Onbewoonbaar verklaren - gevolgen?

[Kirsten VdA]

Dag allemaal,

Ik woon in niet zo ideale omstandigheden (verre van, maar ik ben al blij dat ik ergens terecht kan met mijn huisdieren) en begin me zorgen te maken dat het slecht zou kunnen zijn voor de gezondheid om hier in dit vochtige weer te wonen. Nu weet ik van het immokantoor dat de eigenaars van het huisje niet van plan zijn om er nog in te investeren. Maw de vochtige voorgevel, de schimmel aan het houtwerk van de ramen in de keuken, de kelder die altijd onder water staat enz... Nu heb ik hen zelf nog niet gebeld, maar zou dit algauw willen gaan doen. Ik had eraan gedacht om iemand te laten komen ter inspectie teneide het eventueel onbewoonbaar te laten verklaren als ze het hier niet wat leefbaarder maken, omdat bij wet e burgemeester van de gemeente dan blijkbaar een nieuwe woning moet voorzien. Nu is de hamvraag voor mij wel of die nieuwe woning (als het dan toch zover zou komen) dezelfde voorwaarden zou moeten hebben als deze nu. En dan heb ik het over huurprijs die in dezelfde categorie valt en over het toegelaten zijn van huisdieren. Stel nu : ik huur nu bijvoorbeeld en huisje met tuin voor 500 euro met huisdieren toegelaten, dat ik dan niet op een appartement beland voor 650 per maand waar ik geen dieren mee naartoe kan nemen. Dat vind ik niet direct ergens terug, heeft iemand daar wat info over? En enig idee wat de voorwaarden zijn voor een onbewoonbaarverklaring?

Alvast merci!

[Vandebos]

In de link in onderschrift vindt u een folder van de woningdienst terug met oa. hun contactgegevens.

Als u hier op het forum eventjes zoekt op de term woningdienst of onbewoonbaar zal u ook een aantal posts terug vinden waarin de meeste van uw vragen beantwoord worden.

Hopelijk helpt dit u verder?

[Kirsten VdA]

Ach super, ik ga eens kijken! Ik heb al een aantal zoektermen ingegeven alvorens dit te posten maar me erdoorheen worstelen was bijna onbegonnen werk Merci voor de hulp alvast!

[Vandebos]

Normaliter antwoord ik veel uitgebreider doch een geblokkeerde rug maakt me sinds gisterochtend het leven zuur... Aangezien het na een goede nachtrust stukken beter gaat bij deze een tweede, meer compleet antwoord:


huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 november 1998. Werd de huurovereenkomst afgesloten na 1 november 1998, dan moet de woning voldoen aan de minimum normenrond veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit die het Gewest voorschrijft. Wie een woning verhuurt die niet aan deze eisen voldoet, maakt volgens artikel 6, 1132 en 1133 van het Burgerlijk Wetboek een precontractuele fout. Het huurcontract is dan ook absoluut nietig. De partijen worden zo in hun oorspronkelijke situatie geplaatst alsof er nooit een contract werd afgesloten en de huurder kan via een procedure voor de vrederechter betaalde huurgelden als niet verschuldigd van de verhuurder terugvorderen

Herhuisvesting. Afhankelijk van de beslissing — in geval van een onbewoonbaar- of overbewoondverklaring — moet er voor de bewoners herhuisvesting worden gezocht.
Indien de betrokken huurders voldoen aan voorwaarden om toegelaten te worden tot een sociale huurwoning (inkomens- en eigendomsvoorwaarden) rust de herhuisvestingsplicht bij de burgemeester. Wanneer de gemeente of het OCMW over onvoldoende woningen beschikt voor herhuisvesting, kan de burgemeester beroep doen op de sociale woonorganisaties.

Deze link bevat een post die nog handige info bevat.

[j.demoor]

“Art.3.Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals...de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen. Art.4. De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen.”(8 JULI 1997. Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid).

Onderzoek of ‘de vochtige voorgevel, de schimmel aan het houtwerk van de ramen in de keuken, de kelder die altijd onder water staat enz...’ aan voornoemde vereisten voldoen.

“Art.15...Het verzoek om een woning ongeschikt of onbewoonbaar te verklaren, kan worden ingediend door...elkeen die blijk geeft van een belang.”(Decr. 15 juli 1997 houdende Vlaamse Wooncode)

‘omdat bij wet e burgemeester van de gemeente dan blijkbaar een nieuwe woning moet voorzien‘ is mij niet bekend.

[JohnD]

Huurovereenkomst afgesloten vanaf 1 november 1998. Werd de huurovereenkomst afgesloten na 1 november 1998, dan moet de woning voldoen aan de minimum normenrond veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit die het Gewest voorschrijft. Wie een woning verhuurt die niet aan deze eisen voldoet, maakt volgens artikel 6, 1132 en 1133 van het Burgerlijk Wetboek een precontractuele fout. Het huurcontract is dan ook absoluut nietig. De partijen worden zo in hun oorspronkelijke situatie geplaatst alsof er nooit een contract werd afgesloten en de huurder kan via een procedure voor de vrederechter betaalde huurgelden als niet verschuldigd van de verhuurder terugvorderen.

De hamvraag is hier of die precontractuele fout ook kan ingeroepen worden als bvb enerzijds idd. een toestand van onbewoonbaarheid door het Vlaams Gewest vastgesteld werd (meer dan 15 punten), en anderzijds aan de hand van bepaalde elementen door de huurder kan bewezen worden dat deze toestand van ook onbewoonbaarheid reeds bestond bij aanvang van het kontrakt (rekening houdende met dezelfde opmerkingen van het verslag van het Vl.Gew.), maar deze onbewoonbaarheid na overmaken van het Vl.Gewest dossier naar de woondienst van de stad, nog niet effectief door de burgemeester werd goedgekeurd, omdat bvb op 1 minuut voor 12 de verhuurder/eigenaar wakker schiet en een schuchtere "aanvang" maakt om de woning in orde te brengen.

In dat geval zou er m.a.w. nooit een "effektieve" precontractuele fout kunnen (zelfs ald die bewezen kan worden) zijn omdat het Vl.Gew. dus de woning wel onbewoonbaar verklaard, maar de burgemeester de "effektieve" onbewoonbaarheid nog niet heeft goedgekeurd.

[Vandebos]

Het is de burgemeester die het laatste woord heeft. Je kan pas spreken van een onbewoonbaarheid zodra zijn krabbel voor akkoord onder het advies van de woningdienst staat. Het is ook pas dan dat de precontractuele fout in het spel komt en de huurder best zoveel mogelijk bewijs materiaal heeft.

Deze burgemeester kan inderdaad de eigenaar een tijdspanne geven waarop hij het pand in orde dient te brengen. Wees echter gerust, de controle na die werken gebeurt zeer rigoreus...

[JohnD]

Als ik het goed begrijp dan is wat je een aantal posts hierboven schrijft. ...

"Wie een woning verhuurt die niet aan deze eisen voldoet, maakt volgens artikel 6, 1132 en 1133 van het Burgerlijk Wetboek een precontractuele fout. Het huurcontract is dan ook absoluut nietig. De partijen worden zo in hun oorspronkelijke situatie geplaatst alsof er nooit een contract werd afgesloten en de huurder kan via een procedure voor de vrederechter betaalde huurgelden als niet verschuldigd van de verhuurder terugvorderen"

.. verre van toepasbaar en kan aldus in de praktijk niet aangewend worden en heeft de eigenaar noch enorm veel tijd om alles te regulariseren, juist omdat die burgemeester nog niet getekend heeft. Zeer eigenaardige en volgens mij weer onlogische situatie; want het is toch niet omdat de burgemeester geen handtekening gezet heeft dat de kontrole van het Vl.Gewest die in feite door hun technieker een toestand van onbewoonbaarheid vastgesteld heeft, waardeloos is. De burgemeester is niet tecnisch bevoegd maar oordeelt hier nr. mijn mening enkel over de vervolgbaarheid. Het niet vervolgen heeft toch geen invloed op het feit van de onbewoonbaarheid die vastgesteld is ? Inbreuk op enkelele grondwettellijke principes volgens mij.

Ik vergelijk het hier simpelweg even met een verkeersovertreding (rode licht genegeerd) die wel bewezen zou zijn (bvb door een rode lichtcamera), maar om de een of andere reden niet geverbaliseerd word, niettegenstaande de bewijbaarheid van die overtreding (de overheid is niet verplicht te verbaliseren naar mijn weten). Hierdoor zou dus de bewijbaarheid van die overtreding bij ongeval met derden niet tellen en niet kunnen gebruikt worden.

[Vandebos]

Tenzij er een onmiddellijk en onbetwistbaar gevaar is voor de bewoners zoals overbevolking, instabiliteit van het gebouw, CO intoxicatie, houtzwam en enkele anderen is het verslag van het Vlaams gewest een advies dat door de burgemeester of diens afgevaardigde dient bekrachtigd te worden. De burgemeester heeft hier wettelijk een zekere marge waarin hij de eigenaar de gelegenheid kan geven het pand in orde te zetten. Het gedoogbeleid van de stad in het toekennen van deze tijd hangt grotendeels af van de aard van de problemen, de pedigree van de eigenaar ( staat hij gekend als huisjesmelker of niet bv.), de hoeveelheid werken die nodig zijn en de hoogdringendheid ervan.

In sommige steden creëert dit effectief problemen aangezien burgemeester niet altijd even, zullen we maar zeggen kordaat, optreedt.

In dergelijke gevallen kan het wel eens als benadeelde huurder de moeite lonen om de minister van volksgezondheid en deze van huisvesting aan te schrijven...

[JohnD]

Volledig akkoord, maar het is toch niet omdat iets niet vervolgd word dat er geen strafbaar feit is gepleegd en om bij het onderwerp te blijven: dat de woning niet onbewoonbaar is (zoals door V.Gew. vastgesteld) of was bij aanvang huur indien dit kan bewezen worden dat de toestand door V.Gew. vastgesteld vrijwel zeker bestond bij aanvang huur.

Kort door de bocht: wat heeft die handtekening van de burgemeester voor meerwaarde tenzij dat er vanaf dan procedures in gang kunnen gezet worden ?

[Vandebos]

zij bevestigt het advies en de waarde van het onderzoek uitgevoerd in het pand en verleent het pand door ondertekening de status van wettelijk onbewoonbaar te zijn. Tot op dat ogenblik is er slechts een advies en niets anders ...

[Kirsten VdA]

“Art.3.Het onroerend goed en inzonderheid de fundering, de vloeren en het timmerwerk mogen geen uitwendige of inwendige structurele of stabiliteitsgebreken vertonen of andere gebreken zoals...de aanwezigheid van zwammen of parasieten die de veiligheid of gezondheid in het gedrang kunnen brengen. Art.4. De woning moet vrij zijn van vochtinfiltratie door het dak, de dakgoten, de muren of het buitenschrijnwerk alsook van opstijgend vocht via de muren of vloeren die de gezondheid in het gedrang kunnen brengen.”(8 JULI 1997. Koninklijk besluit tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid).

Onderzoek of ‘de vochtige voorgevel, de schimmel aan het houtwerk van de ramen in de keuken, de kelder die altijd onder water staat enz...’ aan voornoemde vereisten voldoen.

Dan blijft de vraag : hoe? In elk geval staat er zelfs in de plaatsbeschrijving : "de kelder staat niet droog". Opstijgend vocht is er idd, bij mijn buurmeisje ook. (zij heeft zelfs geen binnentoilet ocharme)

In heb intussen gebeld naar de huisbaas en de problematiek aangekaart. Ik heb heb ook verteld dat de voorgevel niet kan drogen aangezien ik niet in de woonkamer kan stoken (mijn buurmeisje stookt in haar woonkamer en de schouw is gemeenschappelijk. Bovendien zou ik niet eens willen want een half jaar geleden is de schouw afgebrokkeld en half naar beneden gekomen ). Zijn reactie was eigenlijk kwaadheid. Hij is dus niet van plan het te verhelpen. Morgen bel ik naar de bevoegde dienst om te laten nakijken of het hier onbewoonbaar verklaard kan worden...

[Vandebos]

Als u reeds een aantal foto's hebt kan u deze via mail aan de betrokken dienst bezorgen, zo kunnen ze een summier overzicht krijgen van wat te verwachten...

Het beste stuurt u uw huisbaas een aangetekend schrijven waarin u uw spijt uitdrukt dat hij na uw telefoontje van dd/mm/jj waarin u de gebreken a, b, d, e , f, g aanhaalde die middels het kb van 8 juli 1997 onder zijn verantwoordelijkheid vallen weigert aan te pakken. Op deze wijze heeft u een bewijs van het gesprek en van het feit dat u de verschillende gebreken heeft gemeld.

[sloeberken]

Daar moet na dat de woning onbewoonbaar is verklaard de vrederechter over oordelen. Maar is niet simpel.