Huurcontract korte duur - opzeg verhuurder ongeldig

[123456789100]

Beste

ik heb een de 3de advies nodig gezien de verhuurder redelijk moeilijk doet en eist dat ik vertrek en dat elke opzeg van een verhuurder dient aanvaard te worden - m.a.w. stelt hij zich boven de wetgeving ongeacht of dit nu een 1 jarig contract is of negenjarig contract.

Ik heb een huurovereenkomst afgesloten in februari 2014 voor 1 jaar (voor korte duur als hoofdverblijfplaats). Contract is geregistreerd.
Hij beroept zich op de clausule dat dit contract automatisch verlengd werd met 1 jaar zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn of voor het verstrijken van de verlenging.
Geen van beiden heeft het huurcontract verlengd. Ik veronderstelde dat de huurwetgeving van dwingend recht is en dat het automatisch overgaat in een contract van 9 jaar en dit sinds februari 2014.
Nu beweert de verhuurder dat dit huurcontract automatisch werd verlengd voor 1 jaar en dat het een einde neemt op januari 2016. Hij heeft een aangetekend schrijven gestuurd en wenst dat ik vertrek.
Op mijn beurt heb ik hem een aangetekende brief gestuurd met de vermelding dat zijn opzeg nietig is gezien dit contract overging op een 9 jarig contract maar hij houdt voet bij stuk dat ik moeilijk doe en dat ik niet kan lezen. Het huurcontract werd mondeling ..... verlengd voor 1 jaar dus einde van contract januari 2016.
Indien ik de wetgeving lees moet hij 6 maanden opzeggen en me een schadevergoeding betalen of heb ik het echt verkeerd voor?
Wat zijn mijn mogelijkheden?

[artemis]

Hij beroept zich op de clausule dat dit contract automatisch verlengd werd met 1 jaar zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn of voor het verstrijken van de verlenging.

Wat staat er letterlijk in het contract wat dit betreft?

[123456789100]

Indien er geen opzeg wordt betekend tenminste 3 maanden voor het verstrijken van de einddatum (31/01/2015) wordt deze overeenkomst automatisch verlengd met 1 jaar zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn of voor het verstrijken van de verlenging.
Automatisch is volgens mij in strijd met huurwetgeving, niet?

[Lanox]

Hij beroept zich op de clausule dat dit contract automatisch verlengd werd met 1 jaar zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn of voor het verstrijken van de verlenging.

Wat staat er letterlijk in het contract wat dit betreft?

Maakt niet uit. De huurwet schrijft voor dat de verlening schriftelijk dient te gebeuren en dat dit deel van de huurwet van dwingend recht is. Elke clausule uit het contract die daar vanaf wijkt dient als onbestaande beschouwd te worden.

2. Huurovereenkomst met
een korte duur
...
Voor de korte duur contracten die gesloten worden
vanaf 31 mei 1997 of vernieuwd of verlengd
worden na deze datum, gelden de volgende
bepalingen:
...
dergelijke contracten kunnen echter slechts één
keer, schriftelijk, en onder dezelfde voorwaarden
(o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd;
...
Deze bepaling is verplichtend: zij is van
toepassing ook al voorziet het contract een
andersluidend beding.

[sloeberken]

Indien er geen opzeg wordt betekend tenminste 3 maanden voor het verstrijken van de einddatum (31/01/2015) wordt deze overeenkomst automatisch verlengd met 1 jaar zonder dat de totale duur van de huur langer dan 3 jaar mag zijn of voor het verstrijken van de verlenging.
Automatisch is volgens mij in strijd met huurwetgeving, niet?

Als dit opgenomen is in het contract is dit geldig, dit word normaal aanvaard door de vrederechters. Op welke datum heb je het AS ontvangen van de verhuurder, dat hij het contract niet verlengt.

Artikel 3 § 6 Woninghuurwet
In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar… Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden… In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur.

[Lanox]

Als dit opgenomen is in het contract is dit geldig, dit word normaal aanvaard door de vrederechters.

Herlees laatste alinea van mijn citaat uit de huurwet. Duidelijker kan gewoon niet en een vrederechter kan dit niet zomaar naast zich neerleggen.

[123456789100]

Normaal door vrederechters aanvaard??? Ik heb op 22/10 de aangetekende zending ontvangen, ik ben net als dezelfde mening dat er hier geen schriftelijke bevestiging van is nu bijgevolg is de opzeg nietig want de huurwet is van dwingend recht. Blijkbaar zijn de meningen hier ook verdeeld.

[sloeberken]

Lees hierboven Artikel 3 § 6 Woninghuurwet.

[123456789100]

Als ik het artikel van de Woninghuurwet lees is er bij mij
1. geen schriftelijke bevestiging geweest dus automatisch omgezet in een negenjarig contract en dit sinds 1/02/2014
2. ook al staat er in mijn contract automatisch verlengd voor 1 jaar - nietig want de huurwet is van dwingend recht gezien "
Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden…"
Klopt mijn redenering?

[sloeberken]

Recentelijk bevestigde de rechter (vredegerecht Etterbeek, 4 juli 2011) nogmaals dat u nog een alternatief heeft. U kunt ook vooraf in het contract van korte duur voorzien dat het automatisch nog eenmaal verlengd wordt indien er geen opzeg gegeven is. Zo’n verlengingsclausule is perfect geldig. In dat geval hoeft u dus geen nieuw contract te sluiten.

U kunt de verlenging dus perfect vooraf regelen door in het contract te voorzien dat de huur bv. één jaar loopt, nadien nog eens voor één jaar verlengd wordt en daarna pas omgezet wordt in een huur van negen jaar. Zo heeft u een langere termijn om de kat uit de boom te kijken, maar kunt u indien u dit wenst wel na één jaar het contract beëindigen

U hebt weinig kans op succes om de niet verlenging nietig te verklaren.

[Lanox]

Om niet heel de discussie opnieuw te moeten doen verwijs ik graag naar een andere discussie op dit forum waar Vandebos de uitspraak van deze ene vrederechter even in perspectief zet tegenover al de andere uitspraken omtrend deze materie.
http://www.juridischforum.be/forum/view ... hp?t=51874
Blijkbaar was deze vrederechter ook even vergeten in het woordenboek op te zoeken wat "niettegenstaande" betekent.

[sloeberken]

Als TS bereid is dit aan te vechten, is dit zijn goed recht. Maar de uitspraak is wel onzeker, en gaat gepaard met de nodige kosten en kopzorgen.
Misschien eens als volwassen mensen gaan praten met de verhuurder, kan veel oplossen.
Of informatie vragen aan een advocaat, die weet hoe een vrederechter in die regio er op zou reageren.

[scorpioen]

Er is meer dan één uitspraak van een vrederechter.

Rb. Antwerpen (5e k.) 20 november 2007 (uitspraak van drie rechters, in hoger beroep tegen vonnis van de vrederechter), TBO 2008, afl. 3, 122
Een beding in een woninghuurovereenkomst van één jaar dat stelt dat de huurovereenkomst die niet wordt beëindigd, automatisch wordt omgezet in een overeenkomst met dezelfde duur en daarna in een negenjarige overeenkomst, voldoet aan de vereisten van art. 3, par. 6, lid 3 woninghuurwet. Noch de letter noch de geest van de wet eisen dat de verlenging in een afzonderlijk schrijven zou dienen te worden opgenomen.

Vred. Oudenaarde-Kruishoutem 7 november 2002, T. Vred. 2004, afl. 1-2, 39, noot SEQUARIS, S.
De wet bepaalt de voorwaarden waaronder een huurovereenkomst van korte duur kan worden verlengd. Overeenkomstig artikel 3, par. 6, lid 3 van de Woninghuurwet moet de verlenging schriftelijk gebeuren. Er wordt aan dit vereiste voldaan indien de aanvankelijk geschreven huurovereenkomst deze mogelijkheid van verlenging bevat. Het gaat dan om een huurovereenkomst van bepaalde duur en de duur van de verlenging is contractueel overeengekomen.

De wet bepaalt dat de verlenging schriftelijk overeengekomen moet worden. De wet zegt niet uitdrukkelijk wanneer dit kan en zegt evenmin dat dit moet in een afzonderlijke overeenkomst. Volgens bepaalde rechtspraak kan dat dus overeengekomen worden in de huurovereenkomst zelf.

Het lijkt mij onmogelijk te voorspellen wat het resultaat zal zijn van een gerechtelijke procedure.