Verkavelingsvergunning

[pietervdb]

Ik heb in april 2017 een stuk bouwgrond gekocht. De situatie is als volgt: ik heb de achtertuin van de mensen gekocht en hiervoor konden zij een stedenbouwkundig attest afleveren dat er een woning op gebouwd mag worden. Er was geen verkavelingsvergunning nodig. Nu vandaag ben ik naar de dienst Omgeving gegaan van de gemeente van mijn bouwgrond (voorbereidend gesprek voor indienen omgevingsvergunnign december 2019) en toen is er ter sprake gekomen dat ik wel een verkavelingsvergunning nodig is. Er is namelijk een vernietigingsarrest (nr. 80/2019 van 23 mei 2019) gekomen dit jaar met retroactieve werking.

Toen ik als koper in 2017 dit stuk kocht, zou ik gewoon direct een omgevingsvergunning kunnen aanvragen hebben zonder verkavelingsvergunning en kan er nu zomaar een bijkomende last worden opgelegd aan mij voor een extra procedure (aanvraag verkavelingsvergunning), want het perceel is toch al gesplitst via akte bij de notaris? Iemand advies over deze case.

[Thomas Morus]

Zijn die twee gronden met aparte notariële aktes aangekocht en/of hadden ze in 2017 elk een apart kadastraal nummer?
Tenzij u één van die gronden verder wil splitsen zie ik niet wat er dan nog gesplitst moet worden.
Hebben ze bij de gemeente concreet, met aanduiding kadastrale gegevens, gezegd wat nog moet worden gesplitst?
Edoch: staat in de aankoopakte van de "tuin" effectief dat het een bouwgrond is?????

[pietervdb]

Zijn die twee gronden met aparte notariële aktes aangekocht en/of hadden ze in 2017 elk een apart kadastraal nummer?
Tenzij u één van die gronden verder wil splitsen zie ik niet wat er dan nog gesplitst moet worden.
Hebben ze bij de gemeente concreet, met aanduiding kadastrale gegevens, gezegd wat nog moet worden gesplitst?
Edoch: staat in de aankoopakte van de "tuin" effectief dat het een bouwgrond is?????

Ik heb zelf maar één grond gekocht hun volledige achtertuin is als 1 bouwgrond verkocht en het perceel van de verkopers blijft eigendom van de verkopers. Hieronder vind je wat er in de notariële akte staat.

[Thomas Morus]

Het is dus maar 1 grondperceel.

Uiteraard moet dat in twee verkaveld worden als je er 2 percelen wil van maken maar ik meen te begrijpen dat dit niet uw doel is.

Wens je het gewoon als 1 bouwgrond te gebruiken dan moet er niets gewijzigd worden aangezien het al een bouwgrond is. Neem in dat geval contact op met de notaris die de akte heeft verleden voor uitleg.

Het Arrest waarnaar u verwijst wat heeft dat vernietigd? Uw grondaankoop?
Wie heeft die procedure ingeleid? Wie zou nog verder moeten verkavelen? Erg onduidelijk.....

[pietervdb]

Het is dus maar 1 grondperceel.

Uiteraard moet dat in twee verkaveld worden als je er 2 percelen wil van maken maar ik meen te begrijpen dat dit niet uw doel is.

Wens je het gewoon als 1 bouwgrond te gebruiken dan moet er niets gewijzigd worden aangezien het al een bouwgrond is. Neem in dat geval contact op met de notaris die de akte heeft verleden voor uitleg.

Het Arrest waarnaar u verwijst wat heeft dat vernietigd? Uw grondaankoop?
Wie heeft die procedure ingeleid? Wie zou nog verder moeten verkavelen? Erg onduidelijk.....

Ik ga gewoon op mijn perceel bouwgrond bouwen ik heb er zelf geen verdere plannen mee!

Hier vind je uitleg over het arrest, misschien schept dat wat duidelijkheid met wat ik bedoel: https://www.ruimtelijkeordening.be/Port ... 2019_1.pdf

Het arrest vernietigd het feit dat er vroeger geen verkavelingsvergunning nodig was wanneer iemand van zijn tuinzone 1 lot bouwgrond wou maken.

[Thomas Morus]

Het is dus maar 1 grondperceel.

Uiteraard moet dat in twee verkaveld worden als je er 2 percelen wil van maken maar ik meen te begrijpen dat dit niet uw doel is.

Wens je het gewoon als 1 bouwgrond te gebruiken dan moet er niets gewijzigd worden aangezien het al een bouwgrond is. Neem in dat geval contact op met de notaris die de akte heeft verleden voor uitleg.

Het Arrest waarnaar u verwijst wat heeft dat vernietigd? Uw grondaankoop?
Wie heeft die procedure ingeleid? Wie zou nog verder moeten verkavelen? Erg onduidelijk.....

Ik ga gewoon op mijn perceel bouwgrond bouwen ik heb er zelf geen verdere plannen mee!

Hier vind je uitleg over het arrest, misschien schept dat wat duidelijkheid met wat ik bedoel: https://www.ruimtelijkeordening.be/Port ... 2019_1.pdf

Het arrest vernietigd het feit dat er vroeger geen verkavelingsvergunning nodig was wanneer iemand van zijn tuinzone 1 lot bouwgrond wou maken.

Ik heb het volledige Arrest intussen in diagonaal doorgelezen.
Maar ik lees daarin nergens dat het de betroffen notariële aktes retroactief vernietigt of wijzigt.
U zal uw notaris alleszins hierover moeten raadplegen.
Ik zie trouwens niet wie , koper of verkoper, nu nog een verkavelingsvergunning moet aanvragen.
Wat zegt de verkoper hierover, hij is evenzeer ongewilde betrokken partij aangezien HIJ het is die (retroactief!) niet volgens de wet heeft gehandeld.

[Thomas Morus]

Eigenlijk zou u het Vlaams Gewest in gebreke moeten stellen voor al deze overlast wegens ondermaatse wetgeving.

[pietervdb]

Het is dus maar 1 grondperceel.

Uiteraard moet dat in twee verkaveld worden als je er 2 percelen wil van maken maar ik meen te begrijpen dat dit niet uw doel is.

Wens je het gewoon als 1 bouwgrond te gebruiken dan moet er niets gewijzigd worden aangezien het al een bouwgrond is. Neem in dat geval contact op met de notaris die de akte heeft verleden voor uitleg.

Het Arrest waarnaar u verwijst wat heeft dat vernietigd? Uw grondaankoop?
Wie heeft die procedure ingeleid? Wie zou nog verder moeten verkavelen? Erg onduidelijk.....

Ik ga gewoon op mijn perceel bouwgrond bouwen ik heb er zelf geen verdere plannen mee!

Hier vind je uitleg over het arrest, misschien schept dat wat duidelijkheid met wat ik bedoel: https://www.ruimtelijkeordening.be/Port ... 2019_1.pdf

Het arrest vernietigd het feit dat er vroeger geen verkavelingsvergunning nodig was wanneer iemand van zijn tuinzone 1 lot bouwgrond wou maken.

Ik heb het volledige Arrest intussen in diagonaal doorgelezen.
Maar ik lees daarin nergens dat het de betroffen notariële aktes retroactief vernietigt of wijzigt.
U zal uw notaris alleszins hierover moeten raadplegen.
Ik zie trouwens niet wie , koper of verkoper, nu nog een verkavelingsvergunning moet aanvragen.
Wat zegt de verkoper hierover, hij is evenzeer ongewilde betrokken partij aangezien HIJ het is die (retroactief!) niet volgens de wet heeft gehandeld.

Hartelijk dank alvast voor je advies ik ga zeker contact openemen met mijn notaris en zijn mening vragen, want ik vind het niet kunnen dat ik nog eens een extra procedure van 3 maand zou moeten aangaan met bijhorende kosten. Ik heb destijds neit de handeling gesteld om het perceel te splitsen dat waren de verkopers. Ik ben ook van mening dat er geen lasten aan mijn kant kunnen opgelegd worden want dat zou in principe ten laste van de verkoper moeten geweest zijn. Moesten ze dat op die manier doortrekken dan zouden er massa's regulariseringen moeten gebeuren bij andere kopers in dezelfde situatie! Dat trekt toch nergens op!

[Thomas Morus]

Uw analyse klopt voor de volle 100 percent.
Dit is het zoveelste voorbeeld dat België tot de slechte leerlingen behoort qua rechtszekerheid.
Ze zijn EU kampioen van de herstelwetgeving!
Laat u niet afschepen. Jij bent niet in de fout gegaan.

[pietervdb]

Eerst en vooral gaat het hier om een arrest van het Grondwettelijk Hof. Een arrest van het Grondwettelijk Hof vernietigt desgevallend een wet of decreet of een gedeelte hiervan.

Het gaat dus niet om een individuele casus maar om een wetgeving die van toepassing wordt of niet op individuele casussen. Het gaat dan ook niet om de vernietiging van een bepaalde akte van een bepaalde persoon.

Het gaat om de vernietiging van art. 54, 4°

8 DECEMBER 2017. - Decreet houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving
(NOTA : Raadpleging van vroegere versies vanaf 20-12-2017 en tekstbijwerking tot 20-12-2017) Zie wijziging(en)

Bron : VLAAMSE OVERHEID
Publicatie : 20-12-2017 nummer : 2017040986 bladzijde : 113546 PDF : originele versie
Dossiernummer : 2017-12-08/06
Inwerkingtreding :

Art. 52. In artikel 4.1.1 van dezelfde codex, het laatst gewijzigd bij het decreet van 1 juli 2016, worden de volgende wijzigingen aangebracht:
1° in punt 1°, e), wordt de zinsnede "artikel 2.2.2, § 1, eerste lid, 2° " vervangen door de zinsnede "artikel 2.2.5, § 1, eerste lid, 3° ";
2° in punt 3° wordt de zinsnede ", een publiciteitsinrichting of uithangbord" opgeheven;
3° aan punt 12° wordt de volgende zin toegevoegd:
"Het aanbrengen van gevelisolatie aan de buitenzijde van een woning tot een maximum van 26 centimeter wordt beschouwd als aanpassingswerken binnen het bestaande bouwvolume.";
4° in punt 14° wordt tussen de woorden "twee of meer" en het woord "kavels" het woord "onbebouwde" ingevoegd;

(NOTA : bij arrest nr 80/2019 van 23 mei 2019 (B.St. 24-06-2019, p. 64909) heeft het Grondwettelijk hof dit artikel 52,4°)

5° in punt 18°, d), worden punt 1) en 2) vervangen door wat volgt:
"1) hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is;
2) hetzij ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die hulpbehoevend is. Een hulpbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgverzekeringstegemoetkoming, een tegemoetkoming voor hulp aan bejaarden of een basisondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, van het decreet van 24 juni 2016 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die een behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de hulpbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen;".

Dat snap ik inderdaad dat het niet om een individuele case gaat, maar wat er bij mij niet in kqn dat ik nu als koper een verkavelingsvergunning moet hebben. Ik ben juridisch eigenaar van mijn stuk grond dat staat zo in de akte. Ik ben geen eigenaar van het ander stuk grond dus ik zie het nut niet in van een verkavelingsvergunning. Hier dient toch niks meer gesplitst te worden???

[pietervdb]

Ik ben geen planoloog of stedenbouwkundige. Ik ga proberen een persoonlijk visie hierop te geven.

ik heb de achtertuin van de mensen gekocht en hiervoor konden zij een stedenbouwkundig attest afleveren dat er een woning op gebouwd mag worden. Er was geen verkavelingsvergunning nodig.

Gaat het hier een apart kavel, onder apart nummer gekadastreerd of maakt het deel uit van een geheel?
werd deze akte reeds verwerkt in de kadastrale gegevens? Mogelijk dat de gemeente nog over de oude toestand beschikt? Best even navragen bij de gemeente.

Mocht dit niet het geval zijn, even aan de gemeente vragen hoe dit best kan opgelost, geregulariseerd kan worden.

Indien er sprake zou zijn van een aanvraag verkavelingsvergunning, dan moet dit mijn inzien althans door de verkoper gebeuren en niet door de koper, gezien u zelf als eigenaar deze bouwgrond wil bebouwen.

Dus even alles terug vergewissen op de gemeente. Mogelijk gaat het om een vergissing en is er helemaal niets aan de hand.

Voor juridisch advies kan u zich wenden tot uw notaris. U kan uw licht misschien ook eens opsteken bij een bevriend stedenbouwkundige of architect?

Ik wens u in elk geval veel succes.

Laat iets weten, hoe het afloopt?

Ik heb ondertussen de vraag gesteld aan mijn notaris en ze gaan mij terugbellen. De situatie bij jou is volledig hetzelfde als de mijne. Ik had ook van mensen de achtertuin gekocht en hadden ook stedenbouwkundig afschrift afgeleverd , maar met het verschil dat ik nu pas ga starten met de aanvraag van mijn bouwvergunning. Ik heb de kadastrale gegevens even opgezocht, maar deze zijn nog niet bijgewerkt, hier staat nog de aard van tuin en niet van bouwgrond, maar het het nummer van perceel is wel anders dan de achterburen waar ik het van gekocht heb. Mijn perceel heeft het nummer A467t en dat van de verkopers A467r (zie hieronder)

[pietervdb]

Alvast hartelijk dank voor het delen van je mening! Ik zal zeker laten weten hoe het afloopt. Op 8 september gaat mijn architecte naar de dienst Omgeving van de gemeente en dan zal ik misschien ook meer weten.

Maar spreekt volgende alinea niet tegen mijn situatie?:

"Daarnaast zal het niet mogelijk zijn voor de koper om op de afgesplitste delen – waarvoor reeds een
authentieke akte is verleden – een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen te vekrijgen.
Er gold immers – door de retroactieve vernietiging – een vergunningsplicht voor het verkavelen van gronden.
////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
pagina 4 van 6 vernietiging gewijzigde definitie verkaveling - gevolgen 3.06.2019
De schending van de vergunningsplicht voor het verkavelen van gronden tast de wettigheid aan van de
navolgende omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen die aan een koper van het
onrechtmatig afgesplitste stuk grond wordt afgegeven. (zie RvVb, nr. A/2014/0306 van 22 april 2014, RvVb, nr.
RvVb/A/1819/0187 van 16 oktober 2018). "

[Thomas Morus]

Het commentaar van het Omgevingsloket spreek dat tegen.
Maar in de wettekst waarmee het Decreet wordt gewijzigd vind ik dat niet terug!
Het is dus een interpretatie van het "Omgevingsloket".
Uw notaris is degene die u zou moeten kunnen inlichten of het Omgevingsloket de nieuwe situatie al of niet correct interpreteert.
Maar enkele zaken staan als een paal boven water:
1. uw grond is een bouwgrond want zo vermeld in uw aankoopakte
2. uzelf hebt op geen enkel ogenblik een fout gemaakt
3. de wijzigende wetgeving vermeldt nergens dat notariële akten die gebaseerd zijn op de gewraakte wetgeving niet meer zouden gelden

Laat ons weten hoe dit verder verloopt en met name het relaas dat u gaat krijgen van uw notaris.

Ik begrijp uw ergernis ten volle. Zo behandelt een overheid zijn onderdanen niet en al zeker niet als het probleem het rechtstreekse gevolg is van een eigen fout van diezelfde overheid.

U kunt ook overwegen hiertegen klacht neer te leggen bij de Vlaamse Ombudsman, in volgende zin:
Als er een correctie vereist is wegens fout van overheid moet die overheid dat spontaan doen en de hete patat niet naar u doorschuiven. Want dat staat dwars op goed bestuur.

[Thomas Morus]

Heb ik opgeroepen tot een rechtszaak?
Neen. Ik heb verwezen naar de raad van de notaris.

Waarom valt u mij persoonlijk aan telkens ik reageer op een vraag?
Blijkbaar bent u een forumlid dat ooit een enorme frustratie heeft opgelopen en nu spoken ziet. Een exemplaar dat tot de gremia behoort die ik terecht wijs?

Ik stel nogmaals dat TS geen enkele fout heeft gemaakt.

vraag aan TS: heb je al een aanslagbiljet onroerende voorheffing ontvangen voor die grond? Zo ja, hoe wordt hij daarin beschreven?

[Thomas Morus]

"Je moet een keertje ophouden met jezelf telkens belachelijk te maken. "

Da blijkt niet uit de reacties van de vragenstellers. Integendeel.