Appartement : Huurcontract korte duur

[__Sarah]

Graag had ik geweten of iemand juist weet hoe het in elkaar zit met mijn situatie :

Ik heb via vastgoedkantoor een appartement gehuurd met mijn ondertussen ex-vriend, wat dus ook de reden is waarom we beide uit het appartement zijn.
Eerst hadden we een contract getekend van 1 jaar, wat we ook hebben uitgedaan. En daarna kon je dit stilzwijgend laten overlopen naar een contract van 9 jaar of zelf aangetekend om een verlening vragen van 2 jaar (waardoor je dus aan contract van korte duur komt).
Aangezien het de eerste keer was dat we een appartement huurden, en dus wel degelijk van plan waren die 2 jaar nog uit te doen (en ondertussen overwegen ergens te kopen) had ik dus een brief verstuurd voor verlenging van 2 jaar. Maar door omstandigheden is dit dus misgelopen.
Blijkbaar kon je een contract van 9jaar gewoon opzeggen mits een schadevergoeding en een contract van korte duur dus niet.
In mijn contract van 2 jaar staat dat noch huurder, noch verhuurder dit contract vroegtijdig kunnen opzeggen, tenzij anders gespecifieerd.
Dus nu zouden we een nieuwe huurder moeten vinden, anders moeten we nog blijven betalen tot einde contract (februari 2017).
Nu zijn beide contracten geregistreerd, samen met de algemene huurvoorwaarden, wat niet verplicht is van bij te registreren.
En in de algemene huurvoorwaarden staat wel dat een contract van 3 jaar vroegtijdig kan opgezegd worden mits schadevergoeding. (deze pagina's zijn wel niet ondertekend)
Ook ken ik de verhuurder redelijk goed, en ik weet dat er reeds 2 kandidaten geïnteresseerd zijn (iemand met hond & iemand met beperkt inkomen), maar die nemen ze blijkbaar niet, omdat hij wacht op betere kandidaten. Dit is waarschijnlijk ook zijn volste recht?

Kan iemand mij helpen en zeggen welke opties ik heb aub?

[sloeberken]

Tweede contract is ongeldig, er moest totaal geen nieuw contract opgemaakt worden. Maar u verlenging is wel rechtsgeldig als het aanvaard is door de verhuurder.

[__Sarah]

Tweede contract is ongeldig, er moest totaal geen nieuw contract opgemaakt worden. Maar u verlenging is wel rechtsgeldig als het aanvaard is door de verhuurder.

Dank u voor reactie,

Wel, het is wss mijn fout, aangezien ik het kon laten overlopen naar een contract van 9 jaar, maar zelf een brief verstuurd heb om een 2e contract te vragen voor een verlenging van 2 jaar. Ze hadden mij gezegd dat dit niet veel verschil maakte met contract van 9 jaar.
En het leek mij logischer van die 2 jaar gwn nog uit te doen en dan te vertrekken. Maar door "uit elkaar te gaan" met mijn toen nog, huidige vriend, zit ik dus nu met dit probleem.
De verhuurder heeft deze verlenging aanvaard, dus is ze idd rechtsgeldig.
Ik wil weten of ik hier op de één of andere manier niet onderuit kan, door een minnelijke schikking of opzeg en schadevergoeding, zonder een nieuwe huurder te moeten vinden? Want blijven betalen tot 2017 is echt nog lang...
En aangezien de algemene huurvoorwaarden ook geregistreerd zijn en het ondertekende contract tegenspreken, vraag ik mij af of ik daar niks mee kan aanvangen?
Zo staat het in contract --> "Noch de huurder, noch de verhuurder kunnen de overeenkomst vroegtijdig beëindigen tenzij contractueel anders werd overeengekomen."

[sloeberken]

Ofwel kom je onderling tot een aanvaardbare overeenkomst, of wen je u tot de vrederechter.

[Freelegaladvice]

Het betreft een zgn. woninghuurcontract van het korte type. Normalerwijs wordt een woninghuurcontract aangegaan voor 9 jaar. Het woninghuurcontract van het korte type is een uitzondering op deze regel. Volgens de wettekst kunnen dergelijke overeenkomst slechts éénmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd, zonder dat de totale duurtijd meer dan drie jaar mag bedragen. Aangezien het eerste huurcontract een duurtijd had van één jaar, zal ook het tweede huurcontract in principe ook een duurtijd van één jaar moeten hebben. Door evenwel zelf voor te stellen twee jaar te huren, kan de verhuurder aanvoeren dat je aan je recht om een verlenging via dezelfde voorwaarden in te roepen, hebt "verzaakt" (d.w.z. dat je je hier niet langer op kan beroepen). Dit wordt dus moeilijk.

Het klopt dat woninghuurovereenkomsten van het korte type onopzegbaar zijn. De vraag is evenwel of het weigeren van andere huurders, die aan het profiel van de verhuurder voldoen, niet als rechtsmisbruik kan worden aanzien. Om die reden zou ik aanraden verschillende e-mails te versturen naar de verhuurder met mogelijke kandidaat-huurders en duidelijk aan te geven dat je een oplossing voor deze situatie wenst te bekomen.

Het is alleszins best dergelijke conflicten minnelijk te regelen. Bij aanhoudend conflict, kan je een zaak inleiden bij de vrederechter van de plaats waar het onroerend goed is gelegen. Je doet dit best via verzoekschrift (goedkoopste). Hou er wel rekening mee dat, indien je in het ongelijk wordt gesteld, je zal veroordeeld worden tot de kosten van de procedure.

[KJ86]

De vraag is evenwel of het weigeren van andere huurders, die aan het profiel van de verhuurder voldoen, niet als rechtsmisbruik kan worden aanzien.

Ter informatie, verandert niet aan TS haar situatie.

Beide kandidaten mogen perfect geweigerd worden. Iemand weigeren omdat die onvoldoende solvabel is, wordt niet aanzien als discriminatie.
Hetzelfde voor de kandidaat -huurder met de hond, valt ook niet onder discriminatie.
Bovendien zie ik niet in hoe dat iemand weigeren, rechtsmisbruik zou zijn.

[sloeberken]

Huurcontract korte duur van 1 jaar, kan perfect verlengd worden met 2 jaar.

Het is mogelijk dat de huurder en verhuurder een schriftelijk contract, of opeenvolgende contracten, afsluiten voor een totale duur van niet meer dan drie jaar. Dergelijke contracten kunnen slechts eenmaal verlengd worden. De verlenging moet schriftelijk gebeuren en uitgaan van dezelfde voorwaarden als het oude contract (onder meer dezelfde huurprijs). De duur van deze opeenvolgende contracten mag dezelfde zijn, maar dat hoeft niet. Zo is het mogelijk een contract van één jaar met twee jaar te verlengen.

http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... orte_duur/

[Xenophon]

Waarom wordt ervan uit gegaan dat vervroegde verbreking mits een valabele andere huurder gevonden wordt mogelijk is voor deze overeenkomst?

Staat dat expliciet zo bepaald in het contract? Dat is immers geen 'recht' noch iets waar de verhuurder akkoord dient mee te gaan. Als verhuurder zou ik daar persoonlijk zeer weigerachtig tegenoverstaand, ik bepaal graag zelf aan wie ik verhuur.

Op basis van wat u vermeldt hebt u twee opties: tot een akkoord komen met de verhuurder en ongetwijfeld een schadevergoeding betalen ofwel er blijven wonen tot het einde van het contract. In dat geval hoop ik voor u dat u en uw ex samen de brief ondertekend hebben voor de verlenging tot 2 jaar, anders hebt u een probleem.

U kan ook naar de vrederechter trachten te gaan en daar ontbinding vragen wegens overmacht, hoewel ik persoonlijk niet vind dat het eindigen van een relatie in een contract van korte duur waarin geen vervroegde beëindiging werd voorzien als overmacht kan gekwalificeerd worden.

[scorpioen]

Als de huurder een nieuwe valabele huurder vindt en de verhuurder deze zonder ernstige reden weigert kan dit door de rechtbank als rechtsmisbruik van de verhuurder beschouwd worden, waardoor deze het recht verliest om nog verder huur van de huurder te eisen. Er werd al in die zin gevonnist.
De verhuurder heeft inderdaad het recht om zelf zijn nieuwe huurder te kiezen. Dat wordt niet betwist. Maar dit is geen vrijbrief om iedere nieuwe huurder die hem wordt aangeboden door de oude huurder te weigeren en zo de oude huurder te verplichten te huren tot het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder moet dus redelijke argumenten hebben waarom hij de nieuwe huurder weigert.

[Xenophon]

@scorpioen: Indien ik me niet vergis zijn er ook vonnissen waar de huurders in dergelijke omstandigheden werden verplicht de kelk uit te drinken.

U kijkt naar art 1134, laatste lid, ik naar hetzelfde artikel eerste lid.

Mijn visie erover: het staat partijen vrij te contracteren of niet en de vorm van de overeenkomst te kiezen die ze het meest gepast achten maar daar dan ook de consequenties van te aanvaarden. In casu had men de initiële overeenkomst kunnen laten overgaan in een normaal 9-jarig contract; men had hem zoals is gebeurd kunnen laten overgaan in een 2-jarige overeenkomst waarin conventioneel een vervroegde opzegmogelijkheid werd bedongen tussen partijen. Men heeft vrij gekozen dit niet te doen en in volle besef geopteerd voor een niet vervroegd opzegbare vorm waarvan de ratio legis is een maximale zekerheid bieden aan de huurder gedurende de looptijd, maar ook aan de verhuurder.

Vervolgens tracht men alsnog de ontbinding te vorderen, verwijzend naar 'overmacht' als reden. Het stuklopen van een relatie tussen de huurders, wetende met welke frequentie dit voorkomt, is dat overmacht in de juridische zin van de term? Het lijkt me niet. Het is een op macro schaal quantificeerbaar risico waartegen de voorzichtige huurder zich kan indekken door zorgvuldig een contractvorm te kiezen die voorziet in vervroegde opzegging.

De gevolgen van dat gebrek aan voorzienigheid trachten afwentelen op de verhuurder is m.i. een travestie maken van art 1134, eerste lid. Ik constateer helaas dat er een aantal activistische rechters zijn die een toetsing die in principe marginaal zou moeten zijn en alleen kennelijke excessieve uitvoering van een recht zou moeten milderen bepaalde begrippen zodanig oprekken dat de essentie van de regel zelf uitgehold wordt.

M.i. is een verhuurder die stipte uitvoering van dergelijke overeenkomst eist door de partijen niet kennelijk onredelijk en maakt dat geen rechtsmisbruik uit, gelet op de gekozen contractvorm. Maar bon, ik ga van mijn preekstoel verdwijnen, ieder zijn opinie.

[j.demoor]

“Art.12.Behalve als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht.”(20 februari 1991 Woninghuurwet).
‘Is een wetsbepaling gebiedend,doch enkel bestemd om private belangen te beschermen(=niet van openbare orde),dan mag de beschermde er van afzien de nietigheid van de door hem aangegane verbintenis te doen gelden door ze vrijwillig uit te voeren,mits dit afzien niet voorafgaat aan de uitvoering der verbintenis‘(Cass. 6 december 1956,R.C.J.B. 1960,156,noot BAETEMAN, Arr.Verbr. 1957,240,Pas. 1957,I,364-365)
‘Een dwingende wetsbepaling verhindert dat van een recht dat uit die bepaling voortvloeit,van tevoren rechtsgeldig afgeweken wordt,maar maakt slechts aanvullend recht uit zodra ze opgehouden heeft dwingend te zijn ten behoeve van de begunstigde‘(Cass. 16 november 1990,R.W. 1990-91,1090-1091,noot,Act.dr. 1991,202,noot MOREAU-MARGREVE,I.).

“Art.3...§ 6. In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits een van de partijen ten minste drie maanden voor het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent...”(20 februari 1991 Woninghuurwet).

‘Eerst hadden we een contract getekend van 1 jaar‘...‘had ik dus een brief verstuurd voor verlenging van 2 jaar‘

De totale duur van uw overeenkomst is dus drie jaar,tenzij u die overeenkomst inkort met wederzijds akkoord.