Tuin heraangelegd al voor akte, verkoper kan nog ontbinden?

[djorkaef]

Goeiedag

Wij hebben een huis gekocht waarbij de verkoper onder tijdsdruk uiteindelijk aan een lagere prijs heeft verkocht dan die hij wou.
We zitten in de periode tussen de verkoopovereenkomst en de acte.
Nu om deze tijd nuttig te gebruiken mochten wij al werkzaamheden in de tuin uitvoeren.
DIt is nu al zo'n 8 weken bezig met vrienden/familie en ik ben vrij zeker dat de verkoopwaarde van het huis intussen zeker 20% gestegen is omdat wij heel die verwilderde tuin heraangelegd hebben (bomen uitgefreesd, grond geploegd en aangebracht, nieuwe beplanting en sproeiers...)..

Nu staat in de verkoopovereenkomst deze afgedwongen kan worden OF enkel beëindigd mits 10% schadevergoeding.
Ik heb een kleine vrees dat de verkoper ontbindt en 10% schade betaalt, kan dat zomaar of niet?
Of kan ik het nog steeds afdwingen?

[Turaki]

Een contract kan altijd verbroken worden, eventueel met schadevergoeding. Door reeds te beginnen met werken voor de akte verleden is, heeft u dit risico genomen.

[djorkaef]

Thans lees ik hier in andere toppics, dat wanneer de aankoper afzegt van de aankoop, hij wel gedwongen kan worden, en dat de verkoper dus kan kiezen 10% schadevergoeding OF verkoop afdwingen (keuze aan de benadeelde partij?).

De verkoop is definitief van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst is ondertekend. Annuleer je de aankoop na de ondertekening van die overeenkomst, dan pleeg je contractbreuk ten opzichte van de verkoper. De verkoper heeft dan de keuze:
- ofwel je dagvaarden voor de rechtbank om je te verplichten om de verkoop te laten doorgaan;
- ofwel je dagvaarden om een schadevergoeding te krijgen wegens het niet doorgaan van de verkoop. In dit laatste geval voorziet de voorlopige verkoopovereenkomst meestal in de clausule dat de verkoper het reeds betaalde voorschot mag houden als schadevergoeding.

Waarom zou de koper daar dan niet tussen kunnen kiezen en kunnen dagvaarden om te verplichten de verkoop te laten doorgaan?

Elders lees ik intussen:

Sowieso kan u, tenzij de wetgeving onlangs veranderd zou zijn, kiezen tussen:
- een gedwongen verkoop
- een schadevergoeding die eventueel vooraf bedongen werd in het compromis.

Indien je voor het laatste kiest, informeer je notaris op tijd om geen registratierechten te moeten betalen!

Is toch in tegenspraak met wat u zegt "een contract kan altijd verbroken worden met schadevergoeding"?

[bosprocureur]

Wat staat hierover precies in uw compromis?

Kan (kon) de verkoper wel verkopen? Er is toch geen te hoge hypotheek, of zelfs beslag?

[Jackrussell]

Afdwingen kan altijd. Dan zul je de 'verkoper' moeten dagvaarden.

Ik vraag me wel af of het handig is om voor de overdracht al allerlei klussen uit te voeren. Zeker als het gaat om dit soort wisselvallige verkopers met tijdsdruk en problemen.

[djorkaef]

Er is geen hypotheek en geen beslag.
Ik heb de documenten er nog eens bijgehaald en in detail gelezen, en het lijkt me nu toch duidelijk (vraag niet meer nodig?)

Er staat in de verkoopsovereenkomst dat de "benadeelde partij" de keuze heeft tussen
- ontbinding met 10% schadevergoeding
- gedwongen uitvoering van de verkoop nastreven

[bosprocureur]

Er is dus geen andere partij die verkoop kan beletten.

Dan is het eigenlijk eenvoudig, u hebt de keuze. Ik zo in uw plaats gewoon een datum prikken om de akte te laten verlijden, en de reactie afwachten. Zover ik heb begrepen heeft de verkoper nog geen concrete signalen gegeven dat hij de verkoop wou verbreken?

[Lanox]

U bent dan in dit geval de benadeelde partij en kan dus de gedwongen uitvoering van de verkoop vorderen. Dit zal echter wel via de rechtbank moeten passeren.

[Lanox]

Afdwingen kan altijd. Dan zul je de 'verkoper' moeten dagvaarden.

Nee, afdwingen kan niet altijd. Alles hangt af van wat er in de compromis is opgenomen. Als beide partijen besluiten om de mogelijkheid tot ontbinding van de compromis letterlijk op te nemen, dan kan deze procedure ook gevolgd worden.

[Jackrussell]

Afdwingen kan altijd. Dan zul je de 'verkoper' moeten dagvaarden.

Nee, afdwingen kan niet altijd. Alles hangt af van wat er in de compromis is opgenomen. Als beide partijen besluiten om de mogelijkheid tot ontbinding van de compromis letterlijk op te nemen, dan kan deze procedure ook gevolgd worden.

Bij een koopovk en in elk geval de ovk waar het hier om gaat, heb je deze mogelijkheid sowieso. Hij kan dus altijd er voor kiezen om verkoop af te dwingen.

[djorkaef]

Bedankt voor de duidelijke uitleg.

Er zijn zeker geen indicaties dat de verkoper niet meer zou willen verkopen.
Ik heb alleen wel al veel kosten betaald + meerwaarde gecreëerd en daarom begon ik mij wat zorgen te maken.

[scorpioen]

De regel is dat bij wanprestatie van een contractpartij (A) de andere partij (B) het recht heeft om
ofwel de ontbinding met schadevergoeding te vorderen
ofwel de uitvoering van de overeenkomst te vorderen.

De keuze komt enkel toe aan B, de partij die geen wanprestatie begaan heeft.

De bepaling in de compromis waarnaar u verwijst gaat vermoedelijk over zo'n situatie: ontbinding wegens wanprestatie. De bepaling heeft tot doel om vooraf het bedrag van de schadevergoeding die moet betaald worden vast te stellen.

In principe kan één partij (in uw geval de verkoper) de overeenkomst dus niet eenzijdig (zonder uw akkoord) verbreken, tenzij er sprake zou zijn van wanprestatie van uw kant.

Alleen als de overeenkomst zelf het anders bepaalt, kan het anders.

De overeenkomst zou kunnen bepalen dat een partij het recht heeft eenzijdig de overeenkomst te verbreken, mits zij een bepaalde schadevergoeding betaalt. De kans dat dit het geval is lijkt mij klein te zijn.

[Jackrussell]

Bedankt voor de duidelijke uitleg.

Er zijn zeker geen indicaties dat de verkoper niet meer zou willen verkopen.
Ik heb alleen wel al veel kosten betaald + meerwaarde gecreëerd en daarom begon ik mij wat zorgen te maken.

Waar zijn die zorgen dan precies op gebaseerd?

[djorkaef]

Bedankt voor de duidelijke uitleg.

Er zijn zeker geen indicaties dat de verkoper niet meer zou willen verkopen.
Ik heb alleen wel al veel kosten betaald + meerwaarde gecreëerd en daarom begon ik mij wat zorgen te maken.

Waar zijn die zorgen dan precies op gebaseerd?

Omdat degene die ondertekend heeft eigenlijk niet wou verkopen aan deze prijs, maar de 'mede eigenaars' hadden de druk opgevoerd na lange verwaarlozing & leegstand. In feite is de 'verkoper' nog steeds verveeld dat hij het aan die lage prijs heeft 'moeten' verkopen, de schatter had de prijs namelijk 35% hoger geschat. Nu de belangrijkste werken uitgevoerd zijn ben ik vrij zeker dat het huis veel dichter bij de geschatte waarde ligt. Daarom dus wat ongerustheid.

[Jackrussell]

Ja, dat begrijp ik. Kennelijk hebben die mede-eigenaars wel invloed op hem. Zij hebben er ook baat bij dat de verkoop gewoon doorgang vindt.