verborgen/zichtbaar gebrek??

[mjers]

Van dit gebrek is de verkoper op de hoogte, maar de koper niet... Wat is dit dan volgens u?

Zoals ik al in mijn eerste post aangaf, de verkoper heeft mogelijk niet voldaan aan zijn informatieplicht.

Het is hier al herhaaldelijk besproken op dit forum: er is een groot verschil tussen wat een verborgen gebrek volgens de wet is en het algemeen heersend idee onder de bevolking over wat een verborgen gebrek zou zijn. De TS heeft er niks aan dat we hier allemaal gaan beamen dat het een verborgen gebrek is omdat we dit zo aanvoelen, terwijl het voor de wet absoluut geen verborgen gebrek is.

Dan graag de wetgeving wat een verborgen gebrek is...

Naar mijn weten is hierover geen definitie in de wet en moet geval per geval bekeken worden...
Maar u weet duidelijk wat de wet zegt over een verborgen gebrek, dus post hier maar die desbetreffende wet.

[mjers]

zie hieronder...

""""
Het verschil tussen een zichtbaar en een verborgen gebrek is in de praktijk vaak miniem. In de wetgeving bestaat er geen definitie voor verborgen gebrek. Het is vooral van belang dat je als koper kan aantonen dat je de woning zo nauwkeurig en voorzichtig hebt bekeken. Alle gebreken die daarna nog worden ontdekt, kunnen dan vrij gemakkelijk geïdentificeerd worden als ‘verborgen gebreken’.
""""

"""
Zichtbare gebreken, zoals vocht in de kelder, scheuren in de muur, tellen niet als verborgen. Je wordt altijd geacht deze gebreken te kennen.
"""

Zoals eerder aangegeven, een lekkend dak niet altijd zichtbaar.


"""
De wetgeving voorziet een vrijwaringsplicht of meldingsplicht voor verborgen gebreken. Dit geldt enkel voor gebreken die voldoende ernstig zijn.

Wat is in die zin ernstig? Het gaat over gebreken die de functionaliteit van de woning sterk beperken en gebreken die, als de koper ervan op de hoogte zou zijn, de woning niet of voor minder geld zou kopen.
"""

Een lekkend dak lijkt mij voldoende ernstig.

[Lanox]

U kan hier een mooie analyse betreffende de relevante wetgeving vinden:
http://www.belgischrecht.be/fiches_deta ... at=7&id=13

[Lanox]

Gelieve uw bronnen te vermelden als u citeert.

[denlowie]

Heb even de link gelezen en het valt toch duidelijk op dat iemand met ervaring je koop moet controleren

Het gebrek in kwestie moet vervolgens verborgen zijn.

Het mag dus niet gaan om een zichtbaar gebrek, dat omschreven kan worden als een gebrek dat de koper opvalt na een normale controle van de te koop gestelde zaak. Met normale controle wordt bedoeld een aandachtig onderzoek vanwege een ernstige persoon.

Of een gebrek zichtbaar dan wel verborgen is, zal soeverein door de rechtbanken beoordeeld worden.

[Meeboo]

Vrienden van ons hebben eenzelfde case voorgehad.

ook zonder nazicht door een deskundige een huis met lekkend dak gekocht.
uiteindelijk hebben ze ook geen verborgen gebrek kunnen inroepen en hebben ze zelf een nieuw dak moeten leggen wat hun zeer veel extra geld gekost heeft.

Soms is het beter om bij de koop een paar 10-tallen euro's aan een specialist te geven alvorens te kopen. spaart je soms een veelvoud uit.

Laat ons weten hoe dit verhaal eindigt

[cepie]

Bedankt allen voor jullie reactie.
De discussie blijft inderdaad: verborgen gebrek of niet?
Wij zullen trachten tot een overeenkomst te komen met de verkoper. Een andere dakwerker wordt aangesproken om een tweede expertise te hebben.
Indien wij niet tot een overeenkomst komen, zullen wij moeten overwegen om naar de rechtbank te gaan of niet.
Geen idee wat onze kansen zouden zijn...

[Milo72]

't is aan JOU om te controleren wat je koopt.

Ooit al eens een dakconstructie van dichtbij gezien? Het is (voor de leek) ONMOGELIJK te zeggen of een dak al dan niet lekt tijdens een zonnige dag

Of ga je nu nog beweren dat de koper het goed moet bezoeken in alle mogelijke weersomstandigheden.

Ik heb al redelijk wat dakconstructies van dichtbij gezien, en een dak dat regelmatig lekken heeft of gehad heeft, of een dakconstructie die niet meer in goede staat is, dat ZIE je ! En als je dat zelf niet kan zien, is dat zeker een extra reden om een specialist (architect, aannemer, ...) mee te nemen.

Daar komt bovenop dat TS wist dat er een lek was, en dat zou ZEKER voldoende moeten zijn om zo snugger te zijn een specialist te laten kijken wat er gaande is VOOR je een compromis tekent.

Mijns inziens absoluut geen sprake van een verborgen gebrek

[sloeberken]

Is deze koop door een makelaar geregeld, of tussen verkoper en koper.

Verborgen of geen verborgen gebrek.
Deze regel kent echter een uitzondering, m.n. als men te maken heeft met een professionele verkoper. Er rust op de professionele verkoper een vermoeden van kwade trouw. Het zal aan deze professionele verkoper toekomen om te bewijzen dat hij geen kennis had van de aanwezigheid van het gebrek en dat het hem niet mogelijk was om dit gebrek te ontdekken.

[mjers]

't is aan JOU om te controleren wat je koopt.

Ooit al eens een dakconstructie van dichtbij gezien? Het is (voor de leek) ONMOGELIJK te zeggen of een dak al dan niet lekt tijdens een zonnige dag

Of ga je nu nog beweren dat de koper het goed moet bezoeken in alle mogelijke weersomstandigheden.

Ik heb al redelijk wat dakconstructies van dichtbij gezien, en een dak dat regelmatig lekken heeft of gehad heeft, of een dakconstructie die niet meer in goede staat is, dat ZIE je ! En als je dat zelf niet kan zien, is dat zeker een extra reden om een specialist (architect, aannemer, ...) mee te nemen.

Daar komt bovenop dat TS wist dat er een lek was, en dat zou ZEKER voldoende moeten zijn om zo snugger te zijn een specialist te laten kijken wat er gaande is VOOR je een compromis tekent.

Mijns inziens absoluut geen sprake van een verborgen gebrek

Sorry Milo, maar ik deel je mening niet. Als ervaringsdeskundige in rotte daken kan ik u meegeven dat mijn dak ook ooit water doorliet. Dit was met het blote oog niet te zien. Enkel mijn dakwerker kon mij vertellen waar het lek zat.
Nogmaals, het staat nergens neergeschreven dat m'n een expert moet meenemen. Oké, ik volg u, dit is gezond verstand. Maar hier gaat het enkel om wat de wet voorschrijft.

Naar mijn mening is dit een verborgen gebrek, vooral omdat de verkoper op de hoogte is van de toestand maar heeft nagelaten dit aan de koper mee te delen. Zal zeker nog een staartje krijgen. Als ik in het geval van TS was zette ik er een advocaat op en maakte ik er een zaak van.

Nuja of het gebrek al dan niet verborgen is kunnen we nog lang over debatteren. Het is positief voor TS dat dergelijke discussies aangegaan worden, maar hierbij heeft hij volgens mij wel de nodige info ontvangen.

[mjers]

Vrienden van ons hebben eenzelfde case voorgehad.

ook zonder nazicht door een deskundige een huis met lekkend dak gekocht.
uiteindelijk hebben ze ook geen verborgen gebrek kunnen inroepen en hebben ze zelf een nieuw dak moeten leggen wat hun zeer veel extra geld gekost heeft.

Soms is het beter om bij de koop een paar 10-tallen euro's aan een specialist te geven alvorens te kopen. spaart je soms een veelvoud uit.

Laat ons weten hoe dit verhaal eindigt

Maar, het grote verschil is hier, dat de koper kan bewijzen dat de verkoper op de hoogte is van het lekkend dak.

[cepie]

Het gaat om een koop tussen verkoper en koper, zonder tussenkomst van een makelaar.
We zijn meerdere malen de woonst gaan bekijken, ook in aanwezigheid van een aannemer. Hij kon niet zien dat het dak in dergelijke staat was.
Ik vertrouw zijn visie, aangezien deze persoon familie is.

[mjers]

Het gaat om een koop tussen verkoper en koper, zonder tussenkomst van een makelaar.
We zijn meerdere malen de woonst gaan bekijken, ook in aanwezigheid van een aannemer. Hij kon niet zien dat het dak in dergelijke staat was.
Ik vertrouw zijn visie, aangezien deze persoon familie is.

Voila, dit is mijn punt. Zeker bij daken zijn sommige gebreken onmogelijk te zien...

In mijn geval was het onderdak beschadigd waar ze die met de nagels in het onderliggende balken hebben geslaan. Dit was niet te zien zonder de dakpannen eraf te nemen...

[limelight]

Voila, dit is mijn punt. Zeker bij daken zijn sommige gebreken onmogelijk te zien...

@mjers: Toch moet je opletten met dit soort advies. Je hebt volgens mij wel deels gelijk... dit geval is moeilijk te beoordelen zonder alle info. Maar hier staan toch enkele zaken die niet kloppen. U zegt bijvoorbeeld, het is niet zichtbaar, dus het is verborgen. Dat klopt niet (helemaal). Het verbergen slaat op de actie van de verkoper. Die het actief "verbergt". Bedrog dus. Niet op het feit of het al of niet zichtbaar is. Proberen uw gelijk te halen helpt de TS geen stap verder.
Een gebrek dat niet zichtbaar is is daarom niet perse een verborgen gebrek. Om verborgen te zijn moet het gekend zijn, en moet het actief verborgen zijn.
Bijvoorbeeld opstijgend vocht.
Vorige eigenaar schildert de muren vlak voor verkoop zodat het niet meer zichtbaar is. Dit is een verborgen gebrek.
Vorige eigenaar plaatst een verplaatsbare kast voor de muur zodat het minder opvalt. Heel moeilijk om hier gelijk te halen voor de rechtbank. Er wordt verondersteld dat je het goed inspecteert. Staat dat zo letterlijk in de wet? Misschien niet... maar er is rechtspraak genoeg. En meestal wordt zo geredeneerd.

In dit geval moet je dus ook bewijzen dat de verkoper er van wist, en het bewust verzwegen heeft. Het is niet omdat een dakwerker ooit gezegd heeft dat het dak aan vervanging toe is, dat dit ook effectief door een rechter zal aanvaard worden als bewijs. Zelfs al zou die mens willen getuigen. Tenzij die bijvoorbeeld de opdracht zou gekregen hebben het voorlopig op te lappen.
Gezien het over lekken gaat, is het nog moeilijker. Normaal gezien als er water binnen komt moet dat ergens zichtbaar zijn. En het is dan nog eens vermeld is in de compromis/akte. Tegenpartij zou kunnen aanbrengen dat de koper dus perfect op de hoogte was dat er problemen waren met het dak, aangezien er op het moment van de aankoop een lek was.

Ik zou raad notaris opvolgen. Probeer onderling tot een overeenkomst te komen. Kans is te groot dat je voor de rechter in het stof bijt, en met nog meer kosten gaat opgezadeld zitten.

[mjers]

Voila, dit is mijn punt. Zeker bij daken zijn sommige gebreken onmogelijk te zien...

@mjers: Toch moet je opletten met dit soort advies. Je hebt volgens mij wel deels gelijk... dit geval is moeilijk te beoordelen zonder alle info. Maar hier staan toch enkele zaken die niet kloppen. U zegt bijvoorbeeld, het is niet zichtbaar, dus het is verborgen. Dat klopt niet (helemaal). Het verbergen slaat op de actie van de verkoper. Die het actief "verbergt". Bedrog dus. Niet op het feit of het al of niet zichtbaar is. Proberen uw gelijk te halen helpt de TS geen stap verder.
Een gebrek dat niet zichtbaar is is daarom niet perse een verborgen gebrek. Om verborgen te zijn moet het gekend zijn, en moet het actief verborgen zijn.
Bijvoorbeeld opstijgend vocht.
Vorige eigenaar schildert de muren vlak voor verkoop zodat het niet meer zichtbaar is. Dit is een verborgen gebrek.
Vorige eigenaar plaatst een verplaatsbare kast voor de muur zodat het minder opvalt. Heel moeilijk om hier gelijk te halen voor de rechtbank. Er wordt verondersteld dat je het goed inspecteert. Staat dat zo letterlijk in de wet? Misschien niet... maar er is rechtspraak genoeg. En meestal wordt zo geredeneerd.

In dit geval moet je dus ook bewijzen dat de verkoper er van wist, en het bewust verzwegen heeft. Het is niet omdat een dakwerker ooit gezegd heeft dat het dak aan vervanging toe is, dat dit ook effectief door een rechter zal aanvaard worden als bewijs. Zelfs al zou die mens willen getuigen. Tenzij die bijvoorbeeld de opdracht zou gekregen hebben het voorlopig op te lappen.
Gezien het over lekken gaat, is het nog moeilijker. Normaal gezien als er water binnen komt moet dat ergens zichtbaar zijn. En het is dan nog eens vermeld is in de compromis/akte. Tegenpartij zou kunnen aanbrengen dat de koper dus perfect op de hoogte was dat er problemen waren met het dak, aangezien er op het moment van de aankoop een lek was.

Ik zou raad notaris opvolgen. Probeer onderling tot een overeenkomst te komen. Kans is te groot dat je voor de rechter in het stof bijt, en met nog meer kosten gaat opgezadeld zitten.

Uiteraard draait dit niet om mijn gelijk te halen. Met mijn kennis en ervaring denk ik dat dit een verborgen gebrek is. Anderen zijn hier niet van overtuigd. Dus vraag ik mij af waarom? Maar hierop krijg ik geen voldoende antwoord. Er vanuit gaan dat de koper een expert moet meebrengen is logisch maar niet wettelijk verplicht, beweren dat een lekkend dak altijd met het blote oog zichtbaar is klinklare onzin en getuigt van nul praktijkervaring, antwoorden als "de wet zegt" terwijl ik weet dat er in de wet geen definitie staat van verborgen gebreken.

Alhoewel ik wel moet zeggen dat uw uitleg aardig in de buurt en ik kan er mij wel in vinden... Dit is sowieso voor interpretatie vatbaar.

Wat ik bedoel... waar haal je de info dat de verkoper dit "actief" moet verbergen. Dit staat nergens in de wet? Als alle leidingen verrot zijn, moet de verkoper dit ook niet actief verbergen. Hij moet hier nl niets voor doen, enkel het niet vermelden... Maar dit is duidelijk een verborgen gebrek.