#3 , 25 jun 2015 15:55
Wat is de waarde van de grond en wat wil je met de grond doen? Gewoon houden en later verkopen? Investeringsvastgoed op plaatsen?
Een simpele vennootschap (bv. een VOF of Comm. V) is misschien een goede optie. Moet niet veel kosten, reken €1000 per jaar (aftrekbare kost voor voor de vennootschap). Grond kan ingebracht worden voor €25 (geen registratierechten) als kapitaal door je tante, waarna ze je de aandelen kan schenken voor een notaris. Dit 'kost' 3% schenkingsrechten van de waarde van de vennootschap in België, maar kan ook voor een buitenlandse notaris gedaan worden (bv. Nederland) en dan zijn er geen schenkingsrechten. Tante moet in het buitenlandse scenario wel nog 3 jaar leven.
Meerwaarden worden dan ook in de vennootschap belast (33% + 25% roerende voorheffing op het dividend -> netto ongeveer 50.25% van de meerwaarde op de grond). De originele waarde van de grond kan je natuurlijk belastingvrij er weer uithalen, dit is geen meerwaarde. In de personenbelasting worden meerwaarden belast aan 33% geloof ik. Is een beetje een afweging, of de winst door gebruik van een vennootschap hoger is dan het betalen van de schenkingsrechten.
Stel, de originele waarde van de grond is €100,000. Het doel is om de gronden te verkopen binnen 5-10 jaar, voor €200,000.
1. Zonder vennootschap: schenkingsrechten zouden €50,000 zijn (om even makkelijk te rekenen + 33% op de meerwaarde (€100,000) -> nog eens €33,000. In totaal, €83,000 belasting. Netto: €117,000.
2. Met een vennootschap: U krijgt aandelen van u tante twv €100,000 (€25 inbrengrecht betaald). Meerwaarde wordt belast binnen de vennootschap aan 33%, dus tevens €33,000 te betalen bij verkoop. Dan moeten we dit bedrag onttrekken uit de vennootschap -> 25% roerende voorheffing. Kapitaal kan belastingvrij terug genomen worden. U krijgt dus €100,000 terug belastingvrij, en €100,000 meerwaarde (- 33% Venn. B, en daarna 25% RV). Dus, u ontvangt netto €100,000 + €50250 -> €150,250.
Een verschil van ongeveer €33,000 (+ enkel belasting te betalen bij verkoop van de grond, en niet wanneer je 'erft', wat toch wel gezonder is). Er zijn nog andere mogelijkheden met een vennootschap. je kan bv. die €100,000 kapitaal er weer uithalen dmv. een lening bij de bank op de grond. Best wel een BVBA gebruiken dan in dat geval.
Best is bespreken met een fiscalist, zijn toch wel een paar dingen waar je moet op letten.
