Ontbinden aankoop

[Gilles14]

Beste,

Wij hebben ons akkoord gegeven voor een woning te kopen. (via mail bevestigen aankoop, prijs werd vermeld).
Nu kregen we het compromis doorgestuurd en blijkt dat het een risicogrond betreft (sanering zou op ons kosten zijn).
Compromis werd nog niet ondertekend maar vroeg mij af of er een boete zou zijn indien we de aankoop afzeggen.
En indien ja hoeveel ?

[Blaatpraat]

Of u zorgt dat er in het compromis opgenomen wordt dat de sanering op kosten van de verkoper is.
Dat is net een compromis: een schriftelijke verklaring van een onderhandeling tussen koper en verkoper, waarin alles opgenomen is.

[Bart Vissers]

Werd er vooraf aan je voorakkoord iets geschreven over een mogelijke sanering?

[bosprocureur]

In hoever is in de publiciteit over dat goed reeds sprake van een bodemattest, laat staan van een gunstig bodemattest?

[Poene]

Is er reeds een beschrijvend bodemonderzoek geweest?

Als er niets tegen jullie gezegd is geweest in verband met de bodemtoestand en er blijkt, na aanvaarding van jullie bod, dat jullie een verontreinigde grond gekocht hebben dan staan jullie heel sterk. Ik geloof er niets van dat jullie gehouden zouden zijn om de verkoop gestand te doen. De verkoper had jullie hierover moet informeren. Zonder kennis van zaken een koper opzadelen met vervuilde grond gaat in tegen de filosofie van het Bodemdecreet.
Weliswaar is het bodemattest niet nodig bij een bod, toch zal de overeenkomst kunnen aangevochten worden. Bijv. met dwaling. Deze dwaling lijkt mij verschoonbaar. Ook bedrog is misschien mogelijk. Schadevergoeding van de commerciële tussenpersoon kan misschien ook bekomen worden.

[bosprocureur]

En hier komt een veel geraadpleegde (en zelden betaalde ) advocaat ter hulp :

http://www.elfri.be/rechtspraak/verkoop ... est-nietig

[Poene]

Dat was een beroemde rechtzaak over een compromis waarbij er geen bodemattest was. De casus van TS is een waarbij we nog in de pre-compromisfase zitten. Alleen het bod is aanvaard.

Met dat cassatiearrest zijn we hier niets.

Er is op dit vlak een spanningsveld in ons recht: de wetgever wil de koper beschermen door wettelijk verplichte documenten op te leggen: stedenbouwkundige informatie en bodemattest bij compromis. MAAR de verkoop is reeds tot stand gekomen wanneer het bod aanvaard is! Aanvaarding van het bod creëert de verkoop. De compromis is slechts een verfijning van de overeenkomst. Eigenlijk zou deze verplichte informatie al op het vlak van het bod aanwezig moeten zijn. Of de koper zou altijd de nietigheid moeten kunnen vragen als hij een bod heeft gedaan zonder die informatie te krijgen.

[bosprocureur]

Bedankt voor de verfijning Poene.

Conclusie is dus wel dat TS een goede kans maakt om onderuit te kunnen bij die" aankoop van katten in zakken" ,maar niet automatisch?

[Bart Vissers]

Dat was een beroemde rechtzaak over een compromis waarbij er geen bodemattest was. De casus van TS is een waarbij we nog in de pre-compromisfase zitten. Alleen het bod is aanvaard.

Met dat cassatiearrest zijn we hier niets.

Er is op dit vlak een spanningsveld in ons recht: de wetgever wil de koper beschermen door wettelijk verplichte documenten op te leggen: stedenbouwkundige informatie en bodemattest bij compromis. MAAR de verkoop is reeds tot stand gekomen wanneer het bod aanvaard is! Aanvaarding van het bod creëert de verkoop. De compromis is slechts een verfijning van de overeenkomst. Eigenlijk zou deze verplichte informatie al op het vlak van het bod aanwezig moeten zijn. Of de koper zou altijd de nietigheid moeten kunnen vragen als hij een bod heeft gedaan zonder die informatie te krijgen.

Poene, ik dacht zelfs dat er strafsancties (boetes) stonden op het ontbreken van bepaalde informatie bij een vastgoedaanbod (bv. zonevreemdheid als eentje ervan). Niet zeker of het bodemattest hieronder valt.
Kan er trouwens wettelijk een compromis getekend worden zonder dergelijk bodemattest? Ik meende dat dit regelmatig de reden is om de constructie pull- en putoptie te gebruiken ipv een verkoopcompromis (met het afleveren van probleemloze attesten als opschortende voorwaarde)?

[Poene]

Voor een vastgoedaanbod - hiermee bedoel je waarschijnlijk een zoekertje in de krant of op Immoweb - moeten er een aantal vermeldingen gebeuren die inderdaad gesanctioneerd worden. Deze staan vermeld in art. 5.2.6. VCRO. Zonevreemdheid is niet eentje ervan. De verkoper moet wel verklaren welke bestemming het goed heeft volgens het plannenregister (bv. dat het in woongebied volgens het Gewestplan ligt). Of de constructie bijgevolg al dan niet zonevreemd is, moet de koper maar uitzoeken.

Dat is de informatieplicht bij publiciteit.
Er is ook een informatieplicht bij compromissen en notariële akten, zoals reeds gezegd.

Maar er is geen informatieplicht bij een bod. Een bod is een eenzijdige rechtshandeling van een koper. Het is geen overeenkomst en geen publiciteit.

Het bodemattest moet er alleen zijn bij de compromis, niet bij het bod. Zo staat het toch in de wet.
Bij een wederzijdse koop-verkoopbelofte waarvan de overeenkomst een plechtig contract wordt gemaakt, is er inderdaad geen overeenkomst in de zin van het Bodemdecreet en moet er geen bodemattest aanwezig zijn. Dat is de ideale oplossing voor zo'n probleemdossiers.

[Bart Vissers]

Het bodemattest moet er alleen zijn bij de compromis, niet bij het bod. Zo staat het toch in de wet.

Een (onverwachte) staat van het bodemattest kan dan toch een reden tot terugtrekking van het bod zijn.
In functie van koop bij overeenkomst tussen zaak en prijs. Als de zaak ineens iets anders was (een woning met vervuilde grond ipv een woning met grond) dan kan daardoor de koop ex tunc nietig zijn (essentiële dwaling).

[Poene]

Het bod kan niet meer eenzijdig ingetrokken worden omdat het reeds aanvaard is. Ik vind ook dat de koper dwaling zou moeten kunnen inroepen. Deze is volgens mij verschoonbaar. De verkoper moet hiermee akkoord gaan. Als hij het spel hard speelt, wordt het een rechtszaak, maar hij staat erg zwak.

Nietigheidsgronden zoals dwaling zijn nooit exact te voorspellen omdat de rechter een grote appreciatieruimte heeft. Dit in tegenstelling tot een nietigheidsgrond zoals het ontbreken van een bodemattest bij compromis. Deze is in de wet opgenomen.

[Gilles14]

Dus in normale omstandigheden moeten we dwaling inroepen om het akkoord te verbreken. Als de verkoper lastig doet dan staan we wel sterk in een eeventuele rechtszaak?

[Bart Vissers]

De mogelijkheden zijn:

1) U wilt de koop niet laten plaatsvinden --> u roept dwaling in als wilsgebrek waardoor u het compromis niet kunt ondertekenen en de koop niet kunt laten plaatsvinden. (Als de verkoper hiermee niet akkoord gaat, dan moet hij via de rechtbank de koop laten afdwingen - hij lijkt hier weinig kans op succes en een lange periode van onzekerheid tegemoet te gaan - wellicht kan hij dan beter opnieuw te koop stellen met volle info of andere voorwaarden).
2) U wilt nog steeds kopen als de grond niet vervuild blijkt --> u meldt dat de informatie over de mogelijke vervuiling niet door u gekend was (precontractuele fout met betrekking tot de informatieplicht van de verkoper) en u een opschortende voorwaarde wenst in te lassen in de aankoopovereenkomst (compromis): voorwaarde van negatief bodemonderzoek (op kosten van de verkoper)
3) U wil nog steeds kopen als u niet moet opdraaien voor de saneringskosten --> u meldt dat de informatie over de mogelijke vervuiling niet door u gekend was (precontractuele fout met betrekking tot de informatieplicht van de verkoper) en u een opschortende voorwaarde wenst in te lassen in de aankoopovereenkomst (compromis): dat een bodemonderzoek gebeurt op kosten van de verkopers en bij positief bodemonderzoek het bedrag van de verkoop verminderd wordt met de kosten voor de sanering (plus evt. een extra vermindering omwille van de latere beschikbaarheid voor u).

Het is niet dat u uw bod eenzijdig zou intrekken. De verkopers hebben - voor zover we hier geïnformeerd werden - een bijkomend criterium toegevoegd aan hun vraagprijs: het risico van de saneringskost. Het zijn zij maw die het aanbod hebben gewijzigd (tenzij - zoals al eerder gevraagd hier maar nooit door u bevestigd - de mogelijke vervuiling en evt. saneringskost reeds voorafgaand aan het doen van uw bod deel uitmaakte van het aanbod en door u gekend was).