wet op mede eigendom

[janvanbrugge]

voor een algemene vergadering worden door eigenaars volmachten verleend aan andere mede eigenaars
volmachten mogen niet gegeven worden aan de syndicus
ons gebouwencomplex bestaat uit drie gebouwen met voor elk gebouw een hulpsyndicus
mogen volmachten gegeven worden aan de hulpsyndici?

dank

[roharro]

voor een algemene vergadering worden door eigenaars volmachten verleend aan andere mede eigenaars
volmachten mogen niet gegeven worden aan de syndicus
ons gebouwencomplex bestaat uit drie gebouwen met voor elk gebouw een hulpsyndicus
mogen volmachten gegeven worden aan de hulpsyndici?

dank

Notie "hulpsyndicus" nog nooit tegengekomen. Maar als hij werkt voor en onder supervisie van de "syndicus" moet men hem wat de onverenigbaarheden betreft gelijkstellen met syndicus.
Staat die functie van "hulpsyndicus" wel gedefinieerd in de statuten van het gebouw?

[janvanbrugge]

in de basisakte is inderdaad voorzien dat de drie fases van het gebouw een hulpsyndicus hebben

we hebben drie ingangen en het is vanzelfsprekend dat de eigenaars wonend in hetzelfde blok méér contacten onderling hebben dan met die van de andere blokken

we zien ook dat zeer geïnteresseerde eigenaars van één blok méér doen voor het gebouw en bijvoorbeeld een eigen huishoudelijk reglement opstellen (in ons geval een rookvrij gebouw en geen huisdieren) dit reglement wordt dan gretig overgenomen door de andere fases

dus als ik het goed begrijp mag de hulpsyndicus geen volmachten aanvaarden?

dank voor uw reactie

mvg

[roharro]

in de basisakte is inderdaad voorzien dat de drie fases van het gebouw een hulpsyndicus hebben

we hebben drie ingangen en het is vanzelfsprekend dat de eigenaars wonend in hetzelfde blok méér contacten onderling hebben dan met die van de andere blokken

we zien ook dat zeer geïnteresseerde eigenaars van één blok méér doen voor het gebouw en bijvoorbeeld een eigen huishoudelijk reglement opstellen (in ons geval een rookvrij gebouw en geen huisdieren) dit reglement wordt dan gretig overgenomen door de andere fases

dus als ik het goed begrijp mag de hulpsyndicus geen volmachten aanvaarden?

dank voor uw reactie

mvg

Aangezien de wet geen onderscheid maakt tussen verschillende categorieën van syndici gelden naar mijn inzicht dezelfde voorschriften voor ieder van hen.

[Vandebos]

Definieer eerst eens hulpsyndicus? welk is hun takenpakket? Worden ze vergoed? zijn het mede-eigenaars of externen? Roepen ze onafhankelijk van de "Hoofdsyndicus" AV's samen voor hun blok? Zijn ze gebonden door een schriftelijk contract?

Kort gezegd, spreekt men hier over drie syndici die elk hun eigen blok beheren en enkel voor de grote gemeenschappelijke werken het hoofd buigen voor de hoofdsyndicus of gaat het over veredelde conscierges (klusjesman) met een ronkende titel aka sanitair manager?

[janvanbrugge]

dank voor de aandacht en de reactie
ik citeer uit de basisakte:
artikel 37: syndicus en hulpsyndicussen
Het volledig appartementskompleks (blok 1, 2, 3 en het garagekompleks) kiest één syndicus; per afzonderlijk appartementsblok en garagekompleks kan een hulpsyndicus verkozen worden, welke enkel de hierna vermelde bevoegdheden mag uitoefenen per desbetreffende fase en onder toezicht van de syndicus.
De hulpsyndicussen zijn verantwoording verschuldigd aan de mede eigenaars van de desbetreffende blokken en aan de syndicus.
.......
de hulpsyndicussen worden aangesteld door de mede eigenaars van de het desbetreffende appartementsblok en hun mandaat loopt gelijk met dat van de syndicus.
dit mandaat is jaarlijks hernieuwbaar; onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die zijn mandaat te boven gaat;

...........

de hulpsyndicussen hebben als opdracht de opdracht van de syndicus te helpen uitvoern in hun respectievelijk appartmentsblok
de hulpsyindicus is gemachtigd een deelvergadering samen te roepen
de hulpsyndicus heeft een zuiver interne bevoegdheid
en handelt onder de verantwoordelijkheid en toezicht van de syndicus welke ten aanzien van derden de enige vertegenwoordiger zal zijn van de vmde
er is een vergoeding voorzien voor de hulpsyndicus te bepalen door de vme

tot daar citaat

[Vandebos]

Ik zou graag de mening van pedro hierover horen maar deze hulpsyndicussen klinken me veeleer in de oren als leden van een RVB aan wie jaarlijks een aantal bevoegdheden worden toegekend door de vme. Bevoegdheden die normaliter toebehoren aan de syndicus.

Hierin zijn er twee punten die me wel verontrusten:

- dat deze bevoegdheden door een basisakte ontnomen worden aan de syndicus terwijl de wetgeving (art 577-8 §5) voorziet dat deze actie dient uit te gaan van de syndicus voor een specifieke taak of periode met goedkeuring van de AV. De rollen lijken me hier omgekeerd...
De nieuwe wetgeving die er aankomt laat wel meer ruimte toe maar deze is nog steeds niet goedgekeurd.

- Aansprakelijkheid van deze hulpsyndici betreffende gevolgen van beslissingen door hen genomen. Is er voor deze mensen een verzekering BA afgesloten? Anders zouden ze wel eens persoonlijk kunnen opdraaien voor de gevolgen van een foute beslissing.

De geldigheid van de clausule in de basisakte lijkt me aldus betwistbaar.
Aan de andere kant kunnen ze als leden van de rvb anderen zich door hen laten vertegenwoordigen.

[janvanbrugge]

dank voor uw antwoord

in ons geval maken de hulpsyndici geen deel uit van de raad van bestuur

ik laat weten dat wij een zeer goede verstandhouding hebben onder alle eigenaars, een zeer goede syndicus (mede eigenaar) met heel duidelijke open boekhouding voor iedereen, zeer kostenbewust en dat de tussenkomsten van de hulpsyndici positief zijn en absoluut geen problemen vormen

onze AV werkt, in tegenstelling tot andere appartementsblokken in onze onmiddellijke omgeving, heel vlot samen en heeft een zeer lage maandelijkse kost voor iedere eigenaar

mijn enige zorg was: mogen hulpsyndici volmachten krijgen van medebewoners?
er is op dit moment geen enkel probleem maar het zou kunnen gebeuren dat de hulpsyndici na verloop van tijd, door hun goede werk, het vertrouwen krijgen van een meerderheid van de bewoners in het betreffende appartementsblok en daardoor een "macht" krijgen en een groot aantal volmachten in handen krijgen

dat is NU niet zo maar het zou kunnen, vandaar mijn vraag

[roharro]

dank voor uw antwoord

in ons geval maken de hulpsyndici geen deel uit van de raad van bestuur

ik laat weten dat wij een zeer goede verstandhouding hebben onder alle eigenaars, een zeer goede syndicus (mede eigenaar) met heel duidelijke open boekhouding voor iedereen, zeer kostenbewust en dat de tussenkomsten van de hulpsyndici positief zijn en absoluut geen problemen vormen

onze AV werkt, in tegenstelling tot andere appartementsblokken in onze onmiddellijke omgeving, heel vlot samen en heeft een zeer lage maandelijkse kost voor iedere eigenaar

mijn enige zorg was: mogen hulpsyndici volmachten krijgen van medebewoners?
er is op dit moment geen enkel probleem maar het zou kunnen gebeuren dat de hulpsyndici na verloop van tijd, door hun goede werk, het vertrouwen krijgen van een meerderheid van de bewoners in het betreffende appartementsblok en daardoor een "macht" krijgen en een groot aantal volmachten in handen krijgen

dat is NU niet zo maar het zou kunnen, vandaar mijn vraag

Aangezien de hulpsyndicus de boekhouding voert denk ik dat hij moet beschouwd worden als een syndicus en bijgevolg geen mede-eigenaar mag vertegenwoordigen bij volmacht (wegens mogelijke belangenvermenging).
Vraag: doet hulpsyndicus betaling van rekeningen?

[Vandebos]

In de loop van dit jaar zou dit probleem ook dienen te verdwijnen aangezien de nieuwe wetgeving het aantal volmachten per mede-eigenaar beperkt tot 3 of maximaal 10% van de 10.000sten.

Ik weet niet in hoeverre deze funkties zullen kunnen blijven bestaan met de nieuwe wetgeving. Het lijkt me dan ook aangeraden zodra deze is gestemd de syndicus te verzoeken om hierover gedegen advies in te winnen.

[janvanbrugge]

hulpsyndicus voert dus geen boekhouding

hij houdt wel alle notabriefjes bij van vervangen van lampen, aankoop onderhoudsmateriaal enz, en krijgt die dan terugbetaald door syndicus

dus hij betaalt geen rekeningen voor de gemeenschap als u dat bedoelt

hij houdt wel toezicht op de poetsvrouw wanneer die ons blokt poetst
poetsvrouw is wettelijk ingeschreven

voor de rest is hij gewoon een mede eigenaar en moet zich onderwerpen aan de beslissingen van de AV

het is wel zo dat de hulpsyndici gekozen zijn uit de meest actieve leden van de gemeenschap
ze hebben het algemeen welzijn van de bewoners voor ogen, ze signaleren zaken die verkeerd gaan, een defekt, een beschadiging bij een verhuis, ze zijn een beetje "oppasser" en iedereen is tevreden met hun werk

[roharro]

hulpsyndicus voert dus geen boekhouding

hij houdt wel alle notabriefjes bij van vervangen van lampen, aankoop onderhoudsmateriaal enz, en krijgt die dan terugbetaald door syndicus

dus hij betaalt geen rekeningen voor de gemeenschap als u dat bedoelt

hij houdt wel toezicht op de poetsvrouw wanneer die ons blokt poetst
poetsvrouw is wettelijk ingeschreven

voor de rest is hij gewoon een mede eigenaar en moet zich onderwerpen aan de beslissingen van de AV

het is wel zo dat de hulpsyndici gekozen zijn uit de meest actieve leden van de gemeenschap
ze hebben het algemeen welzijn van de bewoners voor ogen, ze signaleren zaken die verkeerd gaan, een defekt, een beschadiging bij een verhuis, ze zijn een beetje "oppasser" en iedereen is tevreden met hun werk

(Would-be) concierge zou betere term zijn om die functie te omschrijven.
Dus geen syndicus.

[j.demoor]

“Art.577-8...§ 5. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

Noch de statuten , noch de algemene vergadering kunnen zulke ‘hulpsyndicus’ ruimere bevoegdheden verlenen,zodat deze geen ‘syndicus‘ is.

“Art.577-6...De syndicus kan niet als lasthebber van een medeëigenaar tussenkomen op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij medeëigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering...”(B.W.).

Vermits die ‘hulpsyndicus’ geen syndicus is kan hij lasthebber zijn van iedere medeëigenaar,net zoals de leden van de raad van beheer.

Indien naar andersluidende rechtspraak zou verwezen worden,dan zo mogelijk met citaat van jongste gepubliceerde uitspraak van hoogste rechter.

[Pedro]

.

Ik heb geen tijd om alle posts grondig na te lezen maar op basis van horizontale lezing volg ik het antwoord van J. Demoor.

Op basis van hetgeen ik las, gaat het hier om een groep van gebouwen waarbij de verschillende gebouwen afhankelijk zijn van één Vereniging van Mede-eigenaars. M.a.w. één hoofdvereniging.

De statuten voorzien in subverenigingen die volgens deze akte elk hun eigen syndicus kunnen hebben, zij het in ondergeschikte orde aan de hoofdvereniging.
Hulpsyndici bestaan niet.

Subverenigingen kunnen eventueel afzonderlijk beleid voeren en informeel afzonderlijk samenkomen, doch zij hebben elk op zich geen rechtspersoonlijkheid en kunnen dus zonder hoofdvereniging niet zelfstandig optreden (Cassatiearrest van 2004). Beslissingen die subverenigingen zouden nemen moeten verplichtend tijdens de statutaire vergadering van de effectieve VME worden bekrachtigd. Zo niet, hebben ze geen enkele waarde en zijn ze niet uitvoerbaar. De hoofd VME en dus ook de syndicus van deze VME blijven aansprakelijk.

Wat de volmachten betreft; uitgezonderd aan de syndicus in die hoedanigheid, kan aan iedereen (behalve zwakzinnigen, minderjarigen,...) volmacht worden gegeven.