Opzeg omwille van de werken

[ebonynoire]

Hallo iedereen. Alvast bedankt voor het advies in het volgende situatie.
Ik ben de eigenaar van het pand met verschillende studio’s. Onlangs had ik controle van de brandweer en ze hebben mijn gebouw ongeschikt verklaard. Ondertussen hebben verschillende huurders daardoor sociale woning gekregen. Ik heb de lege studio’s reeds gerenoveerd. Er zijn echter 2 huurders gebleven die niet vrijwillig willen verhuizen. Om de ongeschiktheid op te heffen moet ik in principe maar kleine werken uitvoeren, maar ik wil gelegenheid van de situatie maken en de overige 2 studio’s ook volledig renoveren. Daarvoor moeten die huurders weg. Ik weet dat omwille van de werken mag ik de contracten opzeggen met 6 maand opzeg. Contracten zijn aangegaan op verschillende momenten. Maar ik heb erbij nog belangrijke vragen:
- Mag ik deze contracten op gelijk welk moment opzeggen? Dus morgen opzeg opsturen en ingang op??
- De kosten van de werken moeten 3 of 2 jaar huur bedragen aangezien er over meer studio’s van dezelfde eigenaar in het gebouw betreft.
Hoe moet ik het best aanpakken om achteraf niet gestraft te worden met schadevergoeding aan de huurders?

[sloeberken]

De verhuurder kan het contract beëindigen als hij wederopbouw-, verbouwings- of renovatiewerken overweegt. Hij kan dit alleen doen bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt.

De opzegging is alleen geldig als de verhuurder erin vermeldt waarom hij het contract wil opzeggen, en als ze voldoet aan vier vereisten:

Bij de opzegging moet de verhuurder een afschrift voegen van een van de volgende documenten:
de bouwvergunning (als de werken dit vereisen)
een gedetailleerd bestek
een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten (als de verhuurder de werken zelf zal uitvoeren)
een aannemingsovereenkomst
De verhuurder moet aantonen dat de geplande werken de stedenbouwkundige bepalingen in acht nemen.
De verhuurder moet bewijzen dat hij werken wil uitvoeren aan het gedeelte waar de huurder woont. Alle andere werken die de woning van de huurder niet onbewoonbaar maken, zoals werken aan de gevel, de zolder, de tuin of een andere verdieping, zijn geen geldige reden om het contract te beëindigen.
De verhuurder moet bewijzen dat de kosten van de werken drie jaar huurprijs overtreffen.
Als een gebouw waarin werken voorzien worden verschillende woningen bevat die eigendom zijn van dezelfde verhuurder, is er een soepeler regeling van toepassing:

De globale kosten van de werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel van deze woningen overtreffen.
De verhuurder kan op elk moment het contract van elke betrokken woning beëindigen, mits hij een opzeggingstermijn van zes maanden in acht neemt en het contract niet beëindigt tijdens het eerste contractjaar.

[ebonynoire]

Beste, dank u voor de reactie. Dat is de wetgeving en ik ben ermee vertrouwd. Ik ben vrijdag bij de advocate gewest en ze was minder zeker dat ik de contracten op elk moment mag opzeggen en nog met die 2 jaar huur werken. Ze vreest dat er gediscussieerd zal kunnen worden achteraf omdat die beschrijving Art.3 §3 van de Woninghuurwet niet duidelijk genoeg is. Ik wil het doen, maar ik ben bang van die eventuele schadevergoeding van 18 maanden x huurders!!! Wat denken jullie ervan? Enige ervaring? En mag ik dat gewoon in de midden van de maand ook opzeggen? En met welk ingang van die opzegperiode?

[sloeberken]

18 maanden is hier niet van toepassing, van welke datum zijn die huurcontracten. eerste 3 jaar kan je niet opzeggen, tot 6 jaar 6 maand schadevergoeding, tot 9 jaar 3 maand. kan je niet onderling overeenkomen dat de 2 overige huurders, in een reeds gerenoveerd gaan wonen.

[ebonynoire]

Eerste contract zit in zijn derde jaar, tweede contract in de tweede jaar. Ik mag dan wel het opzeggen na de eerste jaar, maar als het niet goed gemotiveerd is, wordt de opzeg gezien als zonder wettelijk reden en dan is het forfait schadevergoeding van 18 maanden Klopt? Nee, ik kan zeker minnelijk niets oplossen, de mensen doen alles om ons enige renovatie te bemoeilijken. Ik wil deze mensen niet meer terug! Een van hen is drugsgebruiker maar dat is geen reden om contract op te zeggen... helaas...

[sloeberken]

Was even verkeerd sorry:

De vergoeding die te betalen is door de verhuurder, bedraagt 9 maanden huur zo de huur beëindigd wordt bij het verstrijken van de eerste driejarige periode en 6 maanden bij het einde van de tweede driejarige periode.

[ebonynoire]

Ja, idd, maar als het over opzeg zonder reden is. In ieder geval wil ik dit opzeg doen aan die twee huurders omwille van de werken met 2 jaar huur als werkkosten. Als ik op elk moment mag opzeg doen, dan kan ik dat ook in de midden van de maand doen? Maar vanaf wanneer begint de opzeg dan? Weet je dat?

[sloeberken]

Opzeg begint steeds de eerste dag van de maand, volgend op de kennisname van opzeg.

[mava105]

Als ze ongeschikt zijn verklaar voor verhuring, mag je toch niet meer verhuren?

[sloeberken]

Als ze ongeschikt zijn verklaar voor verhuring, mag je toch niet meer verhuren?

Ongeschikt is niet hetzelfde als onbewoonbaar. Verhuurder mag ze niet meer te huur zetten, na herstelling moeten ze opnieuw gekeurd worden.

Wanneer spreekt men van ongeschikt?
Wanneer er gebreken in de woning niet voldoen aan de minimale vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort, kan deze ongeschikt verklaard worden. Elk gebrek krijgt strafpunten. Een woning kan pas ongeschikt zijn als ze 15 strafpunten of meer heeft.

Wanneer spreekt men van onbewoonbaar?
Wanneer de gebreken in een woning zo ernstig zijn dat deze veiligheid- of gezondheidsrisico’s inhouden, kan de woning onbewoonbaar verklaard worden.
Is de burgemeester die erover beslist.

[ebonynoire]

Dat klopt, dus de huurders mogen vrij vertrekken. Ik mag de studio's niet opnieuw verhuren. Maar die twee!! willen niet weg. En ik wil de studio's grondig renoveren. Dus ongeschiktheid heeft geen directe reden voor opzeg.
Sloeberken, waar kan ik lezen dat de opzeg begint steeds de eerste dag van de maand volgend de opzeg? Want iedereen zei zo, maar waar is ervoor wettelijke basis? Merci

[chantika]

http://www.2747.com/2747/law/lease/code/belgie1.htm


Zie art 3/9 huurwet.


http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf

zie blz 10 huurfolder. Maar lees die maar eens gans door.