Nieuwbouwappartement: verlijden akte blijft uit

[SebastienM]

Beste,

Even kort de situatie schetsen:
Begin dit jaar (april) heb ik een verkoopovereenkomst gesloten met een bouwfirma voor een nieuwbouwappartement. In deze overeenkomst staat dat de akte voor de notaris moet verleden worden binnen de 4 maanden. Op vandaag is dit ook nog niet het geval en wat ik via de notaris/gemeente aan info heb verkregen zal dit niet voor november zijn!

Ik was in de veronderstelling dat alles vlot zou verlopen en dat de bouw ook deze zomer begonnen zou worden. Maar nu blijft alles maar opgeschoven worden en komen zij dus de overeenkomst niet na. Ik heb hen dit reeds via aangetekend schrijven laten weten. Maar qua communicatie loopt het ook echt stroef, van hun kant komt er amper reactie en info krijg ik ook niet van hen, ik moet alles op een andere manier te weten zien komen.

Ik begin dit heen en weer geloop (ik moet telkens verlenging vragen bij de bank met bijkomende kredietkosten) dan ook beu te worden. Welke stappen kan ik ondernemen en kan ik een compensatie vragen? De 4 maanden zijn al bijna 5 maanden en tegen dat de akte echt zou verleden kunnen worden zullen het er 7 of 8 zijn... Ik heb ook reeds een schatting moeten laten doen op plan voor de bank, wat met alle kosten reeds gemaakt als ik toch niet meer verder wil gezien het vertrouwen zoek is? En is er eventueel nog een andere schadevergoeding mogelijk gezien er contractbreuk gepleegd wordt?

Ik heb van mijn kant verschillende e-mails naar de notaris, naar de bouwfirma toe waarom ik vraag al het mogelijke te doen. Ik heb echt alles geprobeerd om dit volgens overeenkomst, tijdig, te laten verlopen.

Alvast bedankt.

[mava105]

Vergeet niet dat de registratiekosten binnen die 4 maand, moeten betaald worden door de koper, op straffen van een boete. Enkel daarop heet die 4 maanden betrekking. Een notariële akte kan onbepaald worden uitgesteld mist akkoord van de verkoper en koper.
Spreek er uw notaris over.

[j.demoor]

“Art.1583.Hij(=de koop) is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is....“Art.1610.Wanneer de verkoper in gebreke blijft de levering te doen binnen de tussen partijen bedongen tijd, heeft de koper de keus om ontbinding van de koop ofwel inbezitstelling te vorderen, indien de vertraging alleen aan de verkoper te wijten is. Art. 1611. In elk geval moet de verkoper tot schadevergoeding veroordeeld worden, indien de koper schade lijdt doordat de levering niet op het bedongen tijdstip heeft plaatsgehad.”(Burgerlijk Wetboek =B.W.).

‘Begin dit jaar (april) heb ik een verkoopovereenkomst gesloten met een bouwfirma voor een nieuwbouwappartement. In deze overeenkomst staat dat de akte voor de notaris moet verleden worden binnen de 4 maanden. Op vandaag is dit ook nog niet het geval’
Het verlijden van de akte maakt dus deel uit van de verkoopovereenkomst.

“Art.732.Indien een van hen het(=oproeping in minnelijke schikking), zelfs mondeling, verzoekt, worden de partijen bij gewone brief van de griffier opgeroepen om binnen de gewone termijn van dagvaarding te verschijnen op dag en uur door de rechter bepaald.Art.733.Van het verschijnen tot minnelijke schikking wordt proces-verbaal opgemaakt. Indien een schikking tot stand komt, worden de bewoordingen ervan opgetekend in het proces-verbaal, waarvan de uitgifte wordt voorzien van het formulier van tenuitvoerlegging.”(Gerechtelijk Wetboek).

[SebastienM]

Ondertussen zijn we een hele poos verder en is de akte nog steeds niet verleden. Van de verkoper ontvang ik geen informatie, maar moet alles via de notaris/gemeente vernemen.

Gezien de termijn van 4 maanden nu reeds geruime tijd overschreden is en de akte nog niet heeft plaatsgevonden ben ik het stilaan beu aan het worden.

Het probleem was volgende:
Verkoper verkoopt appartementen, maar door een afgesprongen deal met een eigenaar waarop deze appartementen zouden komen moest het project worden verkleind. Hiervoor diende de verkoper een nieuwe bouwaanvraag in te dienen. De verkoper verkocht dus een appartement op een grond die niet van hem was.

In de verkoopovereenkomst zit een bouwvergunning bijgesloten en ook deze staat in de overeenkomst. Dit is nu de reden waarom de akte niet kan doorgaan, er is geen geldige bouwvergunning aangezien deze ook een perceel betrof waarvan de verkoper het eigendom niet heeft kunnen bekomen.

De overeenkomst bevat volgende paragraaf: “De verkopers verklaren de nodige vergunningen te hebben verkregen voor alle werken en constructies m.b.t. het bij deze verkochte eigendom oprichten en/of zullen oprichten, en zij waarborgen tevens dat al deze werken en constrcuties worden uitgevoerd conform de bekomen vergunningen.”

Mijn inziens betreft het dus een grove fout van de verkoper, door reeds in de verkoop te gaan en overeenkomsten te sluiten alvorens alles in orde is van zijn kant. Ik als koper kon dit helemaal niet weten, als professional zou hij ook beter moeten weten.

Zou ik deze verkoop kunnen ontbinden gezien mijn vertrouwen in de verkoper helemaal weg is?
Zou ik mijn reeds gemaakte kosten kunnen terugvorderen? (dossierkosten bank en schatting op plan was nodig)

Indien er geen bezwaren zouden zijn zou de akte in december kunnen worden verleden (bij de vorige aanvraag waren er wel bezwaren, wat weer maanden met zich meebracht). Maar de werken moeten dan nog beginnen, ook hier krijg ik van de verkoper geen antwoord wanneer deze zouden starten/af zijn. Mij werd telkens voorgehouden september 2017, welke nu onmogelijk nog kan worden gehaald.

Wat zijn mijn opties? Alvast bedankt.

[Poene]

Naarmate ik je casus las, dacht ik "Hier is er zeker een probleem van de opschortende voorwaarden van het bekomen van een bouwvergunning of zo." Voila, ik zat er niet ver naast.

Ja, zo'n perikelen komen helaas voor. Bouwpromotoren die snel-snel te werk gaan en appartementen op plan verkopen zonder dat ze eigenaar zijn.

Sorry dat ik het zeg, maar wil je wel met zo'n promotor in zee gaan? Hij verkoopt grond die niet van hem is. (Want je hebt een aantal duizendsten in een perceel grond van X m² groot, maar uiteindelijk zal het een stuk kleiner zijn.) Hij communiceert niet met je. Wat als je later klachten hebt over je oplevering? Of je postinterventiedossier wordt niet geleverd en nog duizend andere kleine probleempjes? Gezien zijn voorgeschiedenis zal hij je waarschijnlijk in de kou laten staan. En dan moet je het maar oplossen met de andere mede-eigenaars die misschien ook ontevreden zijn.

Moest ik jou zijn, ik zou mij zeker terugtrekken uit dit project. Het is erg onprofessioneel en amateuristisch aangepakt.

Ik heb uiteraard je compromis niet gezien doch ik vermoed dat er meerdere nietigheidsgronden zijn.
De compromis zal gesloten zijn onder opschortende voorwaarde van het verlijden van een basisakte. Dit kan niet. Je kunt geen onroerend goed verkopen zonder voorafgaande verzelfstandiging van het onroerend goed. Eerst basisakte, dan pas compromis. Als de woningbouwwet van toepassing is, is dit nog een bijkomende nietigheid (art. 7 van de wet).

De leveringstermijn is ook verstreken. Dit is een wanprestatie.

Ongetwijfeld zijn er nog problemen die door een advocaat uitgespit zouden kunnen worden.

Ik zou de promotor en notaris meedelen dat je, gezien alle problemen (die je beschrijft), de verkoop minnelijk wilt ontbinden, mits vergoeding van de door jou gedane kosten voor je kredietdossier. Het is een wanprestatie van de promotor, die bovendien een onderneming is en jij een consument. Eigenlijk zou je nog vergoeding kunnen vragen voor de tijd die je verloren hebt, de gemiste kans om een ander pand te verwerven. Maar ik zou niet het onderste uit de kan vragen anders zal hij moeilijk doen.

Wat mava105 hierboven zegt over de registratierechten is maar ten dele waar. De registratierechten moeten in jouw geval maar betaald worden binnen de 4 maand na het vervullen van de laatste der opschortende voorwaarden. En de laatste opschortende voorwaarde is het verlijden van de basisakte. De basisakte is nog niet verleden want de vergunningen zijn nog niet binnen. Dus qua registratierechten is er geen probleem.

[SebastienM]

Bedankt voor je reactie. Gezien het verlengde weekend nu ging ik woensdag eens bellen naar een advocaat. Ik heb reeds een brief klaar om te versturen. Mijn vetrouwen in de promotor is inderdaad helemaal verdwenen. Er zijn nog andere kopers ook die me reeds gecontacteerd hadden of het bij mij ook zo'n probleem was. Is een kleine blok (totaal 5 appartementen), ik wist niet goed in welke mate ik tot ontbinding kon overgaan of niet, vandaar dat ik eens wou luisteren en naar een advocaat stappen.

De woningbouwwet is inderdaad van toepassing, deze staan vermeldt in de overeenkomst artikel 7 en 12 staan beiden opgenomen. Ik had reeds 3 punten gevonden in de overeenkomst die men heeft geschonden, ongetwijfeld zijn er inderdaad dan nog meer. Ik ga proberen deze week nog langs te gaan bij een advocaat indien mogelijk en direct mijn brief versturen.

Ik had inderdaad ook reeds gedacht om een vergoeding te vragen vanaf e verstreken termijn (4 maand) tot ontbinding van de voereenkomst (voor makkelijkheidshalve datum van mijn brief). Met als vergoeding van 30 EUR / werkdag, zoals opgenomen bij laattijdige oplevering, maar zou inderdaad al blij zijn als ik mijn gemaakte kosten terugzie.