Aansprakelijkheid syndicus

[JimmyG]

Geachte,

Ik heb een vraagje over volgende situatie. Omdat ik niet goed weet tot wie ik me kan wenden voor dit probleem (BIV of standaard boekhandel) en ik gelezen heb op uw site dat u ook syndicusbeheer doet, had ik graag vernomen of u bereid bent me verder te helpen met onderstaande situatie;

Sinds ongeveer 2 maanden ben ik aangesteld tot syndicus. Nu zit ik als mede-eigenaar al bijna 2 jaar met vochtplekken in mijn muur. Onlangs constateerde mijn huurster alsook de buurman vochtplekken in het plafond. Volgens de architecte in opdracht van de bouwheer zou het water te wijten zijn aan een lekkage in een bloembak van de bovenverdieping.
Na het terras alsook de bloembak laten vrij te maken voor inspectie, is de architecte nog niet geweest omwille van haar verlof. Wel is de bouwheer samen met de aannemer die de terrassen ook geplaatst heeft komen kijken en zou er waterophoping zitten onder de bloembak. Dien ik als syndicus een extern persoon aan te stellen voor dit water te laten weghalen? Hoewel dit nog niet bevestigd is geweest door de architecte?
De bouwheer wijst er mij op dat ik het gebouw moet vrijwaren van schade, maar heb ik in deze vergevorderde zaak van wie aansprakelijk kan worden gesteld het recht alsook de plicht een extern persoon dit water te laten weghalen totdat de architecte of gerechtsexpert de oorzaak kan achterhalen? Per slot van rekening zullen 12 appartementen hier hun aandeel volgens de tienduizensten moeten in betalen voor de gemaakte kosten. Kan ik dit op eigen houtje beslissen aangezien het een hoogdringende zaak is?

Kan ik ergens terugvinden wat ik wettelijk als syndicus dien te doen? De geschreven rechten en plichten zoals de wet het voorziet? Of kan u me vertellen of ik dit water MOET laten weghalen voor de vrijwaring en me achteraf ook geen schuld in de schoenen geschoven kan worden dat de oorzaak te wijten valt doordat ik een extern persoon een snede heb laten maken in de bloembak om het water weg te zuigen.

Alvast bedankt voor uw antwoord en nog een prettige dag verder,

Jimmy

[j.demoor]

“Art.577-7.§ 1. Behoudens strengere bepalingen in het reglement van medeëigendom, beslist de algemene vergadering :1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :...b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen...Art.577-8...§ 4. Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van medeëigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :...4° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Art.577-8,§4 wijkt af van aart.577-7,§1 en dient dus strikt geïnterpreteerd.

De bouwheer,diens architecte en aannemer zijn als zodanig partijdige vreemden aan de Vereniging van Medeeigenaars.

Aangezien het een hoogdringende zaak is kan u op eigen houtje beslissen het gebouw te vrijwaren van schade.Roep de waarschijnlijke veroorzakers van de schade aangetekend op de feiten tegensprekelijk te komen vaststellen en maak daarvan een proces-verbaal op.Laat u daarbij zonodig assisteren door een deskundige.Op grond van dat proces-verbaal kan de algemene vergadering later beslissen de kosten op de veroorzakers desnoods gerechtelijk te verhalen.

Ga volledigheidshalve naar (Belgische wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be/ . Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’.Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten.

[JimmyG]

Bedankt voor uw antwoord.

De architect is reeds verschillende malen in mijn app. geweest voor een oorzaak van deze vochtplekken te zoeken. In haar laatste verslag vermoed ze dat de lekken afkomstig zijn van het terras boven. Daar zou een constructie gemaakt door de bewoner een mogelijke oorzaak zijn. Ze is echter nog niet tot op het terras zelf geweest.
De bouwheer die samen met de dakdekker is langsgeweest op het terras, liet mij per email weten dat er zich water bevind tussen de dakbedekking en bloembak en dat dit voor de vrijwaring van het gebouw zo spoedig mogelijk moet worden weggehaald. Ik vermoed dat een email niet gelijk staat aan een proces verbaal, echter lijk ik over voldoende bewijs te beschikken aangezien ik reeds persoonlijk (als eigenaar en niet als syndicus) een aangetekend schrijven heb laten doen over de vochtplekken in mijn app. en de dakdekker op dit gebied toch een deskundige is, of zie ik dit verkeerd?

Woensdag komt de dakdekker langs om het water weg te nemen. Hoewel de oorzaak nog steeds dient achterhaald te worden door de architect. De kosten worden verdeeld door de mede-eigenaars en zullen waarschijnlijk achteraf moeten teruggevorderd worden van diegene die in fout wordt gesteld. Hoewel ik me afvraag of deze kosten opwegen tegen een rechtzaak...

Nogmaals bedankt voor u raad,

Met Vriendelijke Groeten

Jimmy