vertegenwoordiging bij plaatsbeschrijving

[Appt1050]

Hallo,
Ik verhuur een appartement met 3 slaapkamers aan evenveel studenten.
Hun contract is een contract van 3 jaar maar omdat ze enige flexibiliteit wensten, was ik akkoord met een clausule die jaarlijkse kosteloos opzegbaar is.

Met de huidige huurders heb ik een contract die van start gegaan is op 1/8/2016. Er volgde ook een (weliswaar summiere) plaatsbeschrijving, vooral met de bedoeling vast te stellen dat de doucheruimte helemaal nieuw geplaatst werd in augustus 2016 en dat de parketvloer in goede staat verkeerde. In het contract is ook gestipuleerd dat ze jaarlijks de parketvloer een behandeling moeten geven met de overeengekomen producten.

De huurders verlaten nu het appartement op 31/7 en nieuwe huurders stappen in het appartement vanaf 1/8. 1 van de nieuwe huurders is aangebracht door 1 van de huidige huurders.

Bijgevolg vroegen we om een plaatsbeschrijving in te plannen op 31/8 en ik zou mij laten vertegenwoordigen door mijn ouders daar ik net op vakantie ben.

Nu krijgen we te horen van de papa van 1 vd huurders dat hij niet met mijn ouders wenst te spreken en hij mijn aanwezigheid vereist.
Het lijkt me dat hij dit niet zo maar kan eisen, daar hij niet de huurder is. Hij wilt mijn aanwezigheid voornamelijk zodat ik ook onmiddellijk de huurwaarborg kan vrijgeven (een huurwaarborg waar ik zelf na maandenlang aandringen bevestiging van gekregen heb).

Via de nieuwe huurders hoorden we trouwens ook al beangstigende reacties mbt de huidige staat van het appartement, de doucheruimte en de parket (huurders blijken zelfs niet in het bezit te zijn van een stofzuiger!!). Ze hebben de parket niet onderhouden en weigeren hem nu ook te reinigen op de manier die ik voorgesteld heb.

Dezelfde papa liet ons ook weten dat ze met de nieuwe huurders overeenkwamen om hun meubelen nog een maand langer in het appartement te laten!? Daar het contract met de nieuwe huurders reeds getekend is en ik daarvan niet op de hoogte werd gebracht weet ik nu ook niet of een plaatsbeschrijving überhaupt op die datum kan/mag doorgaan.

Mijn vragen zijn nu de volgende:
- mag de papa van een huurder mijn aanwezigheid eisen?
- mag ik mij laten vertegenwoordigen door mijn ouders? en via welke formaliteiten doe ik dit het best?
- hoef ik onmiddellijk na de plaatsbeschrijving de huurwaarborg vrij te geven of heb ik nog enkele dagen bedenktijd?
- kunnen jullie ook tips of best practices geven hoe ik eventuele schade aan doucheruimte of parket snel kan becijferen, rekening houdend met normale slijtage?
- Is het wettelijk om de nieuwe plaatsbeschrijving (zowel in en uit) eerder eind augustus te laten plaatsvinden?

Alvast bedankt voor jullie advies.

Vriendelijke groeten,

Isabel

[mava105]

1 en 2, je ma u laten vertegenwoordigen door uw ouders.
3,HWB dient niet onmiddellijk te worden vrijgegeven. Je hebt recht om offertes te vragen voor opkuis en herstellingen.
4, een doucheruimte van 1 jaar oud heeft praktisch geen ouderdomsverschijnselen. Buiten echte schade zoals afgebroken zaken heb je hooguit een zeer sterke kalkaanslag op muren en kranen.
Het is wettelijk enkel maar voor de nieuwe huurders. Voor huurders die nog blijven blijft de bestaande PB gelden

[Bart Vissers]

Als je plaatsbeschrijving pas eind augustus laat plaatsvinden, dan kunnen zowel vorige als nieuwe huurders beginnen betwisten omtrent evt. schade.
Als uitstappende huurder vragende partij is, of hiermee expliciet en schriftelijk akkoord gaat (met inbegrip van de "verlengde" aansprakelijkheid), dan lijkt mij het risico verwaarloosbaar. Maar zorg dan toch best dat je over een wederzijds fysiek ondertekend document beschikt in evenveel exemplaren als er partijen zijn.
Wettelijk dient de ingaande plaatsbeschrijving opgesteld te worden tijdens onbewoonde periodes of tijdens de eerste maand van bewoning (art. 1730 BW - mits huurtijd >= 1 jaar, anders moet dit zelfs binnen de 15 dagen). Maw. als de nieuwe huurder contractueel start op 01/08/2017, dan is een plaatsbeschrijving van 31/08/2017 tegenwerpelijk, een initiële plaatsbeschrijving van 01/09/2017 niet meer.

[Franciscus]

U kan ook aan de vader laten weten dat 'als' hij iets te zeggen wil hebben dan maar als 'borg' moet tekenen op het huurcontract.
Stel een lastgevingsdocument op waarin u uw ouders als lasthebber aangeeft dan kunnen ze u wettelijk vertegenwoordigen.
U kan dat op een document waar de Eid van u en uw ouders opstaat - dan kan handtekening nagekeken worden.

[KJ86]

Zeker op aandringen dat de meubels uit het appartement zijn, ik heb het gevoel dat die strategisch geplaatst zullen worden om schade aan het parket te verbergen. Bovendien kan er met de verhuis schade aangericht worden die in de boot van de nieuwe huurder terechtkomt. Ik vermoed dat die persoon daar waarschijnlijk geen rekening mee gehouden heeft bij zijn daad van vrijgevigheid.

Aangezien de papa nu al spreekt van de waarborg terug te krijgen, heb ik een vermoeden dat ze de schade niet zullen erkennen. Je kan dan best dezelfde dag van de overdracht, de schade opsommen, eventueel illustreren met foto's en doormailen. Voorbehoud maken in uw mail voor schade die eventueel nog opduikt.

er volgde ook een (weliswaar summiere) plaatsbeschrijving

Ik hoop dat ze niet te summier is, de wet stipuleert dat ze gedetailleerd moet zijn. Het kan misschien verstandig zijn om eenmalig een gedetailleerde plaatsbeschrijving te laten maken door een deskundige, die kan dan de rest van de huurtijd aangevuld worden.

[Appt1050]

Aan allen hartelijk dank voor jullie snelle reactie, jullie antwoorden en advies.

Voor de volgende huurders lijkt het me inderdaad verstandig een deskundige aan te stellen.
De "summiere" plaatsbeschrijving die ik gebruikte was een template die in van het net haalde waar je vakjes moest aanvinken en de staat van de ruimtes/objecten op een schaal van 5 moest aanduiden, hier en daar aangevuld met een comment.

Ondertussen is nog steeds niet duidelijk wanneer het appartement leeg zal zijn en zijn ze nu op de koop toe niet van plan een lift te huren voor de verhuis, maar alles via de lift van het gebouw te verhuizen.
Als nu blijkt dat de binnenkant van de lift beschadigd wordt door de verhuis, is dat eigenlijk iets dat ook van de huurwaarborg afgehouden kan/moet worden, maar dan ten voordele van de mede-eigenaars vh gebouw?

[KJ86]

Die plaatsbeschrijving is voldoende gedetailleerd om rechtsgeldig te zijn.

Ik zou de huurder een mail sturen en duidelijk maken dat hij verplicht is om een ladderlift te huren.

[mava105]

Wat staat er in het intern reglement? Soms staat daarin dat verhuizen via de lift verboden is.
Maak anders, in bijzijn van de huurder , een PB van trappenhal en lift de morgen, of de avond voor de verhuis, en laat hem die ondertekenen.

[Xenophon]

Kijk inderdaad het intern reglement na; dat verbiedt in de meeste gevallen expliciet een verhuis via de lift of vermeldt dat de lift enkel bestemd is voor personenvervoer. Indien ze deze beschadigen (een paar krassen aan de binnenkant zijn nog niets, er kunnen zaken misgaan zoals door overbelasting, die véél meer kosten) zal de vme achter u aan gaan, niet achter de huurders. Eis dat ze een ladderlift gebruiken (hoe zijn ze er overigens ingetrokken)?

Wat de vertrekkende huurders afspreken met de inkomende is uw probleem niet en moet dat ook niet worden: eis dat het pand leeg is op het ogenblik van opmaken van de plaatsbeschrijving of dat u deze anders niet kan uitvoeren, de sleutels niet kan aanvaarden en hen aansprakelijk zal stellen voor de schade als gevolg daarvan (nieuwe huurders die niet tijdig kunnen intrekken). Vermoedelijk zal er eea te camoufleren zijn. Teken in geen geval overhaast de vrijgave van (een deel van) de waarborg.

Qua plaatsbeschrijving loont het om dat één keer door een professional te laten opstellen, het kost relatief veel maar de beschrijving zal waterdicht zijn en kan meerdere keren gebruikt worden (mits aanpassen in functie van veranderingen, sleet etc). Anders riskeer je steeds discussie, het is niet omdat de beschrijving rechtsgeldig is dat ze ook voldoende gedetailleerd is.