Nieuwe huiseigenaars

[Turaki]

Wel opletten bij een tegenopzeg, u verlies je rechten als verhuurder zich niet houd, aan de wetgeving voor eigen bewoning.

De uitspraak van cassatie waar u naar verwijst is ondertussen door het grondwettelijk hof ongeldig verklaard wegens schending van de grondwet. Huurder behoudt dus wel degelijk zijn rechten bij tegenopzeg.

http://www.juridischforum.be/forum/view ... highlight=

Recente rechtspraak:
http://elfri.be/rechtspraak/huuropzeg-v ... tegenopzeg

[bosprocureur]

Ergen in JF meen ik toch iets anders gelezen te hebben

http://www.juridischforum.be/forum/view ... 09#p217937

[sloeberken]

Toch ben ik nog niet overtuigt dat als de woning gesloopt word, ze de wet voor eigen bewoning kunnen gebruiken.
Als ze gesloopt word, is de wet in verband met renovatie van kracht.
Door de uitzonderlijke situatie is er geen rechtspraak over te vinden, maar de term voor eigenbewoning gebruiken om renovatie uit te voeren, zou ik toch twijfelen in een uitspraak hieromtrent.

Bron advocaat Elfri:
Huuropzeg door de verhuurder voor eigen bewoning of eigen betrekking inzake woninghuur vereist dat de verhuurder de woning ook daadwerkelijk betrekt, Bij gebreke hieraan dient de verhuurder aan de huurder een vergoeding van 18 maand huur te betalen.

Wanneer de huurder evenwel na een opzeg voor eigen gebruik een tegenopzeg geeft en de verhuurder zijn voorgenomen initiatief tot eigen gebruik niet nakomt, kan de verhuurder niet aanvoeren dat de huurovereenkomst niet werd beëindigd door zijn opzeg, maar wel door de tegenopzeg van de huurder waardoor hij zou vrijgesteld zijn van de betaling van een schadevergoeding conform art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet wegens het niet vervullen van het door hem opgegeven opzegmotief.

[Kristien_3]

Ik ben nu ook niet van plan om direct een tegen optie te gaan doen, heb nog niet eens een andere woning, gisteren naar eentje gaan kijken jammer genoeg klopte de beschrijving niet, volgende week hebben we nog een afspraak om naar een woning te gaan kijken, ik blijf zoeken, maar ze liggen echt niet voor het rapen

[Kristien_3]

Kan het zijn dat de eigenaar zo een beetje zijn eigen tegenspreekt? Want er is me iets opgevallen, ze hadden me de dag dat we AS gingen ontvangen me een mail gestuurd om te verwittigen dat er een AS op komst was, stond dit ook in de email Aangezien wij eerstdaags de goedkeuring van het schepencollege van .....ontvangen, willen wij op dit ogenblik het huurcontract opzeggen. In de AS staat er dat wij de verklaring van volledigheid en ontvankelijkheid van hun verbouwingsdossier eerstdaags gaan ontvangen, op deze manier spreekt hij zich toch tegen, of zie ik dit verkeerd?

[Lanox]

Op korte termijn zal het voor u niet uitmaken. Mijn inziens heeft de eigenaar opgezegd met als reden eigen bewoning. Hierbij hoeft hij u niet eens in te lichten over verbouwingen en dergelijke. Het resultaat is dus dat u na de opzegperiode dient op te krassen.
Waar we het hier op dit forum niet allemaal over eens zijn is of de eigenaar aan de vereisten kan voldoen na opzegging voor bewoning. De enige vraag die dit voor u opwerpt is of u nadien een schadevergoeding kan eisen of niet. Maar uw huisvestigingsprobleem wordt hierdoor niet opgelost.

[Gebruiker21]

Toch even opmerken dat het AS dat de topic starter gekregen heeft, eerst spreekt over het VOLLEDIG afbreken van de woning. Pas DAARNA zal er eigen bewoning zijn. Speelt dit geen rol? Huur wordt dus in de eerste plaats ogpezegd om het pand af te breken, niet omdat er direct na de opzeg eigen bewoning zal zijn...

[Turaki]

Huur wordt dus in de eerste plaats ogpezegd om het pand af te breken, niet omdat er direct na de opzeg eigen bewoning zal zijn...

Het is niet omdat men eerst vermeldt dat het pand zal afgebroken worden, dat dit de reden is dat men opzegt.

[Gebruiker21]

Uit het AS is helemaal niet duidelijk wat de reden van de opzeg is. Er worden twee feiten genoemd: het afbreken van de woning en zetten nieuwbouw enerzijds, en het bewonen van famile anderzijds. Er is uit het AS niet op te maken welke van de twee nu de reden is van opzeg. Wat wel duidelijk is, is dat men EERST zal afbreken, en de eigen bewoning pas DAARNA komt.

Ik vraag me af of de eigen bewoning niet in dezelfde woning moet zijn om geldig te zijn. Ik bedoel daarmee: als je eerst het pand volledig afbreekt, en er een nieuwe woning zet (ondertussen ben je meer dan een jaar verder, zou ik zo denken), is die eigen bewoning dan nog geldig? Wat is de definitie van "eigen bewoning"? Is er ergens bepaald binnen de hoeveel tijd na het verlaten van de woning door de huurder, de eigen bewoning moet beginnen? Want in het geval van de topic starter zal er al snel een jaar, anderhalf jaar, verstrijken voor die eigen bewoning begint...

[Turaki]

Neen, de gegeven reden is bewoning door familie, weliswaar nadat de werken zijn uitgevoerd. Dat men meegeeft dat de bewoning pas zal ingaan na de werken is overbodig, maar niet verboden, en doet niets af aan de reden van opzeg.

[sloeberken]

weliswaar nadat de werken zijn uitgevoerd.

Dit zijn geen renovatie werken.
Heb toch grote twijfels hoe een vrederechter hier zou op reageren. hier zijn 2 zaken, afbreken-nieuwbouw en eigen bewoning.
Deze hebben 2 verschillende opzeg mogelijkheden. Ik zou akkoord gaan moesten ze eerst 2 jaar in die bestaande woning wonen.
Ik denk dat je perfect, als de woning afgebroken is, je de opzeg voor eigen bewoning kan betwisten.

Voor mij kan dit ingeroepen worden:

Het uitvoeren van werken

De verhuurder kan het contract beëindigen als hij wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt. Hij kan dit alleen doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt.

De opzegging is alleen geldig als de verhuurder erin vermeldt waarom hij het contract wil opzeggen, en als ze voldoet aan vier vereisten:

Bij de opzegging moet de verhuurder een afschrift voegen van een van de volgende documenten:
de bouwvergunning (als de werken dit vereisen)
een gedetailleerd bestek
een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten (als de verhuurder de werken zelf zal uitvoeren)
een aannemingsovereenkomst
De verhuurder moet aantonen dat de geplande werken de stedenbouwkundige bepalingen in acht nemen.
De verhuurder moet bewijzen dat hij werken wil uitvoeren aan het gedeelte waar de huurder woont. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken, zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping, zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen.
De verhuurder moet bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen.
Als een gebouw waarin werken voorzien worden verschillende woningen bevat die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, is er een soepeler regeling van toepassing:

De globale kosten van de werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.
De verhuurder kan op elk moment het contract van elke betrokken woning beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt en het contract niet beëindigt tijdens het eerste contractjaar.
Controle op de verhuurder

De werken moeten beginnen binnen 6 maanden en moeten beëindigd zijn binnen 24 maanden na het verstrijken van de opzeggingstermijn. De huurder mag de verhuurder vragen hem de stukken over te maken die dit bewijzen, zoals facturen en foto's.

Als de verhuurder de werken niet uitvoert binnen de voorziene termijnen en onder de vastgelegde voorwaarden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan achttien maanden huur, behalve als de verhuurder een 'buitengewone omstandigheid' kan inroepen. Een 'buitengewone omstandigheid' is een belangrijke gebeurtenis die de verhuurder belet zijn plannen uit te voeren. Deze omstandigheid mocht niet te voorzien zijn op het ogenblik dat de verhuurder de opzegging gaf en moet buiten zijn wil plaatsvinden.

[Vandebos]

Uit eigen ervaring kan ik alleen maar beklemtonen dat het geven van een opzeg voor eigen bewoning, zoals hier werd gegeven, correct is gebeurd en dat de werken die er tussen het einde van de opzeg en de eigen bewoning plaatsvinden los staan van een opzeg vanwege werken.

Dat zou immers inhouden dat een eigenaar bij een opzeg voor eigen bewoning niet langer het recht zou hebben de woning aan te passen naar zijn wensen, een recht dat fundamenteel vervat zit in het eigendomsrecht. Dat zou als consequentie hebben dat een huurder meer rechten zou hebben tijdens verbouwingen dan de eigenaar tijdens het betrekken van zijn eigen pand.

Bovendien houdt je betoog geen rekening met de in art 2 WHW opgenomen volgorde van belangrijkheid (uit de wijze waarop de verschillende opzegmogelijkheden zijn gerangschikt, de stijgende graad van beperkingen en de beperkingen die §6 aan de voorgaande oplegt kan je duidelijk opmaken dat de wetgever een orde van belangrijkheid voor ogen had.) noch met het feit dat er tussen opzeg volgens art 3§2 en art3§3 één zeer belangrijk fundamenteel verschil is: het feit dat bij een opzeg vanwege verbouwingen de verhuurder (of diens familie) niet verplicht is het pand zelf te betrekken.

Aangezien de verhuurder in het schrijven expliciet vermeldt dat zijn dochter het pand zal betrekken en dat uit de aard,tijdstip en opzet van de opzeg blijkt dat deze wel volledig conform is aan art 3§2 doch niet aan art 3§3 en art 3§2 geen beperkingen oplegt aan wat er tijdens de periode tussen einde opzeg en begin feitelijke bewoning met het pand kan of mag aangepast worden, kan het inroepen van art 3§3 enkel beschouwd worden als een wanhoopspoging om toch het grote gelijk te halen.

Beschouw bovendien het het eerste lid van van zowel art 3§2 als §3:

§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen,

Een andere verplichtende voorwaarde wordt niet gesteld.

§ 3. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden indien hij voornemens is het onroerend goed of een gedeelte ervan weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, op voorwaarde dat die werkzaamheden :

Als de verhuurder wenst enkel voor werken op te zeggen zijn er stringente voorwaarden. Neem er nota van dat het art expliciet zegt KAN en niet MOET. Het uitvoeren van werken verplicht de verhuurder dus niet art 3§3 in te roepen.

Het feit dat de verhuurder in art 3§2 minimaal 1 jaar heeft om na het einde van de opzeg zelf het pand te betrekken (hetgeen doorgaans bij verbouwingen zonder veel problemen bij vonnis verlengd kan worden tot twee jaar) geeft aan dat de wetgever expliciet heeft voorzien dat er "werken" kunnen en mogen plaatsvinden die het pand voor een bepaalde periode onbewoonbaar maken voor de eigenaar of diens afstammeling.

[Gebruiker21]

Dat zou immers inhouden dat een eigenaar bij een opzeg voor eigen bewoning niet langer het recht zou hebben de woning aan te passen naar zijn wensen, een recht dat fundamenteel vervat zit in het eigendomsrecht. Dat zou als consequentie hebben dat een huurder meer rechten zou hebben tijdens verbouwingen dan de eigenaar tijdens het betrekken van zijn eigen pand.

Het gaat hier niet over verbouwingen. Het gaat over het AFBREKEN van de woning en het zetten van een nieuwbouwwoning. Er wordt nogal licht overgegaan dat het bestaande pand afgebroken wordt!

Opzeggen van de huur omdat het pand afgebroken wordt, is wel iets helemaal anders dan opzeggen van de huur omdat, na eventueel enkele verbouwingen en opfrissingswerken, er eigen bewoning zal zijn.

[sloeberken]

Ik vind dat de opzeg voor eigen bewoning, een verdoken opzeg is om niet te moeten wachten, tot einde van elke 3 jarige periode.
En ik moet Tom volledige bijtreden. Ook de juridisch dienst van testaankoop volgt deze redenering.
Spijtig genoeg is dit een zeldzaam gebeuren, waar je weinig rechtszaken over zal vinden.

Uit eigen ervaring kan ik alleen maar beklemtonen dat het geven van een opzeg voor eigen bewoning, zoals hier werd gegeven, correct is gebeurd en dat de werken die er tussen het einde van de opzeg en de eigen bewoning plaatsvinden los staan van een opzeg vanwege werken.

Dat die opzeg correct is bestaat geen twijfel, enkel over de uitvoering ervan is grote twijfel.
Nochtans heb ik hier over 2 jaar een heel andere uitspraak gezien van de vrederechter in Herzele, met een schadevergoeding van 6 maand huur voor de verhuurder.
Artikel 3 § 2 Woninghuurwet
“De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken ( bij sloopt kan dit niet meer)
of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad.
Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst”.

Bovendien houdt je betoog geen rekening met de in art 2 WHW opgenomen volgorde van belangrijkheid (uit de wijze waarop de verschillende opzegmogelijkheden zijn gerangschikt, de stijgende graad van beperkingen en de beperkingen die §6 aan de voorgaande oplegt kan je duidelijk opmaken dat de wetgever een orde van belangrijkheid voor ogen had.) noch met het feit dat er tussen opzeg volgens art 3§2 en art3§3 één zeer belangrijk fundamenteel verschil is: het feit dat bij een opzeg vanwege verbouwingen de verhuurder (of diens familie) niet verplicht is het pand zelf te betrekken.

art 2 WHW is in volgorde van belangrijkheid voor beide partijen.

[Vandebos]

Aangezien zelfs in een dergelijk extreme situatie een bestaande woning enkel wordt vervangen kan men strikt wettelijk niet spreken van een nieuwe woning, er wordt immers geen bijkomende woongelegenheid gecreëerd, de bestaande wordt door een gelijkwaardige vervangen en vervolgens bewoond door een familielid.

Een vrederechter die zes maand in een dergelijk geval vonnist geeft zelfs met zijn vonnis duidelijk aan niet zeker te zijn van zijn zaak, immers de sanctie voor een schending van art 3§2 is 18 maanden en daarmee basta, de formulering en het dwingende karakter van art 2§2 laat hem geen enkele keuze.

Ik zou graag wel een kopie van dat vonnis en de beargumentering zien.