huis gekocht vol verborgen gebreken

[bram88]

beste ik en mijn vriendin kochten 20aug 2009 een gerenoveerde woning
maar bij allerlei problemen zoals verstoppingen van de afvoerleidingen en slechte geuren hebben we alles opnieuw moeten doen . we hebben al terug een volledige nieuwe badkamer geplaatst nieuwe waterleiding grote deels.
maar nu we altijd vliegen hadden in de keuken hadden we besloten de keuken ook uit te breken hieronden vonden we een gat waar al de afvoer van de toilet van boven in kwam . gewoon zo onder onze keuken met een vezelplaat over. de elektriciteit is er ook levensgevaarlijk alsook de gasleiding ligt achter mijn keuken met een kraantje op.
we hebben nu ook ondekt dat er een draagmuur over een lengte van 250cm is weggeslagen en er werd geen steunbalk geplaaatst. ik contacteerde de vorige eigenaar en de man zei dat hij dat huisje ook gewoon zo gekocht heeft en er gewoon wat renovatie in heeft uitgevoerd en dat hij van de gebreken niets van afwist. hij is zeker niet bereid om ons iets van geld terug te geven. weet iemand raad aub en wat onze kansen zijn in een rechtzaak? wij zijn van pure miserie bij mijn ouders moeten intrekken . alsook staat er nog een puntgevel scheef maar hier is zo wat cementering tegen gezet en in de winter krijg je het daar maar 14°c ondanks nieuwe verwarming ...
ook stond er in de compomis met zichtbare en verborgen gebreken en de verkoper verkaarde dat er geen verborgen gebreken zijn bij zijn weten... de man kocht het huis zelf 3 jaar geleden en renoveerde de woning deels de rest was reeds gedaan vertelde hij ons... mvg bram

[mava105]

Zeker al beginnen hem een volledige lijst van de (verborgen) gebreken te sturen en hem in gebreke stellen.

[j.demoor]

“Art.1641.De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.Art.1642.De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.Art.1643. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken,zelfs wanneer hij die niet gekend heeft,tenzij hij in dit geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

‘Een gebrek geldt als verborgen,wanneer de meest nauwlettende koper het niet dadelijk bij levering kan merken‘(Cass. 6 april 1916,Pas. 1917,I,77).

Het is gebruikelijk dat de verkoper zich in de koopakte beroept op art.1643 B.W..Onderzoek daartoe zorgvuldig de tekst van uw koopakte.

[KJ86]

Je moet wel een duidelijk onderscheid maken tussen verborgen gebreken en zaken die eigen zijn aan de woning. Een groot deel van de oudere woning hebben problemen zoals jij hieronder beschreven hebt. Scheve puntgevel, vroeger waren de metsers nog niet zo nauwkeurig.
Verstopping van de afvoerleiding, (vroeger was het courant om een ganse badkamer op diameter 32 aan te sluiten. Slechte elektriciteit, het arei is pas in voege getreden vanaf 1981, als de elektrische installatie van voor die tijd is, zit hij vol met gebreken naar onze huidige norm, enz...

Je moet ook rekening houden dat de woning al vijf jaar in uw bezit is, de ernst van de verborgen gebreken kan dan ook sterk in twijfel getrokken worden. Een verborgen gebrek moet ook gemeld worden binnen een korte termijn na vaststelling. De badkamer komt dus al niet meer in aanmerking voor een rechtsvordering.

Door het exoneratiebeding in de compromis zal je ook moeten aantonen dat de verkoper ter kwader trouw was en opzettelijk de gebreken verborgen heeft.

[giserke]

De koper zal moeten bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van de 'verborgen' gebreken tijdens de verkoop.
En zoals eerder geschreven door KJ86, moet je als koper van een oudere woning rekening houden met dergelijke problemen van afvoer verstoppingen en zo verder.
Die dingen zijn idd eigen aan een oude woning.
Bovendien heb je die woning al sinds 2009. Jij wordt geacht uw woning te onderhouden. Reinigen van rioleringen is onderhoud.
Als in de akte nergens sprake is van waarborg op de renovatie, vrees ik dat je de verkoper niet aansprakelijk zult kunnen stellen.

Gouden raad van tante Kaat: koop nooit een gerenoveerde oude woning, zonder dat je 100% weet hoe de renovatie is gebeurt.
En als je technisch niet onderlegt bent, koop geen gerenoveerde oude woning.

[mava105]

Gouden raad van tante Kaat: koop nooit een gerenoveerde oude woning, zonder dat je 100% weet hoe de renovatie is gebeurt.
En als je technisch niet onderlegt bent, koop geen gerenoveerde oude woning.

En koop al zeker geen huis dat door een amateur aannemer voor weinig geld werd aangekocht, opgelapt en terug verkocht binnen de paar jaar. Die ziet maar één ding: Zoveel mogelijk winst maken. Die ziet niet naar goede kwaliteit van de materialen of lange levensduur. Voor hen is het alleen maar " Tap à l'oeil"

[bram88]

Dank voor jullie reactie , de rechtszaak is momenteel al bijna 4 jaar bezig . De korte termijn werd volgens de rechter gerespecteerd . De puntgevel staat scheef door de ontbrekende stalen liggers . De electriciteit is vernieuw door de vorige eigenaars , doch werd dit op zeer gevaarlijke wijze uitgevoerd . De problemen zijn niet eigen aan de woning . Tenzij men een overgevloerde septishe put in de keuken eigen kan noemen aan de woning . Moest u de woning zien zou u verbaasde ogen trekken , doch was van dit alles niet zichtbaar bij de aankoop van de woning door de overal nieuwe afwerkingslaag ( plafonds , vloer en voorzetwanden ) mvg

[bram88]

Uitspraak volgt half juni ...

[giserke]

Kom zeker verslag uitbrengen.
Wij kunnen niet weten welke bewijzen uw advocaat heeft aangevoerd, en wat de conclusie was van de gerechtelijk expert.

[bram88]

Zal ik doen , mvg

[bram88]

Wij hebben deze zaak gewonnen in eerste aanleg en nu nog wachten op de uitspraak in beroep . De rechtbank was van oordeel dat de verweerders wel degelijk voorkennis hadden van de gebreken wat bleek uit het deskundige verslag . Nu in 2015 pas het vonnis gekregen , wat een ellendig lange tijd ...

[bram88]

Na een jarenlange procedureslag kunnen we eindelijk zeggen dat we in deze zaak in ons gelijk gesteld zijn ! De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar van wie wij de woning gekocht hadden van kwader trouw was , hij had weet van alle gebreken en had deze kunnen verhelpen tijdens de werken die hij had uitgevoerd of minstens moeten meedelen aan ons als kopers . Wij zijn niet vergoed voor alle gebreken maar wel voor enkele zeer belangrijke gebreken zoals ; het niet plaatsen van stalen liggers , de verborgen septische put in onze keuken met zeer slechte aansluiting op het riooleringsnetwerk en camoufleren van enkele gebreken . De vergoeding die we voor deze gebreken hebben gekregen was niet zeer hoog .
Maar we kregen ,gezien de aard van de gebreken het niet mogelijk was de woning te bewonen , een genotsderving (maandelijkse huurprijs) toegekend vanaf datum aankoop tot heden.

Wij zijn allesinds zeer blij met deze uitspraak en kunnen gerust zeggen dat het recht geschied heeft !
Het was een lange en dure strijd maar we kregen bijna het bedrag waar we recht op hadden.
Hartelijk dank voor de verkregen info destijds op dit forum!

[Sirkii]

Na een jarenlange procedureslag kunnen we eindelijk zeggen dat we in deze zaak in ons gelijk gesteld zijn ! De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar van wie wij de woning gekocht hadden van kwader trouw was , hij had weet van alle gebreken en had deze kunnen verhelpen tijdens de werken die hij had uitgevoerd of minstens moeten meedelen aan ons als kopers . Wij zijn niet vergoed voor alle gebreken maar wel voor enkele zeer belangrijke gebreken zoals ; het niet plaatsen van stalen liggers , de verborgen septische put in onze keuken met zeer slechte aansluiting op het riooleringsnetwerk en camoufleren van enkele gebreken . De vergoeding die we voor deze gebreken hebben gekregen was niet zeer hoog .
Maar we kregen ,gezien de aard van de gebreken het niet mogelijk was de woning te bewonen , een genotsderving (maandelijkse huurprijs) toegekend vanaf datum aankoop tot heden.

Wij zijn allesinds zeer blij met deze uitspraak en kunnen gerust zeggen dat het recht geschied heeft !
Het was een lange en dure strijd maar we kregen bijna het bedrag waar we recht op hadden.
Hartelijk dank voor de verkregen info destijds op dit forum!

Mooi zo. Proficiat.

[mava105]

Een goede raad: koop nooit een huisje dat door dergelijke mensen in gekocht, verbouwd en weer verkocht. Zij zien enkel maar de winst na verkoop, en hebben dus bijna zeker de goedkoopste materialen, vindbaar op de markt, gebruikt.
Ken zo zaken waar gebruik werd gemaakt van CV ketels, die eigenlijk niet voor de Europesche markt bedoeld waren, maar onderweg ergens van de camion waren gevallen. Na verkoop bleek dat ze niet geschikt waren voor het gas dat hier werd geleverd. De ketel brande wel, maar werkte op amper 25 % van zijn normaal rendement. Het duurde enige tijd voor de kopers dat door hadden. Ondertussen was aannemer in faling gegaan, dus er viel niets meer te halen, maar is vandaag de dag nog steeds bezig huizen aan het opkopen, te verbouwen en te verkopen.