Kan de huurder opgezegd worden door nieuwe eigenaar ?

[nickdd]

Hallo,

Ik overweeg de aankoop van een huis om zelf te betrekken. Echter verhuurt de huidige eigenaar het woonhuis en heeft hij nooit goed het contract gelezen met als gevolg dat er een nogal eenzijdige opzegclausule aanwezig is.

Even de details:
- aanvang huur: 1/4/2013
- duur: 3 jaar, eindigt op 31/3/2016
- contract is geregistreerd
- gehuurd 60% privé en 40% betaald door bvba van huurder

Nu staat er een expliciete vermelding in het contract dat de huurder altijd mag opzeggen zoals de opzeggingsmogelijkheden in de woninghuurwet voorzien, maar de verhuurder mag niet voortijdig opzeggen.

Hier de exacte tekst:

Artikel 4. Duur - Vervroegde beëindiging van de huur
De huur neemt een aanvang op één april teweeduizend dertien.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een duur van drie jaar en eindigt dus op 31 maart tweeduizend zestien.
Gedurende deze periode kan de huur noch door de verhuurder, noch door de huurder vervroegd worden beëindigd en dit in afwijking van de artikelen 3 § 2 tot en met § 5 van de Woninghuurwet.
Wordt de huurovereenkomst niet opgezegd door de huurder bij deurwaardsexploot of bij aangetekende brief minstens drie maanden voor het verstrijken van de overeengekomen periode van drie jaar, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar, met ingang van de inwerkingtreding van de oorspronkelijke huurovereenkomst.
De verhuurder zal de huurovereenkomst niet vroegtijdig kunnen beëindigen, noch tegen het einde van de periode van drie jaar, noch tijdens de huur van negen jaar. De huurder daarentegen zal in dat geval wel over de opzeggingsmogelijkheden beschikken voorzien in de Woninghuurwet voor de huur van negen jaar.


Mijn vragen:
- dit lijkt me duidelijk een contract van "korte duur": het vermeldt expliciet 3 jaar => correct ?
- het zal automatisch overgaan naar een contract van 9 jaar (vanaf de initiële datum) als er NIET voor eind 2015 wordt opgezegd. => correct ?

- de clausule die de huurder zelf heeft toegevoegd lijkt me nogal eenzijdig. zeker de zinsnede "noch tegen het einde van de periode van drie jaar" vind ik vreemd => dat zou impliceren dat het sowieso al een contract van 9 jaar is, in tegenstelling tot de duurtijd die expliciet vermeld werd.

Kan de huidige eigenaar het contract nog gewoon stopzetten tegen 1 april ?
Is dergelijke vermelding eigenlijk wel wettig ? Er zijn namelijk nog zaken die je niet MAG opnemen in een huurcontract en anders toch nietig zijn.


Benieuwd naar jullie advies !

Groeten

[j.demoor]

“Art.1743. Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt,kan de...huurder,die...een huur met vaste dagtekening heeft(=overeenkomst geregistreerd op Registratiekantoor),niet uit het gehuurde gezet worden door de koper,tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden.”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

‘contract is geregistreerd’

“Artikel 1 Toepassingsgebied. § 1. Deze afdeling is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt...§ 1bis. Deze afdeling is tevens van toepassing op de onderhuur aangegaan door de verenigingen of door de rechtspersonen bedoeld in artikel 1717, tweede lid, tweede zin, binnen de grenzen bepaald in artikel 4, § 2bis. In dat geval is ook de hoofdhuurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen van deze afdeling...”(20 FEBRUARI 1991. - BURGERLIJK WETBOEK. - BOEK III _ TITEL VIII _ HOOFDSTUK II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder. = Woninghuurwet)

‘gehuurd 60% privé en 40% betaald door bvba van huurder ‘

Ik leid hieruit af dat er geen onderhuur is overeenkomstig voornoemd §1bis,zodat deze huur buiten het toepassingsgebied van de Woninghuurwet zou kunnen vallen. Onderzoek dit zorgvuldig.

‘Wanneer de huurovereenkomst aan de koper van een verhuurd onroerend goed kan worden tegengeworpen(=>art.1328 B.W.), wordt die koper, die geen partij was in die overeenkomst, ingevolge art. 1743 B.W., in de plaats gesteld van de oorspronkelijke verhuurder die het goed verkoopt, en zulks voor wat betreft de rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de uitvoering van de huurovereenkomst waartoe de koper na de aankoop, krachtens die indeplaatsstelling is gehouden, verwerft de koper in de regel alle rechten die de oorspronkelijke verhuurder op grond van art. 1730 B.W. zou hebben gehad, zo het goed niet was verkocht‘(Cass. 29 februari 1980,Pas. 1980,I,808,Arr.Cass. 1979-80,816,R.W. 1980-81,1777-1780,T.Not. 1980,171).

De opzegmogelijkheden van de in de plaats gestelde verhuurder zijn dan deze vermeld in art.3 Woninghuurwet 20 februari 1991 en voornamelijk §2 ervan indien het woninghuur betreft:
“Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst...”(20 februari 1991 Woninghuurwet).

Is zij niet als hoofdverblijfplaats bestemd,dan geldt art.1736 of 1737 B.W.