiteindelijk niet doorgaat kan je het geld terug vragen.
http://www.belgischrecht.be/fiches_deta ... cat=7&id=3" onclick="window.open(this.href);return false;

[strandvis]

Typisch voor het Belgisch Apenland...Ik moet dus in eerste instantie opdraaien voor een ander zijn fout (lees: geen bouwvergunning).
Welke rechter gaat mij ongelijk geven als ik zeg dat , als er duidelijk een bouwovertreding is gemaakt, dit eerst moet geregulariseerd worden voordat de akte wordt verleend?
oplossing?:De betrokken partijen kunnen nu de gesloten koopovereenkomst minnelijk ontbinden. Gebeurt dat vooraleer
de termijn van vier maanden voor de aanbieding ter registratie is verstreken, dan moet daarvoor alleen een vast recht van 10 euro worden betaald. In vaktermen heet dit het ‘bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding’
ontbinding moet de initiële koopovereenkomst ter registratie worden aangeboden. Ook die wordt aan hetzelfde tarief van 10
euro onderworpen, wat de totale kost van de transactie op 20 euro brengt.
(zie http://fin.vlaanderen.be/nlapps/data/do ... echten.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;)

Nadien kan je eventueel idd met veel moeite registratierechten terugvragen, maar dit lijkt mij een juridisch moeilijkere procedure dan de minnelijke ontbinding.
En daarnaast: hoeveel intrest wordt mij gegeven op betaalde registratierechten? Stel je voor dat het een paar jaar duurt voor je alles terug krijgt... (voorschot en registratierechten),we spreken tenslotte van om en bij de 50000 euro....

Dan lijkt het me veel eenvoudiger om de zaak proberen minnelijk te ontbinden.... we zullen wel zien wat de notaris zegt.

[Rene]

Moest achteraf blijken dat de koop niet doorging kan je wel je geld terugeisen van de staat.
Ken nog zo een geval . Bous SOD woning, gebreken, proces en ondertussen registratie betaald.
Na het vonnis in het voordeel van kopen die uiteindelijk NIET kocht alles terug gekregen. Incl. advocaat en expert kosten, ...

[Franciscus]

U had kunnen tekenen onder voorbehoud en dan de redenen waarvoor voorbehoud gemaakt. Staat het hebben van correcte vergunningen in de compromis -n staat er bij dat bij geen correcte documenten u afziet van de koop en een schadevergoeding vraagt van € X? Wie is er dan in fout gegaan U .... of de staat ... de staat heeft het contract NIET getekend U wel.
U HEBT NU DUS AL GEKOCHT een compromis is een koop... de akte maakt het alleen tegenstelbaar aan derden.
Denkt u echt dat het in andere landen anders is.

[j.demoor]

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘waarvan we meer dan 3 maand geleden de verkoopovereenkomst hebben getekend’ houdt in dat u sedertdien eigenaar bent van wat u kocht.

“Art.1604.De verkoper moet aan de koper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is. Levering is de overdracht van de verkochte zaak in de macht en het bezit van de koper.”(B.W.).

‘In het verkoopcontract staat duidelijk geschreven dat er geen 'gekende' bouwovertredingen zijn’...‘Daarna wordt geconstateerd dat er geen bouwvergunning werd ingediend door de huidige eigenaar/verkoper.’

Op die gronden kan u ontbinding van de koop met schadevergoeding vorderen.

“Artikel 35...De verplichting tot aanbieding ter registratie van akten of verklaringen en tot betaling van de des betreffende rechten en gebeurlijk de geldboeten, waarvan de vorderbaarheid uit bewuste akten of verklaringen blijkt, berust ondeelbaar :...6° Op de contracteerende partijen, ten aanzien van de onderhandsche of buitenslands verleden akten, waarvan sprake in artikel 19, 2°, 3°,b) en 5°, en ten aanzien van de in artikel 31 voorziene verklaringen;...
Art.19...2° De akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt;...”(Wetboek registratierechten - Vlaams Gewest =W.Reg.).
Het ontbreken van een authentieke notariële akte ontheft u dus niet van de verplichting tot aangifte ter registratie binnen de vier maand na de koop(art.32 W.Reg).
In geval van minnelijke ontbinding : zie art.76 W.Reg.
“Artikel 209 Zijn vatbaar voor teruggaaf :...3° het evenredig recht geheven wegens een overeenkomst waarvan een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest de ontbinding of de herroeping uitspreekt of vaststelt, mits uit de beslissing blijkt dat ten hoogste één jaar na de overeenkomst het geding, zelfs bij een onbevoegd rechter, is ingeleid...”(W.Reg.).

[ddanck]

De registratierechten zijn al verschuldigd van zodra er een akkoord bestaat. Ze zijn bovendien verschuldigd door de koper, wat niet betekent dat de administratie ze niet bij de verkoper kan opvragen. De termijn daarvoor bedraagt 4 maanden, met andere woorden: als na vier maanden de rechten niet vrijwillig door de koper zijn voldaan, kan de administratie deze bij koper of verkoper invorderen. Zijn er voorwaarden bedongen, zoals het bekomen van een lening of de nodige documentatie, dan begint de termijn van 4 maanden pas te lopen zodra deze voorwaarden vervuld zijn.

De enige manier waarop de rechten niet verschuldigd zullen zijn, is de vernietiging of de ontbinding van de koop, maar daarvoor moet u zich tot de rechtbank wenden. Dit moet binnen het jaar na de compromis, anders zijn de rechten hoe dan ook verschuldigd.

[strandvis]

Dank voor alle reacties...Ondertussen heb ik beslist om nog eventjes te wachten en binnen enkele weken de notaris op de hoogte te brengen van de volgende mogelijke stappen dat ik wens te zetten:
- Minnelijke Ontbinding van het compromis , tenminste als de verkoper akkoord is.(de goedkoopste oplossing)
-Indien de verkoper niet akkoord is moet de originele prijs in mindering gebracht worden (lees=de waarde van het vastgoed zonder het gebouw ( waar er geen bouwvergunning voor is): Is dat eigenlijk wel mogelijk? tenslotte staat op het compromis een hoger bedrag..., maw er moet een nieuw compromis getekend worden....
-aangezien op het compromis duidelijk staat dat er geen gekende bouwovertredingen zijn, maar nu wel blijkt dat er geen bouwvergunning werd geleverd voor een gedeelte van de rijwoning concludeer ik dat , als de verkoper niet akkoord met een minnelijke schikking, ik zeer grote kansen maak om dit in mijn voordeel rechterlijk te ontbinden (lees: alle kosten hieraan verbonden zijn voor de verkoper)
-Als dan toch nog de akte wordt verleend, zal dat zeker en vast nog 3 maand duren, dan stel voor dat ik ,bij de notaris, op papier te zetten dat de verkoper verantwoordelijk is voor de boetes door te laat betaalde intresten, juist door het feit dat hij bewust heeft gewacht om een regularisatieprocedure te starten.
-PS: deze week belde ik ruimtelijke ordening , een regularisatie is zelfs nog niet eens ingediend....de verkoper werkt dus niet mee....

[Franciscus]

Meer dan drie maanden geleden en u gaat nog enkele weken wachten......