Clausule vroegtijdige opzeg woninghuur door verhuurder

[Metool]

Edit: blijkbaar dezelfde page als bij jou.

Waarin ook over een nietige opzeg gesproken wordt, trouwens...

Kom zeg, nu maak je het wel te bont hoor

U maakt het ook vrij bont door "juridisch-technisch" zo off-topic te gaan. De vraag van de TS moet je duidelijk interpreteren als: "Kan mijn huurder mij er effectief binnen 3 maand uitzetten, na 18 maand huur?", en neen, dit mag hij niet. Punt.

OK, in theorie kan je dan verder gaan met: "Neen, maar je kan deze opzeg wel interpreteren als zijn wettelijke opzeg voor binnen anderhalf jaar." Ja, OK, maar denk je dat de verhuurder deze opzeg ook zo bedoeld heeft? Ik durf het betwijfelen... Het zou me niet verwonderen als de verhuurder in de nabije toekomst op andere manieren (zelf bewonen) zal proberen de overeenkomst vroegtijdig stop te zetten. En als hij dit niet probeert en berust in het feit dat hij het eerste anderhalf jaar niet veel kan doen, wees dan maar zeker dat hij binnen een jaar alsnog een correcte opzegbrief zal versturen en er zelf niet van zal uitgaan dat de brief die hij nu geschreven heeft voldoende is (hoewel het in theorie misschien wel zo zal zijn).

Metool, bent u advocaat, als ik vragen mag?

Tom,

Ik geef je gelijk, ik ga hier inderdaad wat naast de kwestie redeneren. Je hebt ook gelijk: de verhuurder kan de huurder hier niet binnen 3 maanden uitzetten. Laat dat duidelijk zijn voor de TS.

Het debat dat ik wou aangaan, over de gevolgen die deze opzeg gecreëerd heeft, daar heeft TS waarschijnlijk geen oren naar.

En voor elk mogelijk argument kan men uiteraard een tegenargument bedenken.

Ik las wat mijns inziens fout is (dat een voortijdige opzeg niet nietig is maar uitgesteld wordt - daar ben ik nog steeds van overtuigd en ik heb dat gestaafd met een relevante verwijzing naar rechtsleer) en ik wou dit neerpennen. That's it. Was meer aan de andere posters bedoelt dan t.o.v. TS.

Ook nu, beste Tom, heb ik mijn twijfels bij jouw uiteenzetting. Immers, 'Electa Una Via', een opzegging creëert onherroepelijke rechtsgevolgen, substitutie van het opzegmotief is niet mogelijk (je kan theoretisch gezien dus niet switchen naar opzeg eigen betrekking). Daar bestaat ook rechtspraak en -leer over. Ik meen echter dat er wel een paar vrederechters zouden zijn die het wel zouden toelaten. Dus misschien opnieuw te 'juridisch-technisch'.

Ik ben geen advocaat maar wat doet dat er nou toe?

[Gebruiker21]

Ook nu, beste Tom, heb ik mijn twijfels bij jouw uiteenzetting.

Da's uw goed recht, maar helpt de TS verder niet vooruit.

Ik ben geen advocaat maar wat doet dat er nou toe?

Gelukkig bent u geen advocaat. Ik zou liever een advocaat hebben die me vooruit helpt en concrete raad geeft, dan ééntje die in "juridische punctueelheid" vervalt... That's all...

[Metool]

Ook nu, beste Tom, heb ik mijn twijfels bij jouw uiteenzetting.

Da's uw goed recht, maar helpt de TS verder niet vooruit.

Ik ben geen advocaat maar wat doet dat er nou toe?

Gelukkig bent u geen advocaat. Ik zou liever een advocaat hebben die me vooruit helpt en concrete raad geeft, dan ééntje die in "juridische punctueelheid" vervalt... That's all...

Wilt u dan een juridisch 'onpunctuele' advocaat? "We zullen een briefje sturen dat het nietig is, dan is't opgelost..."

Ik heb graag een advocaat die me alle pistes uitlegt, ook de pistes die misschien enig risico in zich houden maar waar mogelijk wel baat uit te halen valt, naast de risicoloze piste(s). Ik kan dan zelf wel de knoop doorhakken.

[Gebruiker21]

Wilt u dan een juridisch 'onpunctuele' advocaat? "We zullen een briefje sturen dat het nietig is, dan is't opgelost..."

Yep, in dit conrete geval zou ik graag een advocaat hebben die inderdaad zegt: "Hij kan je er op deze manier niet zomaar uitzetten. Ik zal hem een AS sturen om hem te melden dat hij de huur slechts kan opzeggen bij het einde van elke 3-jarige periode, mits in achtneming van de wettelijke opzegtermijn en het betalen van de wettelijke schadevergoeding."

Ik wil geen advocaat die zegt: "Je moet deze opzeg beschouwen als de opzeg voor binnen anderhalf jaar. We gaan er verder niets mee doen." (want dat is zo'n beetje wat uw inbreng in dit draadje was).

Zijn we het er nu trouwens over eens dat een huuropzeg weldegelijk nietig kan zijn?

[Metool]

Wilt u dan een juridisch 'onpunctuele' advocaat? "We zullen een briefje sturen dat het nietig is, dan is't opgelost..."

Yep, in dit conrete geval zou ik graag een advocaat hebben die inderdaad zegt: "Hij kan je er op deze manier niet zomaar uitzetten. Ik zal hem een AS sturen om hem te melden dat hij de huur slechts kan opzeggen bij het einde van elke 3-jarige periode, mits in achtneming van de wettelijke opzegtermijn en het betalen van de wettelijke schadevergoeding."

Ik wil geen advocaat die zegt: "Je moet deze opzeg beschouwen als de opzeg voor binnen anderhalf jaar. We gaan er verder niets mee doen." (want dat is zo'n beetje wat uw inbreng in dit draadje was).

Zijn we het er nu trouwens over eens dat een huuropzeg weldegelijk nietig kan zijn?

Nochtans kan dat laatste degelijk in voordeel van de huurder (in casus TS) zijn, hoor. Immers aan de opzeg is een schadeclaim van negen maanden gebonden. Kan de huurder tegenopzeggen en heeft de huurder woonzekerheid tot einde derde jaar. Dat alles giet je dan uiteraard eveneens in een AS.
Risico hier is dat tegenpartij een procedure aanspant en huurder in z'n ongelijk gesteld wordt. Doch ik meen dat de huurder in dit geval vanuit een sterke positie vertrekt.

Als je jouw brief zou schrijven, krijg je een week later gewoon opzeg eigen betrekking op je boterham, hé. Wellicht wil de huurder net nog zo lang mogelijk kunnen blijven...

Een opzeg kan inderdaad nietig zijn maar hier duidelijk niet. Verhuurder zegt op. Er staat geen wettelijk motief in z'n brief dus is het zo klaar als een klont suiker een opzegging zonder motief die wordt uitgesteld naar de eerst nuttige datum.

[Gebruiker21]

Nochtans kan dat laatste degelijk in voordeel van de huurder (in casus TS) zijn, hoor. Immers aan de opzeg is een schadeclaim van negen maanden gebonden. Kan de huurder tegenopzeggen en heeft de huurder woonzekerheid tot einde derde jaar.

Deze rechten heeft de huurder sowieso. Ik zie niet in waarom hij iets zou moeten ondernemen om die rechten te hebben?

Risico hier is dat tegenpartij een procedure aanspant en huurder in z'n ongelijk gesteld wordt.

Wat voor een procedure? Verhuurder heeft geen enkele basis om een procedure op te starten.

Als je jouw brief zou schrijven, krijg je een week later gewoon opzeg eigen betrekking op je boterham, hé.

Als de verhuurder dit zou proberen, zal hij het ook doen als blijkt dat de huurder niet reageert op zijn brief. Maakt op zich dus niet veel uit. Maar als de huurder duidelijk laat verstaan dat hij deze eigenbewoning zal controleren, en niet zal aarzelen de schadevergoeding op te eisen als blijkt dat er geen eigen bewoning is, zal de verhuurder dit wel zo laten, denk ik.

Er staat geen wettelijk motief in z'n brief dus is het zo klaar als een klont suiker een opzegging zonder motief die wordt uitgesteld naar de eerst nuttige datum.

Neen, een opzeg zonder motief is nietig. Dat lees je nu toch in drie verschillende bronnen? Als in de opzegbrief had gestaan: "wegens einde eerste 3-jarige periode", dan was er wel een motief geweest en volg ik uw redenering.

[Metool]

Nochtans kan dat laatste degelijk in voordeel van de huurder (in casus TS) zijn, hoor. Immers aan de opzeg is een schadeclaim van negen maanden gebonden. Kan de huurder tegenopzeggen en heeft de huurder woonzekerheid tot einde derde jaar.

Deze rechten heeft de huurder sowieso. Ik zie niet in waarom hij iets zou moeten ondernemen om die rechten te hebben?

Risico hier is dat tegenpartij een procedure aanspant en huurder in z'n ongelijk gesteld wordt.

Wat voor een procedure? Verhuurder heeft geen enkele basis om een procedure op te starten.

Als je jouw brief zou schrijven, krijg je een week later gewoon opzeg eigen betrekking op je boterham, hé.

Als de verhuurder dit zou proberen, zal hij het ook doen als blijkt dat de huurder niet reageert op zijn brief. Maakt op zich dus niet veel uit. Maar als de huurder duidelijk laat verstaan dat hij deze eigenbewoning zal controleren, en niet zal aarzelen de schadevergoeding op te eisen als blijkt dat er geen eigen bewoning is, zal de verhuurder dit wel zo laten, denk ik.

Er staat geen wettelijk motief in z'n brief dus is het zo klaar als een klont suiker een opzegging zonder motief die wordt uitgesteld naar de eerst nuttige datum.

Neen, een opzeg zonder motief is nietig. Dat lees je nu toch in drie verschillende bronnen? Als in de opzegbrief had gestaan: "wegens einde eerste 3-jarige periode", dan was er wel een motief geweest en volg ik uw redenering.

Dat een opzeg zonder motief nietig is, lees ik enkel en alleen in jouw bron, die de bal misslaat. Het gewoonweg niet juist. Een opzeg die geen motief bevat is een opzeg in het kader van artikel 3 § 4 WHW !!!

In de wanhoop je daarvan te proberen overtuigen:

"In het raam van de opzegmogelijkheid zonder motief volstaat het dat de wil tot opzeggen wordt kenbaar gemaakt aan de huurder. Als zodanig bestaat er geen verplichting voor de verhuurder om samen met de opzegging ook de betaling van de wettelijk voorgeschreven vergoeding aan de huurder aan te bieden. De verhuurder moet evenmin uitdrukkelijk aangeven dat hij zonder motief opzegt. " Van Oevelen, A. Woninghuur (2009). Brugge, die Keure, nr. 237, p. 145. Zie ook: Vred. Sint-Gillis 14 mei 1992, T. Vred. 1993, 155.

Uw zienswijze komt er op neer: de verhuurder had het zo helemaal niet bedoelt van op te zeggen tegen 3de jaar met vergoeding, dus hij zal dat ook niet moeten doen. Soms creëert men gewoonweg zelf onbedoelde rechtsgevolgen, zoals in casus, waar men niet meer onderuit kan.

[sloeberken]

Een opzeg geven na 15 maand met een opzeg van 3 maand bij een 9 jarig contract is nietig.
Hij kan enkel op einde van elke driejarige periode opzeggen met een opzeg van 6 maand met schadevergoeding.
De huurwet is van dwingend recht en elk andere opzeg clausule is nietig en word als niet geschreven beschouwd.

Alle andere conversaties schept enkel onduidelijkheid voor TS

[Gebruiker21]

Dat een opzeg zonder motief nietig is, lees ik enkel en alleen in jouw bron, die de bal misslaat.

??? Je geeft zelf twee alternatieve bronnen, waarin telkens ook duidelijk staat dat een opzeg zonder motief nietig is:

http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf
http://justitie.belgium.be/nl/themas_en ... van_9_jaar

[sloeberken]

Het kan wel maar dan moet verhuurder de wet strikt volgen.

Ontbinding zonder motief mits schadevergoeding
Aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode mag de verhuurder het contract zonder motief beëindigen, op voorwaarde dat hij een opzeggingstermijn van zes maanden geeft en een vergoeding betaalt. Deze vergoeding hoeft niet betaald te worden op het ogenblik van de opzegging.
Ze bedraagt:
negen maanden huur aan het einde van de eerste driejarige periode
zes maanden huur aan het einde van de tweede driejarige periode
Deze bepalingen zijn niet verplichtend. Dit betekent dat het contract het recht van de verhuurder kan uitsluiten of beperken om het contract voortijdig te beëindigen. Een bepaling dat de verhuurder de overeenkomst niet zonder motief mag opzeggen vóór het verstrijken van de tweede driejarige periode is bijvoorbeeld een geldige clausule.

[Metool]

Een opzeg geven na 15 maand met een opzeg van 3 maand bij een 9 jarig contract is nietig.
Hij kan enkel op einde van elke driejarige periode opzeggen met een opzeg van 6 maand met schadevergoeding.
De huurwet is van dwingend recht en elk andere opzeg clausule is nietig en word als niet geschreven beschouwd.

Alle andere conversaties schept enkel onduidelijkheid voor TS

Niet juist. Op basis waarvan zou die nietig zijn? Kan je mij een bron geven? Een andere bron dan deze die zegt dat een opzeg zonder motief nietig is, want dat is gewoon grappig. Artikel 3 § 4 WHW handelt immers specifiek over een opzegging zonder motief.

Een conventioneel beding strijdig met de bepalingen van de WHW wordt inderdaad voor niet geschreven gehouden. Zulks bekent echter niet dat als de verhuurder op basis daarvan uiteindelijk beslist op te zeggen die opzeg dan nietig is. Dat zal je nergens in RP of RL vinden, hoor. Opzeggen is opzeggen, als men verwijst naar een strijdig beding, dan moet men teruggrijpen naar de wettelijke modaliteiten en termijnen van de WHW, in plaats van de bepalingen van dat desbetreffende beding.

Ter vergelijking: stel, in een huurcontract wordt bedongen dat de huurder kan opzeggen met één maand. Stel je voor, dat zou nogal wat zijn hé. Maar zelf dat kan niet wegens strijdig met dwingende bepalingen. De huurder zegt dan toch, laat ons zeggen in z'n vierde jaar, op met één maand opzegtermijn en verwijst naar de bepaling in het huurcontract. Dan is zijn opzeg ook niet nietig hoor maar wordt simpelweg z'n termijn verlengd naar drie maanden, als de verhuurder zich alsnog beroept op de dwingende bepalingen van artikel 3 § 5 WHW. Die bepaling van dit artikel zijn dwingend ter bescherming van de verhuurder en hij kan geen afstand doen van die bescherming voor het recht ontstaat.

[sloeberken]

Dus volgens u Mentool kan een verhuurder een 9 jarig contract na 1 maand ook opzeggen zonder motief, waar lees je dat in de huurwet of in Artikel 3 § 4 WHW.

Enkel elke 3 jarige periode kan dit en niet na 15 maand. Wat u zegt is grappig en totaal onwettig.

Ter vergelijking: stel, in een huurcontract wordt bedongen dat de huurder kan opzeggen met één maand.

Dat is wettelijk.

Dit kan je ook in een huurcontract korte duur zetten, enkel ten voordele van de huurder en niet voor de verhuurder.

[Metool]

Dus volgens u Mentool kan een verhuurder een 9 jarig contract na 1 maand ook opzeggen zonder motief, waar lees je dat in de huurwet of in Artikel 3 § 4 WHW.

Enkel elke 3 jarige periode kan dit en niet na 15 maand. Wat u zegt is grappig en totaal onwettig.

Een verhuurder mag dus ook een opzeg voor verbouwingswerken (ook tegen 3de jaar) niet aankondigen na 15 maanden? Natuurlijk mag dat wel. De opzegtermijn begint gewoon pas te lopen zes maand voor het einde 3de jaar. Ik heb reeds naar rechtsleer verwezen (zie eerder) die stelt dat een vroegtijdige opzeg simpelweg wordt uitgesteld.

"Indien een contractpartij haar huurovereenkomst vroeger dan de wettelijk of contractueel bepaalde datum of periode opzegt, is deze opzegging niet nietig, maar heeft die pas uitwerking op datum waarop die normalerwijs uitwerking moest krijgen." De Potter De Ten Broeck, M. (2015). “Duur, opzegging en verlenging van de huurovereenkomst”, In: Dambre, M., Hubeau, B. en Stijns, S. (red.) Handboek algemeen huurrecht. Die Keure, Brugge. nr. 39. p. 665.

[sloeberken]

Lees de vraag van TS

[Metool]

Vraag van TS, of zo'n clausule kan, is al lang uitgelegd. Die clausule is niet geldig.
Het gaat er hem om dat jullie beweren dat dan ook de opzeg nietig, wat gewoon niet juist is.

Wat ik zeg is niet grappig, maar de waarheid.