In november 2014 vertrekt mijn huurder na een vonnis van de deurwaarder.
Er zijn maanden huurachterstal, kost van vrederechter en deurwaarder, en de huurwaarborg mag volgens het vonnis dienen voor dekking van kosten.
Bij vertrek, tekent huurder papier van uitgaande plaatsbeschrijving : wc is kapot : het water loopt eruit en ziet helemaal zwart, heel het appartement moet gereinigd en geverfd worden door overmatig roken, er staan nog kapotte meubels, ... .
Omdat de huurder ondertussen een contactpersoon bij het OCMW heeft, heeft de deurwaarder mij de afrekening opgestuurd en geadviseerd deze door te sturen naar het OCMW.
Ik heb de afrekening dus aangetekend doorgestuurd naar het OCMW en een copy naar de nieuwe woonplaats van de huurder.
Ik heb de ondertekende plaatsbeschrijving meegestuurd en erbij vermeld dat de huurwaarborg (ongeveer 1000 €) zal dienen voor het pand terug op te knappen.
Dit is nooit betwist geworden. Van februari 2015 is er een overeenkomst dat het OCMW (waarschijnlijk van het leefloon van de huurder) elke maand een klein bedrag stort (op ongeveer 6 jaar zou dan de volledige schuld afgelost zijn !!).
Nu krijg ik bericht van het OCMW dat de huurder ondertussen aan het werk is, en dat hij zijn huurwaarborg wil verrekend zien.
Ze vragen nu bestekken voor te leggen !!
Ik denk dat niemand voor 1000 € een nieuwe WC komt plaatsen, muren en plafonds schrobben, deuren en omkastingen afwassen en verven, stopcontacten en lichtschakelaars waren helemaal verkleurd, PVC ramen en omkastingen waren verkleurd, meubels afvoeren, ... .
Wat doe ik nu best ?
Als ik nu bijvoorbeeld voor 3000 € bestekken kan voorleggen, kan ik dat nog opeisen ?
Als de huurder nu terug werkt en het OCMW betaalt niet meer, moet ik dan terug naar de deurwaarder voor loonbeslag ?
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Wat heeft de vrederechter u toegekend in het vonnis.
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
U deelt het ocmw vriendelijk de lijst mee van de vervangingen, reparaties en opkuis die u heeft dienen te verrichten om het pand terug presentabel te krijgen. Dat de verrekening, zoals zijn perfect weten gebeurt op de waardederving die het pand door de acties van de huurder heeft ondergaan en niet op de reparaties die de verhuurder hierdoor diende uit te voeren om het pand opnieuw in de staat bij intrede te krijgen. Dat u bij betwisting er absoluut geen probleem mee heeft deze zaak opnieuw voor het vredegerecht te brengen. Dat u hen dan wel adviseert hun cliënt op de hoogte te brengen van de kosten van rolrecht, rpv, gerechtskosten en de bijkomende gerechtelijke interesten waar u in dat geval wel aanspraak op zal laten gelden.
Dat u er alle vertrouwen in heeft dat ze hun cliënt correct zullen op de hoogte brengen van zijn slaagkansen in een dergelijk geding.
Dat u er alle vertrouwen in heeft dat ze hun cliënt correct zullen op de hoogte brengen van zijn slaagkansen in een dergelijk geding.
@ sloeberken : vrederechter heeft ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken + betalen huurachterstand + wederverhuringsvergoeding + kosten vrederechter + deurwaarder + wettelijke intresten + kosten huurschade.
Wat de schade aan het pand is, weet men pas als de huurder vertrekt, dus hierover staat geen bedrag opgenomen in het vonnis.
Volgens het vonnis was de huurwaarborg al zowiezo voor de eigenaar omdat het bedrag van openstaande huurschuld al groter was dan huurwaarborg.
Na ontvangst van de afrekening van de deurwaarder (half november 2014), heb ik deze afrekening, samen met een opsomming van gebreken aan het appartement en de ondertekende plaatsbeschrijving (ingaande en uitgaande) aan het OCMW en de huurder toegestuurd. ik heb toen ook laten weten dat ik de huurwaarborg zou gebruiken om het pand te herstellen, dit werd dus nooit betwist, tot nu. Ze hebben zelfs maandelijkse aflossing voorgesteld, tot nu ....
@ Vandebos : u zegt dat ze alleen de waardederving rekenen en niet de prestaties om het pand terug instapklaar te maken.
Maar als ik een volledig gepoetst en geverfd appartement verhuur (staat ook in de plaatsbeschrijving) en na twee jaar ziet alles bruin van de nicotine, waarbij ik niet anders kan dan alle muren, plafonds, deuren, omkastingen, ramen grondig schrobben met gepaste produkten en terug opnieuw verven, is dan de waardederving niet gelijk aan alle werken en reparaties die ik uitgevoerd heb om het appartement terug instapklaar te maken ? Er was een barst in het porselein van de WC, dus die kon niet meer gebruikt worden, dus kan ik toch wel een nieuwe WC aanrekenen, lijkt mij ?
Als ze blijven betwisten, moet ik dan de zaak voor de vrederechter brengen, of kunnen ze mij voor de vrederechter brengen ?
Wat de schade aan het pand is, weet men pas als de huurder vertrekt, dus hierover staat geen bedrag opgenomen in het vonnis.
Volgens het vonnis was de huurwaarborg al zowiezo voor de eigenaar omdat het bedrag van openstaande huurschuld al groter was dan huurwaarborg.
Na ontvangst van de afrekening van de deurwaarder (half november 2014), heb ik deze afrekening, samen met een opsomming van gebreken aan het appartement en de ondertekende plaatsbeschrijving (ingaande en uitgaande) aan het OCMW en de huurder toegestuurd. ik heb toen ook laten weten dat ik de huurwaarborg zou gebruiken om het pand te herstellen, dit werd dus nooit betwist, tot nu. Ze hebben zelfs maandelijkse aflossing voorgesteld, tot nu ....
@ Vandebos : u zegt dat ze alleen de waardederving rekenen en niet de prestaties om het pand terug instapklaar te maken.
Maar als ik een volledig gepoetst en geverfd appartement verhuur (staat ook in de plaatsbeschrijving) en na twee jaar ziet alles bruin van de nicotine, waarbij ik niet anders kan dan alle muren, plafonds, deuren, omkastingen, ramen grondig schrobben met gepaste produkten en terug opnieuw verven, is dan de waardederving niet gelijk aan alle werken en reparaties die ik uitgevoerd heb om het appartement terug instapklaar te maken ? Er was een barst in het porselein van de WC, dus die kon niet meer gebruikt worden, dus kan ik toch wel een nieuwe WC aanrekenen, lijkt mij ?
Als ze blijven betwisten, moet ik dan de zaak voor de vrederechter brengen, of kunnen ze mij voor de vrederechter brengen ?
Er is steeds de kwestie sleet. Het wordt het eenvoudigste uitgelegd aan de hand van een voorbeeld.
Geschilderde muren.
- Toen de huurder het pand betrad waren de muren pas geschilderd. De kostprijs van de het schilderen van de muren bedraagt € 2.500. Na twee jaar en uitzetting is het door de acties van de huurder nodig het pand te herschilderen om het terug in de oorspronkelijke staat te brengen. Indien deze werken niet worden uitgevoerd lijdt het pand aan een derving in waarde tbv. € 2.500 (we gaan ervan uit dat er geen andere oplossing dan herschilderen op de markt bestaat). Dat is het eenvoudige deel van het verhaal.
Geschilderde muren worden doorgaans geacht een boekwaarde te hebben gedurende minimum 9 jaar (deels afhankelijk van kwaliteit verf, onderliggende drager, etc). Laten we hier uitgaan van 9 jaar.
Het pand was bij uittrede twee jaar bewoond. Er dient dus op de totaalsom 2/9de sleet (of € 555) afgehouden te worden van de schade die door de huurder werd aangebracht. De verhuurder kan dan rechtmatig het resterende bedrag (€ 1.965) als schadevergoeding opeisen ongeacht of hij in het pand nu de muren laat herschilderen of niet. Dat is immers de schade die de verhuurder op zijn reeds goed heeft geleden door zuivere nalatigheid van de huurder.
Idem voor een wc: deze heeft een boekwaarde van twintig jaar. De schade die u lijdt op de kapotte pot is 18/20ste (verhaalbaar), de sleet 2/20ste (niet verhaalbaar).
Kort samengevat wat u kan terugeisen is niet de reparatiekost doch de restwaarde van de beschadigde delen van het pand.
Het is daarom dat bij een dergelijk dossier een vrederechter vaak ofwel probeert schadevergoeding te vinden die hij redelijk vindt ofwel een expert aanstelt om via bovenvermelde voorbeelden de restwaarde te berekenen via de tabellen die deze tot hun beschikking hebben.
Geschilderde muren.
- Toen de huurder het pand betrad waren de muren pas geschilderd. De kostprijs van de het schilderen van de muren bedraagt € 2.500. Na twee jaar en uitzetting is het door de acties van de huurder nodig het pand te herschilderen om het terug in de oorspronkelijke staat te brengen. Indien deze werken niet worden uitgevoerd lijdt het pand aan een derving in waarde tbv. € 2.500 (we gaan ervan uit dat er geen andere oplossing dan herschilderen op de markt bestaat). Dat is het eenvoudige deel van het verhaal.
Geschilderde muren worden doorgaans geacht een boekwaarde te hebben gedurende minimum 9 jaar (deels afhankelijk van kwaliteit verf, onderliggende drager, etc). Laten we hier uitgaan van 9 jaar.
Het pand was bij uittrede twee jaar bewoond. Er dient dus op de totaalsom 2/9de sleet (of € 555) afgehouden te worden van de schade die door de huurder werd aangebracht. De verhuurder kan dan rechtmatig het resterende bedrag (€ 1.965) als schadevergoeding opeisen ongeacht of hij in het pand nu de muren laat herschilderen of niet. Dat is immers de schade die de verhuurder op zijn reeds goed heeft geleden door zuivere nalatigheid van de huurder.
Idem voor een wc: deze heeft een boekwaarde van twintig jaar. De schade die u lijdt op de kapotte pot is 18/20ste (verhaalbaar), de sleet 2/20ste (niet verhaalbaar).
Kort samengevat wat u kan terugeisen is niet de reparatiekost doch de restwaarde van de beschadigde delen van het pand.
Het is daarom dat bij een dergelijk dossier een vrederechter vaak ofwel probeert schadevergoeding te vinden die hij redelijk vindt ofwel een expert aanstelt om via bovenvermelde voorbeelden de restwaarde te berekenen via de tabellen die deze tot hun beschikking hebben.
Bedankt voor uw duidelijke uiteenzetting !!
Vermits ik in november al een gedetailleerde lijst heb overgemaakt met de uit te voeren werken, is nu de vraag, of ik nu het best bestekken doorstuur, maar dat is weer heel wat werk om dat overal op te vragen
. Of het gewoon zo laten en wachten tot ze het voor de vrederechter brengen ? Of moet ik het voor de vrederechter brengen als ze weigeren te betalen ?
Vermits ik in november al een gedetailleerde lijst heb overgemaakt met de uit te voeren werken, is nu de vraag, of ik nu het best bestekken doorstuur, maar dat is weer heel wat werk om dat overal op te vragen
. Of het gewoon zo laten en wachten tot ze het voor de vrederechter brengen ? Of moet ik het voor de vrederechter brengen als ze weigeren te betalen ?Het Ocmw zal deze bestekken wensen om een overzicht te krijgen van de schade... een plafond van 20m² herschilderen is immers goedkoper dan eentje van 40m²...
Persoonlijk zou ik hen de bestekken van de grote werken (herschilderen/behangen, vervanging wc pot, behandelen vensters) overmaken en vervolgens voor het restant verwijzen naar de reeds overgemaakte lijst een de totaalkost die vervanging u heeft gekost. Hen even vriendelijk laten weten dat indien deze gegevens voor hen onvoldoende zijn u er geen probleem mee heeft middels de rechtbank op kosten van de verliezende partij een expert te laten aanstellen om de gederfde waarde op het actuele pand te laten berekenen.
De euro zal wel vallen.
Persoonlijk zou ik hen de bestekken van de grote werken (herschilderen/behangen, vervanging wc pot, behandelen vensters) overmaken en vervolgens voor het restant verwijzen naar de reeds overgemaakte lijst een de totaalkost die vervanging u heeft gekost. Hen even vriendelijk laten weten dat indien deze gegevens voor hen onvoldoende zijn u er geen probleem mee heeft middels de rechtbank op kosten van de verliezende partij een expert te laten aanstellen om de gederfde waarde op het actuele pand te laten berekenen.
De euro zal wel vallen.
-
Franciscus
- Berichten: 39720
- Juridisch actief: Nee
Kan soms traag zijn bij een OCMW.