Terugvordering huur mogelijk en hoeveel precies?

[Klingsor]

Situatie:
Contract op 22/08/2002. (Normaal, stilzwijgende driejaarlijkse verlenging.)
Huur vanaf 1/11/2002 aan 480,- EUR per maand.

Op 7/05/2007 krijg ik een brief, niet-aangetekend, dat de 'nieuwe huurprijs' vanaf 1/07/2007 520,- bedraagt.
Indexatie mocht wel, contractueel, maar werd als gunst nooit toegepast. Van indexatie of huurverhoging wordt hier niet gesproken.
Het is onduidelijk waarover het gaat. (Indexatie op 1/11/2007 zou 527,07 EUR mogen bedragen, maar daarover dus geen sprake.)

Hoewel die brief qua vorm en tijdstip niet wettelijk was, ben ik daarop ingegaan om geen verdere indexatie of last te krijgen. Niet schriftelijk, enkel door te betalen. Eenvoudigste oplossing.
Nu pas zie ik de moeilijkheid daaromtrent in...

(Op dit moment wenst een nieuwe eigenaar er plots 600,- van te maken, opnieuw onwettelijk, maar dat zou een ander item zijn...
Vandaar dat ik er nu pas achter gekomen ben.)

Een paar vragen daarover:
1) Ik kan tot 5 jaar terug in de tijd om teveel betaalde sommen terug te vorderen. Mag ik dan van 1/7/2007 tot en met 31/10/2008 terugvorderen, wegens de absoluut niet-gerespecteerde termijn? (Met mijn goedkeuring van de verhoging met ingang vanaf 1/11/2008, aangezien dat de wettelijke termijn is.)
2) Of mag ik van 1/7/2007 tot NU terugvorderen, en nog steeds uitgaan van 480,- EUR, aangezien wettelijk geen correcte indexering of huurverhoging doorgevoerd werd?
3) Is anders gezegd mijn maandelijkse betaling een stilzwijgende, maar duidelijke goedkeuring van de 'vraag om verhoging', of niet?
Of kan die, in het kader van een nu pas ingeziene fout, toch nog ongedaan gemaakt worden door het wellicht teveel betaalde geld volledig terug te vorderen aan 40,- EUR per maand?

Graag uw advies, want dit blijkt zeer onduidelijk te zijn...

[scorpioen]

De indexatie mocht wel degelijk toegepast worden vanaf 1/07/07. Wel is het zo dat de verhuurder dan maar de huur mag vragen zoals die, aangepast aan de index, verschuldigd was vanaf november 2006, dit was 515,81 euro.

Ik zie niet in waarom de vraag onwettig zou zijn. De wet legt geen formele formulering op. De verhuurder moet m.i. niet uitdrukken zeggen dat hij "aanpast aan de index". Als hij duidelijk maakt een verhoogde huur de vragen volstaat dit m.i.

U zou dus datgene wat u vanaf 1/7/07 meer dan 515,81 euro betaalde kunnen terugvorderen.

scorpioen

[Klingsor]

Inderdaad kan indexatie op dat moment zoals u zegt - dat volg ik.

Geeft de verhuurder dan echter niet aan, door zomaar 520,- te vragen, dat hij geen indexatie beoogt, maar wel een regelrechte 'huurverhoging'? Het gaat immers om een totaal verkeerd bedrag.

Is dat sluitend, wat u zegt, dat dan automatisch een indexatie toegepast zou moeten worden, of gaat het om interpretatie? De wet zegt immers toch ook dat huurverhoging slechts maanden later had gekund? Is daar dan niks mee te doen?

En wat met mijn laatste vraag?
Ben ik door te betalen automatisch akkoord gegaan, of kan ik een onwetendheid of vergissing inroepen om die betaling ongedaan te maken?
(Het lijkt mij wel een bewijs dat ik de brief wel degelijk gekregen heb -een vergissing lijkt dan weinig aannemelijk, toch?-, hoewel niet aangetekend, maar inhoudelijk kan ik me intussen veel beter geinformeerd hebben om een fout vast te stellen. Vandaar ook die vijf jaar terugwerkende kracht.)

[JohnD]

Even enkele zaken duidelijk maken omdat het hier duidelijk om verhuurders gaat die een aantal wetten duidelijk aan hun laars lappen.

Een indexering moet schriftelijk gemeld worden aan de huurder. Let wel hij moet het niet vragen en dan zgz om je toestemming vragen. Neen gewoon schriftelijk melden. Indien dat niet schriftelijk gebeurd is, heeft hij geen recht op indexering. Hij moet dus wel degelijk vermelden dat hij indexering gaat toepassen. Die is dan tot 3 maanden terug vorderbaar. Doet hij dit toevallig gewoon schriftelijk en kun je er je voordeel uithalen dan heb je natuurlijk nooit iets ontvangen, als je begrijpt wat ik bedoel. Het gaat dus niet dat een verhuurder op een bepaald ogenblik je schriftelijk meld dat de huur vanaf die of die dag zo of zoveel bedraagt. Want dat is duidelijk geen indexaanpassing. Heb je dat nu wel betaald kan je dat volgens mij terugvorderen. Het woord indexaanpassing moet altijd vermeld worden, zoveel is duidelijk.

[Klingsor]

Wordt wel onduidelijk...
Jullie spreken mekaar tamelijk tegen...

Natuurlijk heb ik liefst het tweede geval, maar is de wet hier dan echt niet duidelijker?

Dus als ik hiermee naar een raadsman ga, dan gaat de ene iets anders zeggen dan de andere? Zo ook met een (vrede-)rechter?

En de onwettige brief, die staat dus zeker boven mijn aanvankelijke 'aanvaarding' door betaling uit onwetendheid?

[JohnD]

Kijk het zelf even na betreft de indexatie

Huurwet Art.6 en 7 pag. 69

http://www.belgium.be/nl/publicaties/pub_de_huurwet.jsp

Je kan zien dat de indexering verschuldigd is op de verjaar-dag van de inwerkingstelling van de huurovereenkomst enerzijds, en iets verder dat de aanpassing "slechts" geldig is wanneer ze schriftelijk gedaan is. Het woordje verzoek is hier slechts bedoeld als een beleefdheidsformule omdat er voordien sprake is dat ze verschuldigd is. Doordat de wetgever zegt dat de huurindex schriftelijk moet gemeld worden houd dit uiteraard in dat er in het schrijven een melding moet gemaakt worden dat het een huurindexaanpassing betreft.

Geeft de verhuurder dan echter niet aan, door zomaar 520,- te vragen, dat hij geen indexatie beoogt, maar wel een regelrechte 'huurverhoging'? Het gaat immers om een totaal verkeerd bedrag.

Dat is meer dan duidelijk een gewone huurverhoging en zo onwettig als maar kan. Bijkomend zeer bezwarend feit is idd. zoals je zegt dat het om een totaal verkeerd bedrag gaat. Ik zie niet in hoe ooit een vrederechter dit niet als een doodgewone huurverhoging zou aanzien.

Is dat sluitend, wat u zegt, dat dan automatisch een indexatie toegepast zou moeten worden, of gaat het om interpretatie? De wet zegt immers toch ook dat huurverhoging slechts maanden later had gekund? Is daar dan niks mee te doen?

Zoals hierboven reeds gezegd en spijtig genoeg in veel kontrakten nog zo word vermeld is de indexatie niet automatisch.

Dtap eens naar een huurdersbond en je zal zien dat ze ongeveer dezelfde redenering zullen volgen.

[scorpioen]

De wet zegt enkel:
"Indien zulks niet uitdrukkelijk is uitgesloten en op voorwaarde dat de huurovereenkomst bij geschrift is gesloten, is de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud eenmaal per huurjaar, verschuldigd op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst, volgens de regels bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek
Deze aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek."

Het is dus mijn interpretatie dat de wet geen formalisme oplegt en niet vereist dat in het schrijven waarin een hogere huur gevraagd wordt expliciet gezegd wordt dat het om een "indexatie" of "aanpassing aan de kosten van levensonderhoud gaat".

Ik denk dat veel rechters deze interpretatie zullen volgen ...

De wet staat boven jou aanvankelijke "aanvaarding". De wet is van dwingend recht (men kan er niet van afwijken) en geeft je dus het recht op je "aanvaarding" terug te komen en te eisen dat enkel betaald wordt wat wettelijk verschuldigd is en het teveel betaalde terug te vorderen.

scorpioen

[JohnD]

Ik ben het met dat eerste gedeelte niet eens. Indien wat jij zegt zou kloppen houd dat mijns inziens zelfs in dat de huurder zich bij zijn verhuurder zou moeten informeren of deze laatste het wel over een indexverhoging heeft in zijn schrijven of gewoon een verhoging van de huurprijs, die dan op zijn beurt wel weer onwettellijk is, maar zoals blijkt door een aantal verhuurders niet geweten is of gewoon zelfs genegeerd word, hopende dat de huurder niet goed op de hoogte is van de wetgeving terzake.

Trouwens wil ik hier nog een andere redenering volgen. Er zijn heel wat regels in elke wetgeving die juist hetzelfde zijn qua tekst maar afhankelijk onder welke categorie ze vallen op deze categorie van toepassing zijn. Dit houd in dat er gerefereerd moet worden naar de categorie. Hier is er dus een verwijzing nodig voor wat betreft die verhoging dat het om een verhoging wegens een indexaanpassing gaat. En niet om eender welke verhoging waar de huurder in dit geval dan maar het raden naar heeft en zich moet informeren.

Dus een verhuurder die zijn huurder gewoon schrijft dat de huur vanaf die of die maand zo of zoveel zou bedragen zou volgens jou voldoende zijn ? Ik heb er zeer sterke twijfels over en dus zal ik het eens aan een advokaat specifiek gespecialiseerd in huurrecht en aan een verhuurdersbond vragen voor alle duidelijkheid.

[Klingsor]

Dus een verhuurder die zijn huurder gewoon schrijft dat de huur vanaf die of die maand zo of zoveel zou bedragen zou volgens jou voldoende zijn ? Ik heb er zeer sterke twijfels over en dus zal ik het eens aan een advokaat specifiek gespecialiseerd in huurrecht en aan een verhuurdersbond vragen voor alle duidelijkheid.

Weet er intussen misschien al iemand meer over deze kwestie?

Alvast grote dank aan jullie beiden voor alle snelle en duidelijke reacties!