Het moment waarop de nieuwe wetgeving van kracht zal worden

[Tomopom]

In deze draad zou ik enkele praktische consequenties willen beschouwen indien die nieuwe wet van kracht wordt ...

Hier alvast ééntje ( er volgen er hoogstwaarschijnlijk nog een hele boel )

(vraag 1)
De nieuwe wet voorziet de verplichte oprichting van een Raad van Mede-eigendom bij meer dan 20 kavels.
Op het moment dat de nieuwe wetgeving van kracht wordt betekent dit dat de RvB dan automatisch ontbonden wordt zowat in analogie dat men bij de invoering van de huidige wet volgens de letter van de wet moest beslissen bij 3/4 meerderheid over de oprichting en samenstelling ervan en bij 1/2 over de leden ervan ongeacht er al een soortgelijk orgaan bestond ( meestal raad van bestuur ofzo ) ?

[Vandebos]

Indien er in een mede-eigendom reeds een rvb aanwezig verandert deze mi enkel van naam. Met andere woorden, men dient niet over te gaan tot de ontbinding van de rvb om deze vervolgens opnieuw op te richten onder de naam RME. Een eenvoudige vraag van de syndicus aan de AV zou hiertoe dienen te volstaan.

[Tomopom]

Indien er in een mede-eigendom reeds een rvb aanwezig verandert deze mi enkel van naam. Met andere woorden, men dient niet over te gaan tot de ontbinding van de rvb om deze vervolgens opnieuw op te richten onder de naam RME.

Dat ziet er niet zo goed uit daar het bij ons net het RvB en zijn achterban is dat het probleem vormt en de syndicus eet blijkbaar uit de hand van zijn broodheren.
De nieuwe wet lijkt inderdaad prima te zijn om de macht van een syndicus in te dijken maar biedt totaal geen soelaas voor een meerderheid die zijn macht steeds uitbreid en zich niet aan de wet wilt houden.... integendeel

Een eenvoudige vraag van de syndicus aan de AV zou hiertoe dienen te volstaan.

Welke simpele vraag bedoel je hier Vandebos ?
Of we de huidige samenstelling en leden willen overnemen als RME ?
Want de oprichting ervan is toch verplicht boven de 20 kavels.. meen ik gelezen te hebben
En met welke meerderheid moet dat dan ?

[Vandebos]

Maar die RME is er al, alleen noemt hij momenteel nog raad van bestuur, raad van beheer, beheers- of bestuursraad. Het takenpakket thans toegekend aan een rvb wordt integraal overgenomen door de RME die daar bovenop een aantal extra functies krijgt.

Bij meer dan 20 woonkavels moet deze opgericht worden daar is dus geen discussie of stemming op van toepassing. Rest dus enkel het kiezen van de leden...

"wie is tegen/voor dat x, tot op heden voorzitter rvb, thans voorzitter rme wordt?" 50%+1 voldoende
"wie is tegen/voor dat y, tot op heden lid rvb, thans lid rme wordt?" 50%+1 voldoende
"wie is tegen/voor dat z, tot op heden lid rvb, thans lid rme wordt?" 50%+1 voldoende...

klaar is kees.

Spijtig voor jullie geval doch in praktisch alle AV zal dit het scenario zijn.

[Tomopom]

( vraagje 2 )

Zowel in het licht van de nieuwe wet als de huidige wetgeving...

Als een kavel toebehoort aan meerdere personen dan moet er normalerwijs een mandataris aangeduid worden.
Het is hij/zij die voor die personen naar buiten treedt als stem in de VME.

Analoog heb je een lasthebber die je kan aanduiden... dat is een persoon, niet noodzakelijk een lid van de AV en die kan dan aan de stemming deelnemen.

Een niet-eigenaar kan volgens de wet nooit aan de AV meedoen ... nogal wiedes wan het is AV van de VME.
Ooit werd er hier ergens in een topic een antwoord van Pedro ( dacht ik ) gegeven dat het dan ook maar meer dan logisch is dat iemand die geen eigenaar dan ook niet kan zetelen in de RvB dus ik heb zo'n zwaar vermoeden dat dat ook niet kan in de RME.

Nu is de vraag of een lasthebber dan kan zetelen in zo'n RvB of zo'n toekomstige RME.

Ik vraag dit omdat men op onze AV laatstleden een niet-eigenaar maar wel permanent inwoner bij een eigenaar met veel kunstgrepen heeft geïnstalleerd in de RvB.
Die kunstgrepen bestonden uit een agendapunt met als opening een uitleg dat bij een vorige AV, waar de kandidatuur bij een verkiezing net weerhouden werd omwille van het feit dat hij geen eigenaar is, de wet op de mede-eigendom zogezegd verkeerdelijk geïnterpreteerd zou geweest zijn.
De kandidatuur was dus onterecht weerhouden en men liet uitschijnen dat we dat moesten 'rechtzetten' ( en dat dus lang na de wettelijke 3 maanden verstreken zijn ).
Dat gebeurde door een eenvoudige vraag wie voor die persoon koos als bijzitter.
Een gewone meerderheid volstond blijkbaar.
Verder bleef men doof voor elk argument.

Daar zich nu het probleem stelt dat we met iemand zitten in de RvB wiens stem ( hij heeft er immers geen ) niet kan weerhouden worden bij stemmingen die betrekkingen hebben op zijn taak verschuift het evenwicht nog verder naar de meerderheid.
Omdat anderzijds heel het park die persoon wel ergens 'ervaart' als eigenaar en opdat de cohesie in onze commune al ver zoek is leek het mij een goed idee een voorstel uit te werken waarin die persoon als lasthebber ( dan valt de stem weer wel weg ) van die eigenaar aangeduid wordt en zo die plaatst te betreden.
Verder ben ik van plan in een schrijven naar de syndicus al mijn bezwaren over dit agendapunt te uiten alsook dat idee en hem de kans aanbieden dit punt recht te zetten.

Jullie mening graag

[roharro]

( vraagje 2 )

Zowel in het licht van de nieuwe wet als de huidige wetgeving...

Als een kavel toebehoort aan meerdere personen dan moet er normalerwijs een mandataris aangeduid worden.
Het is hij/zij die voor die personen naar buiten treedt als stem in de VME.

Analoog heb je een lasthebber die je kan aanduiden... dat is een persoon, niet noodzakelijk een lid van de AV en die kan dan aan de stemming deelnemen.

Een niet-eigenaar kan volgens de wet nooit aan de AV meedoen ... nogal wiedes wan het is AV van de VME.
Ooit werd er hier ergens in een topic een antwoord van Pedro ( dacht ik ) gegeven dat het dan ook maar meer dan logisch is dat iemand die geen eigenaar dan ook niet kan zetelen in de RvB dus ik heb zo'n zwaar vermoeden dat dat ook niet kan in de RME.

Nu is de vraag of een lasthebber dan kan zetelen in zo'n RvB of zo'n toekomstige RME.

Ik vraag dit omdat men op onze AV laatstleden een niet-eigenaar maar wel permanent inwoner bij een eigenaar met veel kunstgrepen heeft geïnstalleerd in de RvB.
Die kunstgrepen bestonden uit een agendapunt met als opening een uitleg dat bij een vorige AV, waar de kandidatuur bij een verkiezing net weerhouden werd omwille van het feit dat hij geen eigenaar is, de wet op de mede-eigendom zogezegd verkeerdelijk geïnterpreteerd zou geweest zijn.
De kandidatuur was dus onterecht weerhouden en men liet uitschijnen dat we dat moesten 'rechtzetten' ( en dat dus lang na de wettelijke 3 maanden verstreken zijn ).
Dat gebeurde door een eenvoudige vraag wie voor die persoon koos als bijzitter.
Een gewone meerderheid volstond blijkbaar.
Verder bleef men doof voor elk argument.

Daar zich nu het probleem stelt dat we met iemand zitten in de RvB wiens stem ( hij heeft er immers geen ) niet kan weerhouden worden bij stemmingen die betrekkingen hebben op zijn taak verschuift het evenwicht nog verder naar de meerderheid.
Omdat anderzijds heel het park die persoon wel ergens 'ervaart' als eigenaar en opdat de cohesie in onze commune al ver zoek is leek het mij een goed idee een voorstel uit te werken waarin die persoon als lasthebber ( dan valt de stem weer wel weg ) van die eigenaar aangeduid wordt en zo die plaatst te betreden.
Verder ben ik van plan in een schrijven naar de syndicus al mijn bezwaren over dit agendapunt te uiten alsook dat idee en hem de kans aanbieden dit punt recht te zetten.

Jullie mening graag

Onder de nu nog bestaande wetgeving kan een niet-eigenaar lid van de Raad van Beheer zijn. Ikzelf ben lid van een Raad van Beheer en één van de mede- beheerders is geen eigenaar.

[Tomopom]

Maar die RME is er al, alleen noemt hij momenteel nog raad van bestuur, raad van beheer, beheers- of bestuursraad. Het takenpakket thans toegekend aan een rvb wordt integraal overgenomen door de RME die daar bovenop een aantal extra functies krijgt.

Ik had een ijdele hoop dat ze ontbonden zou worden naar analogie van de huidige wetgeving .
Daar bestonden in de meeste gevallen ook reeds een soortgelijk orgaan doch diende expliciet over de oprichting, de samenstelling en de leden gekozen te worden.

Bij meer dan 20 woonkavels moet deze opgericht worden daar is dus geen discussie of stemming op van toepassing. Rest dus enkel het kiezen van de leden...

Okay... daar was geen twijfel over
Ik had het alleen misschien niet ontbinding mogen noemen

"wie is tegen/voor dat x, tot op heden voorzitter rvb, thans voorzitter rme wordt?" 50%+1 voldoende
"wie is tegen/voor dat y, tot op heden lid rvb, thans lid rme wordt?" 50%+1 voldoende
"wie is tegen/voor dat z, tot op heden lid rvb, thans lid rme wordt?" 50%+1 voldoende...

klaar is kees.

Spijtig voor jullie geval doch in praktisch alle AV zal dit het scenario zijn.

Zoals je dat hier stelt heb je een vorm van verkiezingen in onze situatie ... het zijn immers die kandidaten erop of eronder.
In een VME met meer kritische mensen zou het al dan niet naar voorbrengen van alternatieve kandidaten de stemming kunnen beïnvloeden...bij ons dus niet.
Ik vrees zelfs of die vraag ooit aan de orde zal komen...de RvB is vorige AV net gekozen en dat voor 3 jaar... men zal zich daar wel achter schuilhouden.

nog een klein vraagje...
moet die vraag sowieso gesteld worden of dient dat een ingediend agendapunt te zijn ?
En moeten dat aparte vragen zijn voor elk lid apart ?

[Vandebos]

art 577-6 §7

§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

U kan bij wijze van spreken Nonkel Jef, die al 5 decennia in de gesloten afdeling van de Broeders van liefde verblijft, aanduiden als lasthebber. (alhoewel het dan wel zijn voogd/bewindvoerder zal zijn die op de AV zal zetelen)

art 577-7 §1 1° c)

c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.

Art. 577-8/1. In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van edeeigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.

Voorzitter is ook een gewoon lid van de rme, ergo onderhevig aan deze regel.

Tot op heden is dit wel mogelijk alhoewel een aantal experts het hierover oneens zijn. Pedro vindt dat het niet kan, Timmermans zegt dan weer specifiek dat het wel mogelijk is. Tot maart dit jaar was ik zelf voorzitter van een rvb in een gebouw waar ik nooit iets in bezit had. (op massaal verzoek van de mede-eigenaars die wilden afrekenen met een frauderende syndicus en een meewerkende voorzitter. ik werd verkozen met 13.000/17500 iets duizendsten in 2004 en herverkozen in 2007. 6 maand na mijn eerste verkiezing en 4 kilo later was er ook een andere syndicus..)

[Tomopom]

Onder de nu nog bestaande wetgeving kan een niet-eigenaar lid van de Raad van Beheer zijn. Ikzelf ben lid van een Raad van Beheer en één van de mede- beheerders is geen eigenaar.

Okay,
dan ben ik mis met die conclusie en blijkbaar Pedro dan ook... het klonk toen ook al niet zo zeker.

Maar bij ons stond het ook nog eens in de basis-akte... het is in feite op die basis dat we die kandidatuur weerhouden hebben.
Hoe zit dat dan precies ?
Volgens mij staat er in de huidige wetgeving niks expliciet over in ... je zou het enkel kunnen onrechtstreeks kunnen afleiden dat dat niet de bedoeling kan zijn.

[Tomopom]

art 577-6 §7

§ 7. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering.

U kan bij wijze van spreken Nonkel Jef, die al 5 decennia in de gesloten afdeling van de Broeders van liefde verblijft, aanduiden als lasthebber. (alhoewel het dan wel zijn voogd/bewindvoerder zal zijn die op de AV zal zetelen)

art 577-7 §1 1° c)

c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen over de oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.

Art. 577-8/1. In elk gebouw of groep van gebouwen omvattende ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, wordt door de eerste algemene vergadering een raad van edeeigendom opgericht. Deze raad, die enkel bestaat uit mede-eigenaars, wordt ermee belast erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 577-8/2.

Voorzitter is ook een gewoon lid van de rme, ergo onderhevig aan deze regel.

Tot op heden is dit wel mogelijk alhoewel een aantal experts het hierover oneens zijn. Pedro vindt dat het niet kan, Timmermans zegt dan weer specifiek dat het wel mogelijk is. Tot maart dit jaar was ik zelf voorzitter van een rvb in een gebouw waar ik nooit iets in bezit had. (op massaal verzoek van de mede-eigenaars die wilden afrekenen met een frauderende syndicus en een meewerkende voorzitter. ik werd verkozen met 13.000/17500 iets duizendsten in 2004 en herverkozen in 2007. 6 maand na mijn eerste verkiezing en 4 kilo later was er ook een andere syndicus..)

pfff ... dus als we dat nu zouden laten onafgezien van de rest dan zitten we volgende keer met de nieuwe wetgeving weer in de rats met die bijzitter.

En verder lees ik hier toch duidelijk dat men een RME moet oprichten dat betekent toch dat we ergens voor de samenstelling en de leden ( dus verkiezingen met kandidaten ) moeten gaan kiezen ?

[Vandebos]

Als er reeds een rvb bestaat en de AV weigert om deze over te nemen als rme, dan zullen er nieuwe verkiezingen gehouden dienen te worden.

[Pedro]

Onder de nu nog bestaande wetgeving kan een niet-eigenaar lid van de Raad van Beheer zijn. Ikzelf ben lid van een Raad van Beheer en één van de mede- beheerders is geen eigenaar.

Okay,
dan ben ik mis met die conclusie en blijkbaar Pedro dan ook... het klonk toen ook al niet zo zeker.

Maar bij ons stond het ook nog eens in de basis-akte... het is in feite op die basis dat we die kandidatuur weerhouden hebben.
Hoe zit dat dan precies ?
Volgens mij staat er in de huidige wetgeving niks expliciet over in ... je zou het enkel kunnen onrechtstreeks kunnen afleiden dat dat niet de bedoeling kan zijn.

Ik blijf er bij dat het niet kan dat een niet mede-eigenaar lid is van de RVB, zeker niet in dezelfde hoedanigheid als de andere mede-eigenaars. Ik vind dit overigens niet logisch. Aan de ene kant wil men uitsluiten dat genieters van een persoonlijk of zakelijk recht (huurders, vruchtgebruikers,...) tijdens een vergadering in die hoedanigheid aanwezig zijn omdat vergaderingen en het beslissingsrecht aangaande de gemeenschappelijke delen exclusief aan mede-eigenaars dient te worden voorbehouden. Maar een totaal vreemde, niet eigenaar, niet huurder, zou dan wel mee gaan beslissen over gemene delen aangezien hij deel uitmaakt van de RVB.

De enige piste waarin ik me wel kan vinden is dat er als lid van een RVB een derde in hoedanigheid van "specialist" (bijvoorbeeld accountant, architect/deskundige, advocaat,...) wordt toegevoegd.

Mijn stelling vindt trouwens bijval in de nieuwe wet aangezien deze nu duidelijk voorschrijft dat een RVB ENKEL EN ALLEEN uit mede-eigenaars mag bestaan.

In die zin zet ik in de statuten die ik opmaak dan ook altijd dat - buiten in vermelde hoedanigheid - een derde niet mede-eigenaar niet in de RVB mag zetelen. De huidige wet voorziet immers inzake dat wanneer de statuten, in casu het reglement van mede-eigendom, in strengere bepalingen voorziet, deze bepaling de wet overruled.

in de nieuwe wet is deze clausule niet meer aanwezig en valt men dus automatisch terug op de wet.

[Vandebos]

Ongeacht de voor- en tegenstanders is het tijd dat de wetgeving duidelijk zegt wat wel of niet kan. Het klopt dat een "buitenstaander" in een rvb opnemen steeds een zeker risico inhoudt, deze persoon is immers niet financieel gebonden aan het gebouw doch in sommige gevallen is dit nu juist ook noodzakelijk; denk maar aan een gebouw waar zware kosten moeten gebeuren om het bewoonbaar te houden maar waar de eigenaars zich al jaren tegen renovatie verzetten, aan een gebouw waar reeds jaren door conflicten tussen twee groepen samenwerking gewoon onmogelijk is. (en geloof maar dat beide beschreven scenario's momenteel meer voorkomen dan men denkt) Daar is het juist van vitaal belang een buitenstaander in het beslissingsproces te kunnen plaatsen die tracht zo objectief mogelijk de nodige punten voor te stellen.

[Tomopom]

Onder de nu nog bestaande wetgeving kan een niet-eigenaar lid van de Raad van Beheer zijn. Ikzelf ben lid van een Raad van Beheer en één van de mede- beheerders is geen eigenaar.

Okay,
dan ben ik mis met die conclusie en blijkbaar Pedro dan ook... het klonk toen ook al niet zo zeker.

Maar bij ons stond het ook nog eens in de basis-akte... het is in feite op die basis dat we die kandidatuur weerhouden hebben.
Hoe zit dat dan precies ?
Volgens mij staat er in de huidige wetgeving niks expliciet over in ... je zou het enkel kunnen onrechtstreeks kunnen afleiden dat dat niet de bedoeling kan zijn.

Ik blijf er bij dat het niet kan dat een niet mede-eigenaar lid is van de RVB, zeker niet in dezelfde hoedanigheid als de andere mede-eigenaars. Ik vind dit overigens niet logisch. Aan de ene kant wil men uitsluiten dat genieters van een persoonlijk of zakelijk recht (huurders, vruchtgebruikers,...) tijdens een vergadering in die hoedanigheid aanwezig zijn omdat vergaderingen en het beslissingsrecht aangaande de gemeenschappelijke delen exclusief aan mede-eigenaars dient te worden voorbehouden. Maar een totaal vreemde, niet eigenaar, niet huurder, zou dan wel mee gaan beslissen over gemene delen aangezien hij deel uitmaakt van de RVB.

Ik treed je daarin in bij ... zo zie ik dat ook volgens de letter van de wet.
Al kan je niet van onder het feit dat het in de praktijk volgens diezelfde VME's perfect kan dat er naasten of vaste residenten mee op zo'n AV aanwezig zijn en zelfs hun zegje doen ( in principe is dat ook een onderdeel van een vergadering )

De enige piste waarin ik me wel kan vinden is dat er als lid van een RVB een derde in hoedanigheid van "specialist" (bijvoorbeeld accountant, architect/deskundige, advocaat,...) wordt toegevoegd.

Kan ik me ook in vinden omdat je dan normaliter kan uitgaan van de neutraliteit van die persoon anders stelt zich meteen het probleem dat een bepaalde clan binnenin een gemeenschap alzo een extra mannetje kan plaatsen waarvoor tevens de stem met betrekking op zijn/haar taak niet weerhouden kan worden.

Mijn stelling vindt trouwens bijval in de nieuwe wet aangezien deze nu duidelijk voorschrijft dat een RVB ENKEL EN ALLEEN uit mede-eigenaars mag bestaan.

Dat heb ik hier mogen lezen... een puntje dat ik zeker zal aankaarten bij de syndicus

In die zin zet ik in de statuten die ik opmaak dan ook altijd dat - buiten in vermelde hoedanigheid - een derde niet mede-eigenaar niet in de RVB mag zetelen. De huidige wet voorziet immers inzake dat wanneer de statuten, in casu het reglement van mede-eigendom, in strengere bepalingen voorziet, deze bepaling de wet overruled.

Jij bent zelf syndic ?

in de nieuwe wet is deze clausule niet meer aanwezig en valt men dus automatisch terug op de wet.

goed om weten

bedankt Pedro

[Tomopom]

nog een bedenking....

(vraag 3)
De nieuwe wet stelt dat de AV de RME bepaalde extra taken ( opdracht of delegatie) kan verlenen... maar is stukken duidelijker dan de huidige en stelt strikt dat het maar voor een duur van 1 jaar kan zijn.
Wat met taken van het huidige RvB op het moment dat die nieuwe wet van kracht gaat ?