#2 , 27 jan 2017 00:20
Als je man sterft, krijg jij het vruchtgebruik van de aandelen en jullie kinderen de blote eigendom. Het aandeel van je man in jullie grond zal ook in vruchtgebruik toekomen aan jou en in blote eigendom aan de kinderen.
Omdat jij het vruchtgebruik van de aandelen hebt, mag jij normaliter het stemrecht van de aandelen uitoefenen. Lees hiervoor de statuten van de firma erop na: wat staat er in de sectie over 'overdracht bij overlijden'? Wat staat er bij het uitoefening van het stemrecht in geval van vruchtgebruik-blote eigendom? Wat staat er in de sectie over 'ontbinding'?
Als je de vennootschap ontbindt zal de vereffenaar de gebouwen (=opstallen) toebedelen aan de grondeigenaars, nl. jij en de kinderen. Door vermenging zal het opstalrecht uitdoven en zullen jullie volledig eigenaar zijn van het gebouw. Jij voor de helft in volle eigendom en de helft in vruchtgebruik en de kinderen voor de helft in blote eigendom. Deze toebedeling is fiscaal erg complex. Hoogstwaarschijnlijk zal je het verkooprecht (10%) moeten betalen op de waarde van de constructies. Bovendien ook vennootschapsbelasting op het verschil tussen de meerwaarde (verschil tussen boekwaarde en verkoopwaarde) en misschien ook roerende voorheffing.
(Zie uitgebreider: H. PELGROMS, "Registratierechten - Ontbinding en verefening van een vennootschap – Toebedeling aan de vennoten van gebouwen opgericht door de vennootschap op basis van een verzaking aan het recht van natrekking met toelating tot bouwen toegestaan door de vennoten-grondeigenaars ten voordele van de vennootschap", Notamus 2014/1, 12-14.)
Je zou ook eerst kunnen verzaken aan het opstalrecht en dan nadien ontbinden, maar dat is fiscaal misbruik. Je zal bijna zeker 10% verkooprecht moeten betalen op de constructies.
Voor dergelijke operaties heb je de hulp nodig van een goede accountant. Geen goedkope boekhouder want dit is te moeilijk...
Juridisch het meest eenvoudig is om het huis te verkopen in zijn geheel terwijl de gebouwen nog in de vennootschap zitten. (Nadien kun je ontbinden.) Daarvoor zul je een machtiging van de vrederechter nodig hebben om de 1/2 blote eigendom van de minderjarige kinderen in de grond te mogen verkopen. Je zal moeten motiveren waarom deze verkoop de belangen van het gezin dient. Ook moet je een expert aanstellen die de waarde van de constructies schat, rekening houdend met de duur van het opstalrecht. Dit kun je niet zelf als leek. Notarissen kunnen dit ook niet, te moeilijk.
Zoals je ziet, is het zeker mogelijk om te verkopen zodra je man sterft. Maar je zal wat kosten hebben aan adviseurs en het dossier zal heel wat voorbereidingstijd nodig hebben vooraleer je de publiciteit kan starten.