Berekening verwarmingskosten

[Kersenboom]

Mijn vraag betreft de berekening van verwarmingskosten door de huurbaas.

In mijn geval gebeurt dit 60% op basis van de individuele tellers (variabel deel) en 40% op basis van het totale verbruik dat dan proportioneel verdeeld wordt over de appartementen (vaste deel), aangezien de eigenaar ervan uitgaat dat iedereen meegeniet van de verwarming van zijn buur, wegens warmteverlies etc.

Nu geeft dit voor mij bij de eindafrekening een gigantisch verschil, aangezien ik uit de cijfers afleid dat ikzelf 25 euro op 5 maanden heb verbruikt, en mijn buren met een even groot appartement gemiddeld 450 euro. Hierdoor betaal ik 18 euro eigen verbruik (variabele deel) en bijna 200 euro voor het vaste deel.

Nu is mijn vraag, dient deze berekeningswijze ergens vermeld te worden in het huurcontract, of mag de huurbaas zelf kiezen hoe hij op het einde van het jaar de eindafrekening voor de verwarming maakt?

Het is toch enigszins oneerlijk dat ik dien mee te betalen voor de excessieve verwarmingskosten van mijn buren?

[JPV]

zijn er aparte tellers of tellers op de radiatoren?

[roharro]

Vermoedelijk staat dit in de basisakte van het gebouw waardoor uw verhuurder gebonden is.
Vermoedelijk staat er in uw huurcontract een clausule dat hij de aan hem aangerekende verwarmingskosten mag doorrekenen aan de huurder.

Het is normale praktijk dat een deel van de verwarmingskosten evenredig wordt verdeeld en de rest op basis van de caloriemeters.
Maar die verdeelsleutels verschillen van gebouw tot gebouw.

[Kersenboom]

Bedankt. En kan ik als huurder de basisakte inkijken of ergens opvragen?
Mijn huurbaas is nogal kort van stof en staat vast niet te springen om de moeite te doen en mij een scan door te sturen.

Hij zei wel dat dit staat in het huishoudreglement, is dit een intrinsiek deel van de basisakte? Dit document was hij mij vergeten te geven toen ik in het appartement trok. Ik heb nu een kopie ontvangen, maar het is dan niet gedateerd noch ondertekend. Bovendien staat er geen referentie naar in het contract, dus kon ik toch zelfs niet weten dat er één was. Of gaat men door het tekenen van een huurcontract automatisch akkoord met het huishoud reglement? Nu, in dat befaamd huishoudreglement staat ook dat men geen huisdieren mag houden, terwijl het hier bij wijze van spreken een halve zoo is. Makkelijk om enkel de regels te volgen die je als huurbaas het makkelijkst uitkomen natuurlijk...

[Franciscus]

U had als huurder op zijn minst het huishoudelijk reglement moeten krijgen met de voor de huurder belangrijke wijzigingen over de laatste jaren.
Is er een syndicus daar kan u altijd inzage hebben ... uiteraard ook bij de eigenaar van het appartement.
Basisakte is de aankoopakte dan het reglement/statuut van het gebouw en het huishoudelijk reglement.
Alle reglementen dienen sedert 1.9.2014 te zijn aangepast aan de wet van 2.6.2010.
In het reglement staat meestal ook de verdeling van de aandelen van een appartement in het geheel en hoe de algemene kosten moeten verdeeld worden.
Is het een groot gebouw dan kan u dikwijls gewoon per mail van de syndicus die info bekomen.
Trouwens de eigenaar moet aan de huurder de volledige kost kunnen voorleggen en dan zijn aandeel hierin en daarvan het deel van de kosten die voor de huurder zijn

huurwet en nog wat nuttige info
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.juridischforum.be/forum/view ... 87&t=32554" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.juridischforum.be/forum/viewforum.php?f=87" onclick="window.open(this.href);return false;

[Kersenboom]

De huurwet schrijft voor (Wet van 13 april 1997 Art. 9, 4° Art. 15) dat
indien de kosten en lasten niet forfaitair worden bepaald, de wet voorziet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De bewijsstukken moeten worden voorgelegd. De huurder heeft dus het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.

Ik lees dit als zijnde dat de huurder bij ondertekening een duidelijk beeld dient te hebben van wat de kosten en lasten zullen bedragen, en deze dienen overeen te stemmen met de werkelijke uitgaven voor diens woonomtrek. Mijn factuur van Techem dient dan toch de werkelijke uitgaven te weergeven voor mijn appartement. Die 40% zijn toch geen werkelijke uitgave voor mijn appartement, maar gebaseerd op een veronderstelling die niet gestoeld is op feiten. Meegenieten van de verwarming van een ander is geen exacte wetenschap, niet iedere bewoner geniet evenveel mee, en toch plakt men er een exact percentage op. Als er individuele tellers zijn voor elk appartement, waarom dan nog een huurder aanrekenen volgens dit principe?

Worden er dan testen en onderzoeken gedaan om na te gaan of dit de realiteit is (die 40%), of zwiert een syndicus op dat huishoudelijk reglement er maar op wat hem aanstaat? In mijn geval is de eigenaar tevens de syndicus, aangezien er weinig appartementen zijn, dus lijkt het bijna alsof hij vrij spel heeft?

Dit staat er trouwens in mijn huurcontract:

Komen ten laste van de huurder: alle huur- en onderhoudsherstellingen evenals de grote herstellingen die normaal gezien ten laste van de verhuurder zijn, maar die veroorzaakt werden door toedoen van de huurder of van een derde en waarvoor de huurder aansprakelijk is.

De huurder staat in voor de betaling van het verbruik van water, gas en elektriciteit, alsook voor de betaling van de huur van de tellers. Hij zal erover waken dat de afloopbuizen niet verstoppen en ze indien nodig op eigen kosten laten ontstoppen.

De huurder zal de binnen- en de buitenruiten moeten onderhouden en ze door andere ruiten van dezelfde kwaliteit moeten vervangen als ze gebroken of slecht zijn en dit zelfs door toeval of overmacht.

De huurder zal bijdragen voor een . 87. /1.000ste (zoveel als er appartementen zijn) in alle onderhoudskosten voor de gemene delen, zoals daar zijn: onderhoud van traphal, lift, elektriciteitsgebruik van de automatische lichtschakelaars en van de drijfkracht (lift en centrale verwarming), verzekering der gemene delen en het beheer.

De huurder zal op deze kosten maandelijks een voorschot betalen van € 100.
Tenminste eenmaal per jaar zal de huurder een gedetailleerde afrekening krijgen. Zo nodig kan de huurder inzage van de afrekening of de voorlegging van de bewijsstukken vragen.

[bambipower]

ergens krijg ik het vermoeden dat het vaste deel inhoud : onderhoud gang, elektriciteit gang, techem tellertjes, misschien water, ... kuisen schouw, onderhoud ketel, ...
en dat het variable deel inhoud : het verbruik berekend volgens de techem tellers

[Kersenboom]

Neen hoor, mijn Techem factuur is onderverdeeld in 4 delen:
- Verwarmingskosten: variabel (60% volgens individuele tellers) en vast deel (40% van de totale kosten volgens de verdeelsleutel 87/1000)
- Sanitair water
- Algemene kosten (volgens verdeelsleutel 87/1000, en hier betaal ik al 300 euro voor 5 maanden, dus toch wel al een mooi bedrag voor onderhoud waar ik weinig van merk)
- Factuur Techem (voor de opnames en de huur van de tellers)

Die Algemene Kosten staan in het contract, maar over die verdeelsleutel voor verwarmingskosten wordt er niet gesproken. Dit staat wel in het huishoudelijk reglement, dat ik dus nog maar net heb gekregen en waar er niet naar wordt verwezen in het contract. Bovendien heeft hij dat document volgens mij ergens in een oude bundel papieren gevonden: oude spelling en verwijzing naar winkels (onder de appartementen) die niet meer bestaan.

[bambipower]

vind het zelf ook maar een vreemd systeem. Het nut (en de extra kost) van de techem metertjes gaat zo wel grotendeels verloren.
Wat wel is, is als de verwarming uit ijzeren leidingen bestaan, dat die leidingen op zich al een verwarming zijn. U zou dan bvb uw chauffage kunnen dichtdraaien, en toch de thermostaat aan, waardoor je warmte krijgt via de leidingen. Uw techem metertjes zullen dan niet tellen, maar toch krijg je verwarming. Misschien verklaart dat die 40%

Ik zou aan je huisbaas meer informatie vragen rond deze verdeelsleutel (aangetekend) en ook vermelden dat u hiervan niet op de hoogte was.

[roharro]

In verschillende gebouwen waar een gemeenschappeijk verwarmingssysteem is weet ik dat deze verdelingssleutel wordt toegepast.
Het heeft te maken met de verwarming van de gemeenschappelijke delen, de verliezen in de buizen, de verliezen van de centrale ketel en soms ook de verwarming van het sanitaire water dat gemeenschappelijk gebeurt.
Mijn huurders krijgen het detail van de afrekening en hebben nog nooit geklaagd.

[Kersenboom]

En heeft u uw huurders daar over ingelicht bij het ondertekenen van het contract/huishoudelijk reglement?

Voor mij draait het vooral om het feit dat het verschil met de buren zo groot is. 450 euro voor 5 maanden, inclusief 2 zomermaanden, die hun appartement is toch een sauna waar de verwarming 24u, 7 dagen op 7 aanstaat? Mijn medebewoners zijn voor 90% ook gezinnen en gepensioneerden, hun verbruik is sowieso veel hoger dan dat van een werkende alleenstaande. Mijn eigen verbruik is 25 euro voor 5 maanden, ook wel omdat de verwarming in de woonkamer niet werkt. De eigenaar heeft er meer dan een maand over gedaan om iemand te sturen en dat in putje winter.

Ik zal er waarschijnlijk dus niets kunnen tegen beginnen. Huren is echt miserie.

[roharro]

En heeft u uw huurders daar over ingelicht bij het ondertekenen van het contract/huishoudelijk reglement?

Voor mij draait het vooral om het feit dat het verschil met de buren zo groot is. 450 euro voor 5 maanden, inclusief 2 zomermaanden, die hun appartement is toch een sauna waar de verwarming 24u, 7 dagen op 7 aanstaat? Mijn medebewoners zijn voor 90% ook gezinnen en gepensioneerden, hun verbruik is sowieso veel hoger dan dat van een werkende alleenstaande. Mijn eigen verbruik is 25 euro voor 5 maanden, ook wel omdat de verwarming in de woonkamer niet werkt. De eigenaar heeft er meer dan een maand over gedaan om iemand te sturen en dat in putje winter.

Ik zal er waarschijnlijk dus niets kunnen tegen beginnen. Huren is echt miserie.

Neen. In het contract staat enkel dat ze de verwarmingskosten die aan het appartement worden aangerekend moeten betalen.

[j.demoor]

“Art.1728ter.§ 1. Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd. In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.§ 2. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig...”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.577-10.§ 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in medeëigendom...§ 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden :...”(Burgerlijk Wetboek).

[k.b.]

En heeft u uw huurders daar over ingelicht bij het ondertekenen van het contract/huishoudelijk reglement?

Voor mij draait het vooral om het feit dat het verschil met de buren zo groot is. 450 euro voor 5 maanden, inclusief 2 zomermaanden, die hun appartement is toch een sauna waar de verwarming 24u, 7 dagen op 7 aanstaat? Mijn medebewoners zijn voor 90% ook gezinnen en gepensioneerden, hun verbruik is sowieso veel hoger dan dat van een werkende alleenstaande. Mijn eigen verbruik is 25 euro voor 5 maanden, ook wel omdat de verwarming in de woonkamer niet werkt. De eigenaar heeft er meer dan een maand over gedaan om iemand te sturen en dat in putje winter.

Ik zal er waarschijnlijk dus niets kunnen tegen beginnen. Huren is echt miserie.

Dat kan toch overeenstemmen met de werkelijkheid ...

Als uw buren de verwarming "hoog" zetten en hun gehele persoonlijk deel verwarmen alsof het een badkamer is .... dan zal er een belangrijk deel van deze warmte door de binnenmuren naar uw gedeelte komen ... zodat U amper de CV moet aanspreken en al je radiatoren kan dichtzetten ...
heb je dan een "kwasi nulverbruik" ... neen ...
De door u gewenste energiebehoeften wordt gedekt door de verliezen van de omringende gedeeltes / eigenaars ...

U zal begrijpen dat je in een app gebaat bent met buren die stoken ... zodat de warmte van uw eigen deel niet wegvloeit ( door nagenoeg ongeisoleerde binnenmuren)naar de omliggende huurders ...

k.b.

[bambipower]

dus... dan is het de buurman die bepaald hoe warm het is bij u thuis? Lijkt me niet echt aanvaardbaar. De topicstarter krijgt dan ook verwarming aangerekend voor momenten hij ze niet nodig heeft, zoals de uren dat hij gaat werken.