huurovereenkomst verlengd of niet?

[tnt007]

Het betreft een ondertekend en gerigstreerd huurcontract met volgende inhoud:

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 3 jaar en aanvang nemende op .01/01/2013. om te eindigen op 01/01/2016.De huurovereenkomst zal evenwel slechts ten einde lopen, indien de huurder of de verhuurder ten minste zes maanden voor de vervaldag de overeenkomst aangetekend opzegt.
Indien geen opzegging wordt betekend, of de opzegging laattijdig gebeurt, wordt de huurovereenkomst verlengd met drie jaar.
Hetzelfde geldt wanneer deze of latere verlengingen niet door één van de partijen wordt opgezegd, zes maanden voor het verstrijken van de verlenging.
In afwijking van het voorgaande, zal de huurder de huurovereenkomst op ieder ogenblik kunnen opzeggen, mits een opzeggingstermijn van drie maanden.
Vindt de opzegging plaats tijdens de eerste driejarige periode, dan zal de verhuurder recht hebben op een vergoeding, zoals voorzien in artikel 3, § 5 van de woninghuurwet.

1) Meer dan een half jaar voor die overeenkomst oe ik een voorstel onder het mom van nieuwe huurovereenkomst.
redenen =>
1) ik wou weten waar ik stond, is men tevreden / wil men weg
2) ik wou het huurcontact updaten (m.b.t. bvb huisdieren 9de bestaande geen huisdieren => huisdieren mogelijk indien schriftelijke goedkeuring verhuurder)
3) in het vorig contact werd er 3 jaar geen indexatie vastgelegd mit stipte betaling => voor de komende 3 jaar wou ik hetzelfde doen maar er wel 25€/maand bijtellen => dus ook 3 jaar zekere van geen prijsstijging.

Binnen de week antwoord huurder dat hij graag wil verder huren en het contract wil bekijken en ASAP iets laat weten.
Ik laat 1 maand passeren en stuur een vriendelijke reminder, tot gisteren na 3 maand verder stuur ik nog een een reminder. Deze beantwoord hij dat hij van gedacht is veranderd. Ik informeer hem dat ik een aangetekende opzeg wens. Deze heb ik nog niet ontvangen.

Mijn vragen:

1) Is de huurovereenkomst verlengd of niet => volgens mij wel en wel voor 3 jaar, klopt dit?
2) Is er een opzegvergoeding verschuldigd?
3) welke datum telt AS, briefdatum of effectief ontvangst?
4) indien we dit niet minnelijk kunnen regelen wat zijn men slaagkansen bij vrederechter?

m.v.g.

TNT

[Turaki]

1) Neen. Uw huurcontract zal op 1/1/16 overgaan in een contract van 9 jaar, met startdatum 1/1/13. De verlenging die u heeft opgenomen is onwettig. Huurder kan nog wel laten weten dat hij het contract wenst te laten eindigen tot 3 maanden voor einde (zie 2).
2) Neen. Huurder kan wettelijk laten weten dat hij het contract niet wenst te verlengen tot 3 maanden voor het einde van het contract, wat hij ook gedaan heeft. Deze bepaling is van dwingend recht, dus de voorwaarde die u in uw contract heeft opgenomen dat de huurder 6 maanden voor het einde dit moet laten weten, is nietig. Voor uzelf geldt deze wel, daar u als verhuurder het uzelf perfect moeilijker mag maken.
3) Datum 1e aanbieding door de postbode.
4) Wat wil u vragen aan de vrederechter?

[bambipower]

indexatie kan ook negatief zijn voor de huurder.... hij mag dan ook zeker zijn, dat prijzen niet zullen dalen?

[bosprocureur]

U kan hem nu nog aangetekend laten weten dat u niet wenst te verlengen. De huurder zelf kan de facto na 1 oktober een opzeg van drie maand geven, zonder vergoeding; de opzeg zal dan immers eindigen in de loop van het contract van negen jaar.

Wil u deze huurder, met dit contract (cfr indexatie...) behouden?

[artemis]

Een contract van bepaalde duur mag slechts 1x verlengd worden en voor een maximale duur van 3 jaar. Dus vermits dit een contract van 3 jaar is kan het niet verlengd worden. Als de huurder niets doet wordt het automatisch een contract van 9 jaar.

Verder volg ik Turaki wat de opzeg door verhuurder betreft, en niet Bosprocureur.

[tnt007]

Dus ik mag van mijn huurder niet vragen dat hij mij 6 maanden op voorhand informeert? Sterker nog hij mag me eerst 3 maand in de waan laten "ja ik wil verder huren" en dan na 3 maanden zeggen ik heb me bedacht. => Eigenlijk vind ik dit niet kunnen.

Hij moet me blijkbaar niet aangetekend laten weten dat hij niet wenst te verlengen, hij mag het ook per mail doen => straf!

Sterker nog wat als hij zich straks nog eens bedenkt, maar dat blijkbaar want als huurder kom je blijkbaar overal mee weg

[Turaki]

Dus ik mag van mijn huurder niet vragen dat hij mij 6 maanden op voorhand informeert? Sterker nog hij mag me eerst 3 maand in de waan laten "ja ik wil verder huren" en dan na 3 maanden zeggen ik heb me bedacht. => Eigenlijk vind ik dit niet kunnen.

U meent zomaar voorwaarden in uw contract te kunnen opnemen die ingaan tegen de wetgeving van dwingend recht? => Dit vind ik niet kunnen (en de vrederechter ook niet).

Hij moet me blijkbaar niet aangetekend laten weten dat hij niet wenst te verlengen, hij mag het ook per mail doen => straf!

Dat is niet gezegd.

Sterker nog wat als hij zich straks nog eens bedenkt, maar dat blijkbaar want als huurder kom je blijkbaar overal mee weg

Daar u nog geen opzeg heeft ontvangen, en u zelf niet meer tijdig kan opzeggen door uw eigen contract, ja, dan kan hij nog blijven. Sterker nog, vanaf nu kan hij ten allen tijde opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, dus zit u altijd met die onzekerheid.

[bosprocureur]

Een contract van bepaalde duur mag slechts 1x verlengd worden en voor een maximale duur van 3 jaar. Dus vermits dit een contract van 3 jaar is kan het niet verlengd worden. Als de huurder niets doet wordt het automatisch een contract van 9 jaar.

Verder volg ik Turaki wat de opzeg door verhuurder betreft, en niet Bosprocureur.

Inderdaad, wat die maximale duur betreft. Maar voor de opzeg door de verhuurder keer ik terug naar de tekst van het contact, en wat de interpretatie betreft hoor ik hier toch graag een second (of third...) opinion

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 3 jaar en aanvang nemende op .01/01/2013. om te eindigen op 01/01/2016.De huurovereenkomst zal evenwel slechts ten einde lopen, indien de huurder of de verhuurder ten minste zes maanden voor de vervaldag de overeenkomst aangetekend opzegt.
Voor een contract met vaste termijn is een "opzeg" van drie maand voorzien, bij dwingend recht. Partijen mogen dus daar niet van afwijken; de intentie van voor elke partij dezelfde opzegperiode te hanteren blijkt m.i. duidelijk, er staat letterlijk "de huurder en de verhuurder", het is dus niet de bedoeling van de verhuurder om de huurder -alleen- een afwijking op de opzegtermijn toe te staan. Hier denk ik dat voor beide partijen de regel van drie maand opzeg van toepassing moet zijn
Indien geen opzegging wordt betekend, of de opzegging laattijdig gebeurt, wordt de huurovereenkomst verlengd met drie jaar.
Kan dus evenmin, bij het einde van de eerste drie jaar wordt automatisch omgeschakeld naar een contract van negen jaar, met behoud van de eerste begindatum. Alle andere voorwaarden blijven gelijk, ook de huurprijs en al dan niet indexatie, huisdieren....
Hetzelfde geldt wanneer deze of latere verlengingen niet door één van de partijen wordt opgezegd, zes maanden voor het verstrijken van de verlenging.
En dit kan ook niet, de regels van een negenjarig contract worden toegepast, waarbij verhuurder om de drie jaar kan opzeggen met zes maand opzeg, al dan niet mits vergoeding ; en de huurder daarentegen op elk ogenblik met drie maand opzeg, zonder vergoeding.

Ik meen dus de hele zin over zes maand opzeg tegen de wet indruist, en dat dan ook de verhuurder de opzegmogelijkheid van drie maand kan hanteren. Blijft nog de twijfel over de juiste einddatum, die eigenlijk 31 december moet zijn ipv 1 januari.

Indien verhuurder, ook rekening houdend met de andere aanvullingen, nog wil opzeggen, dan heeft hij m.i dus nog net een paar dagen de tijd.

[sloeberken]

ndien de huurder of de verhuurder ten minste zes maanden voor de vervaldag de overeenkomst aangetekend opzegt.

Is de verhuurder die dit contract opmaakt, hij kan toch onmogelijk zijn eigen strengere opzeg gaan betwisten.
Dit kan de huurder wel.

[artemis]

Dus ik mag van mijn huurder niet vragen dat hij mij 6 maanden op voorhand informeert? Sterker nog hij mag me eerst 3 maand in de waan laten "ja ik wil verder huren" en dan na 3 maanden zeggen ik heb me bedacht. => Eigenlijk vind ik dit niet kunnen.

Uw verontwaardiging is onterecht.
De huurder hoefde 6 maanden voor het aflopen van het contract nog geen enkele beslissing te nemen.
Mogelijk is de huurder intussen beter op de hoogte van de huurwetgeving dan u?

Binnen de week antwoord huurder dat hij graag wil verder huren en het contract wil bekijken en ASAP iets laat weten.
Ik laat 1 maand passeren en stuur een vriendelijke reminder, tot gisteren na 3 maand verder stuur ik nog een een reminder. Deze beantwoord hij dat hij van gedacht is veranderd. Ik informeer hem dat ik een aangetekende opzeg wens. Deze heb ik nog niet ontvangen.

Als de huurder wil blijven hoeft hij helemaal geen nieuw contract te tekenen, mogelijk weet hij dat. Het was zelfs onwettig van u om hem dat nieuwe contract voor te leggen.
Als hij niets doet voor 1 oktober gaat zijn contract automatisch over in een contract van 9 jaar.

Als de huurder het contract niet wenst te verlengen dan zal hij dat mits een AS te kennen moeten geven en dat AS moet ten laatste bij u aangeboden worden op 30 september.
En daarna kan de huurder opzeggen wanneer hij wil, mits een opzeg van 3 maanden die ingaat de volgende 1ste van de maand, en zonder schadevergoeding. Dit is reeds door mijn voorgangers aangegeven.

Ik denk dat u veel problemen en gedoe zou kunnen vermijden indien u beter van de huurwetgeving op de hoogte zou zijn, een huurcontract zou opstellen gebaseerd op de wettelijke voorwaarden, en daar verder naar zou handelen.

[Turaki]

Als de huurder het contract niet wenst te verlengen dan zal hij dat mits een AS te kennen moeten geven en dat AS moet ten laatste bij u aangeboden worden op 30 september.

Alternatief kan hij u zijn opzeg ook bezorgen via deurwaardersexploot, of zelf komen afgeven tegen ontvangstbewijs.

[artemis]

Als de huurder het contract niet wenst te verlengen dan zal hij dat mits een AS te kennen moeten geven en dat AS moet ten laatste bij u aangeboden worden op 30 september.

Alternatief kan hij u zijn opzeg ook bezorgen via deurwaardersexploot, of zelf komen afgeven tegen ontvangstbewijs.

Heel juist Turaki, tegen ontvangstbewijs doen wij vaak/of laten we doen met/door onze huurders die tevens onze buren zijn. Maar dan moet je wel op voorhand weten dat de geadresseerde a) thuis is en b) bereid is om te tekenen voor ontvangst. Is een beetje vertrouwen mee gemoeid zeker als de datum cruciaal is. Maar hier heeft dat altijd perfect gewerkt.

[sloeberken]

Bekijk en lees hier de huurwet:

http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf


Mijn vragen:

1) Is de huurovereenkomst verlengd of niet => volgens mij wel en wel voor 3 jaar, klopt dit? nee dit kan niet
2) Is er een opzegvergoeding verschuldigd? nee zeker niet door huurder
3) welke datum telt AS, briefdatum of effectief ontvangst? datum eerste aanbieding
4) indien we dit niet minnelijk kunnen regelen wat zijn men slaagkansen bij vrederechter? Geen enkele

[Oude Belg]

Trouwens, is het huurcontract geregistreerd? Anders wordt het nog mooier.

[artemis]

Trouwens, is het huurcontract geregistreerd? Anders wordt het nog mooier.

Ja, staat in de allereerste zin van de TS.