tekortkomingen in hoofde van verhuurder

[van damme johan]

graag jullie mening over het volgende probleem :
nu blijkt dat mijn huurcontract niet-geregistreerd werd en dat mijn waarborg niet op geïndividualiseerde rekening werd geplaatst door de verhuurder.
ik heb intussen de huurovereenkomst opgezegd en -wij zijn brave mensen- een opzeg gegeven van 3maanden, terwijl -zo hebben wij toch begrepen- dit niet nodig was indien het contract niet werd geregistreerd.
maar nu blijkt ook nog dat onze huurwaarborg ook niet op een geblokkeerde bankrekening staat op naam van de huurder maar op een rekening op naam van de verhuurder.
aangezien wij thans geen enkele zekerheid hebben dat wij de huurwaarborg nog ooit gaan terugzien, denken wij eraan om de twee laatste maanden geen huur te betalen.
moeten wij dit laten weten aan de verhuurder? wie kan ons hierbij helpen? wat moeten we doen?

[scorpioen]

Woninghuurwet, art. 10
§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.
Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.

scorpioen

[Casalangdre]

Eigenlijk is het antwoord heel eenvoudig : U heeft geen hulp nodig en u moet niets doen.

Of een waarborg op een geblokkeerde rekening staat of niet, maakt dan misschien wel principieel iets uit, maar in de praktijk niet. De verhuuder is zowieso verplicht om U de rente hiervan uit te keren. Ook is hij verplicht om na het afsluiten van het huurcontract en het opstellen van de uitgaande plaatsbeschrijving de waarborg vrij te geven (in het beste geval als er na de plaatsbeschrijving nog iets overschiet van de waarborg). Het enige wat U kan doen is hem via een AS in gebreke te stellen. Maar het enige gevolg dat dit zal hebben dit dat U voor de resterende maanden de wettelijke ipv de marktrente krijgt uitgekeerd. U bent trouwens wel heel erg laat met het opmerken dat de waarborg niet op een geblokeerde rekening staat.

Over het al of niet geregistreerd zijn van het huurcontract en de gevolgen hiervan kan ik mij niet uitspreken. Wat U aanhaalt ivm de opzegtermijnen is immers enkel van toepassing voor huurcontracten bestemt als hoofdverblijfplaats met een looptijd van minstens drie jaar. Ook hier past wel de opmerking dat U hiermee zeer laat bent. Voor de wetsherziening van 2007 was het immers zo dat in de meeste contracten - maar dit moet U zelf even nalezen - opgenomen wat dat de registratie door de huurder moest gebeuren. Zelfs als dit niet werd opgenomen ging men er in de rechtspraak wel vanuit dat dit door de huurder moest gebeuren, vermits deze partij er het meeste voordeel uit kon halen (ivm de waarde van het huurcontract tov van derden).

Wat U in geen enkel geval mag doen, is stoppen met het betalen van de huur. Ten eerste is de uitspraak "wij thans geen enkele zekerheid hebben dat wij de huurwaarborg nog ooit gaan terugzien" niet juist. Dit wordt volledig wettelijk geregeld, zodat het terugzien van de huurwaarborg afhankelijk is van de toestand van de woning. Ten tweede is het betalen van de huur één van de plichten van de huurder die expliciet is opgenomen in de huurwet. Ten derde mag een huurwaarborg niet gebruikt worden voor de betaling van de huur (en dit zowel in hoofde van de huurder als van de verhuurder). Ten vierde - mocht het tot een rechtzaak of minnelijke beschikking komen voor het vredegerecht - zijn de meeste vrederechters allergisch voor het niet betalen van de huur en zal U zo goed als zeker aan het korste eind trekken ten gevolge hiervan.

Maar uiteindelijk is er niets om U zorgen over te maken.

[van damme johan]

met alle respect, maar wij denken dat het antwoord van casalangdre veel theorie bevat. de praktijk leert ons echter iets heel anders. gelet op de fratsen van de verhuurder zien wij de zaak heel anders! de verhuurder mag dan wel verplicht zijn om na verhuring de huurwaarborg terug te geven, doch leert de praktijk ons dat in veel gevallen naar van alles en nog wat gezocht wordt om ook de huurwaarborg te kunnen inhouden. in ons geval lopen wij daarvoor dubbel zoveel gevaar gezien thans ook blijkt dat de huurwaarborg niet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder staat, zoals bij wet voorzien. bovendien is het zo dat wanneer wij de waarborg niet terugkrijgen wij weer kosten moeten maken om de waarborg terug te krijgen. derhalve denken wij dat er zich wel degelijk een probleem stelt. en daarom nemen wij het zekere voor het onzekere en betalen wij de maanden die overeenkomen met de huurwaarborg niét. Indien het tot een procedure mocht komen, kan de verhuurder ook een en ander ten laste gelegd worden.

[Casalangdre]

Jullie maken wel een grote redeneerfout ; jullie mogen namelijk niet het zekere voor het onzekere nemen. Als er nu net één ding is wat huuders nooit mogen doen, is het geen huur betalen. Jullie gaan eigenlijk de wet overtreden omdat jullie denken dat er eventueel de mogelijkheid zou bestaan dat iemand anders de wet zou overtreden, of zich niet aan de afspraken zou houden.

Als het tot rechtspraak zou komen - en dat is wel zeker, want de verhuurder zal nooit in dit geval nooit op een verzoening ingaan - is dit voor jullie op voorhand een verloren zaak. Het niet sorten van de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening wordt in de praktijk door een vrederechter pas in aanmerking genomen wanneer de verschuldigde rentes - of dit nu de marktrente is of de wettelijke rente - niet wordt uitgekeert door de huuder. Het is immers zo dat door deze regeling, namelijk het expliciet opleggen van een sanctie, de vrederechter geen middelen meer in handen heeft om een verhuuder hiervoor te straffen.

Van de andere kant valt dit zonder twijfel voor jullie duurder uit, want jullie zullen achteraf toch de huur moeten betalen, vermeederd met de wettelijke rente, eventuele schadevergoeding en mogelijk de proceskosten en (een gedeelte) van de verdedigingskosten van de tegenpartij.

[van damme johan]

Jullie gaan eigenlijk de wet overtreden omdat jullie denken dat er eventueel de mogelijkheid zou bestaan dat iemand anders de wet zou overtreden, of zich niet aan de afspraken zou houden.

wij zijn de mening toegedaan dat de verhuurder -door de waarborg niet op een geblokkeerde rekening te storten en het contract te laten registreren- de wet reeds lang heeft overtreden en wij bijgevolg van onze zijde ook niet geacht kunnen worden de wet en het contract te volgen.

[scorpioen]

De wet voorziet de sanctie wanneer de huurwaarborg niet op een geïndividualiseerde rekening gestort werd (intresten).

Door de niet-registratie heeft de huurder geen enkele schade geleden.

Deze feiten geven de huurder dus niet het recht om de huur niet te betalen.

scorpioen

[van damme johan]

bedankt scorpioen.
maar om die intresten te bekomen dienen wij kosten te maken nl. een procedure starten voor de vrederechter?!

[scorpioen]

maar om die intresten te bekomen dienen wij kosten te maken nl. een procedure starten voor de vrederechter?!

Om betaling van de huurwaarborg te bekomen toch ook als de verhuurder deze niet vrijwillig betaalt.

scorpioen

[JohnD]

Johan,

Ik moet scorp en casa hier gelijk in geven. Als de zaak voor de vrederechter komt oogt het zeer slecht dat je de huur niet betaalde omdat je "vermoedde" dat je de waarborg niet ging terugkrijgen. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen mag je stoppen met de huur te betalen.

En je kan nog altijd naderhand een gratis verzoeningsprocedure starten voor de vrederechter.

En als je tijdens de laatste 5 jaren kosten aangerekend werden kan je nog altijd de truuk van het opvragen van originele fakturen toepassen (B.W. Art 1728ter). Want zoals een advokaat mij ooit zei: ze knoeien allemaal met de kosten (de verhuurders en immokantoren), ook al omdat weinig mensen vragen om originele fakturen in te zien. Echter de meesten doen het zodanig dat het niet opvalt. Die bewering komt niet van mij, dus ik laat ze voor wat ze is: een bewering van een advokaat die het kan of zou moeten weten.

Dus volg mijn raad en doe het verstandig. La vengeance est un plat qui se mange froid.

[van damme johan]

we zullen jullie advies zeker opvolgen, bedankt overigens!
nu, we hebben nog een paar vraagje:
-hoe berekenen van de intresten die de verhuurder ons verschuldigd is gezien hij de huurwaarborg niet op een geblokkeerde rekening stortte?
-in het huurcontract staat dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt, hij (de verhuurder) heeft dat ook niet gedaan, maar kan hij dit alsnog doen, ondanks dit dus niet voorzien is?
-er werd geen plaatsbeschrijving opgemaakt. wat indien de verhuurder ons thans schade wil aansmeren die reeds bestond bij de ingebruikname van het pand?
kunnen we mbt onze opgesomde puntjes enige wetgeving/rechtsspraak terugvinden?
alvast bedankt voor enige reactie.

[JohnD]

we zullen jullie advies zeker opvolgen, bedankt overigens!
nu, we hebben nog een paar vraagje:
-hoe berekenen van de intresten die de verhuurder ons verschuldigd is gezien hij de huurwaarborg niet op een geblokkeerde rekening stortte?
-in het huurcontract staat dat de huurprijs niet geïndexeerd wordt, hij (de verhuurder) heeft dat ook niet gedaan, maar kan hij dit alsnog doen, ondanks dit dus niet voorzien is?
-er werd geen plaatsbeschrijving opgemaakt. wat indien de verhuurder ons thans schade wil aansmeren die reeds bestond bij de ingebruikname van het pand?
kunnen we mbt onze opgesomde puntjes enige wetgeving/rechtsspraak terugvinden?
alvast bedankt voor enige reactie.

Wat betreft die berekening kan ik je niet helpen maar dat is hierboven reeds gezegd wat die intrest is volgens de huurwet art.10. Hij kan de huur niet meer indexeren vermits dit in het kontrakt duidelijk staat. Als er geen plaatsbeschrijving is moet hij bewijzen dat de schade er NIET was bij inebruikname. Dat is dus zeer moeillijk want als verstandige huurder beweer jij natuurlijk het tegenovergestelde. De bewijslast ligt bij hem. Je kan op je 2 oren slapen, want op het eerste zicht is dit geen al te snuggere verhuurder.