Geschil bij beeindigen van het huurcontract

[Mysti]

Recent beeindigde ik het huurcontract van mijn appartement, waar ik twee jaar lang heb gewoond. Op de dag dat ik de sleutel zou teruggeven aan de eigenaar, kwam de makelaar samen met de zus van de eigenaar (aangezien de eigenaar op dat moment op vakantie was) langs om het appartement te bekijken. Overal werden uitvoerig foto\'s van gemaakt. Tegen mij werd gezegd dat het appartement er netjes uit zag. Het enige commentaar was dat er nog een paar vlekken te zien waren op de afzuigkap in de keuken (die ik inderdaad was vergeten schoon te maken) en dat er geen onderhoud was gebeurd aan de CV ketel in die twee jaar. Aangezien ik niet wist dat ik dit jaarlijks moest laten uitvoeren en dit ook niet in het huurcontract stond, was ik er mij er dus niet van bewust dat dit diende te gebeuren.

Het probleem is echter dat ik dus de sleutel inleverde met de medeling: alles ziet er prima uit!
Om vervolgens een tweetal weken later thuis een rekening te krijgen met daarop maar liefst een bedrag van 2500 euro. Omdat volgens de makelaar de volledige woning opnieuw diende te worden geschilderd. Op de plaatsen waar de gordijnen voor de ramen hingen, heb ik de gordijnenrails verwijderd en de gaatjes die hierdoor zichtbaar waren netjes dichtgestopt. Hierdoor was het volgens de makelaar nodig dat het appartement volledig dient te worden herschilderd aangezien er anders kleurverschil aanwezig zal zijn.

Mijn vraag is dus: staat de makelaar in zijn recht om dit bedrag later nog te eisen terwijl ze op het moment dat de sleutel werd ingeleverd hier niets van gezegd hebben?

Indien zij op dat moment hier iets over gezegd hadden, had ik eventueel zelf nog kunnen beslissen om te schilderen (aangezien ik officieel pas twee weken later mijn appartement uit moest). In het huurcontract stond bovendien niets vermeld over dat er diende te worden herschilderd bij het verlaten van het appartement.

[Vandebos]

De kosten aangetekend betwisten. Heeft u een verklaring ondertekend?

Ga eens eens langs bij de lokale huurdersbond. Voor amper €15 per jaar helpen ze u onmiddellijk in een geval als dit.

[JohnD]

Om vervolgens een tweetal weken later thuis een rekening te krijgen met daarop maar liefst een bedrag van 2500 euro. Omdat volgens de makelaar de volledige woning opnieuw diende te worden geschilderd. Op de plaatsen waar de gordijnen voor de ramen hingen, heb ik de gordijnenrails verwijderd en de gaatjes die hierdoor zichtbaar waren netjes dichtgestopt. Hierdoor was het volgens de makelaar nodig dat het appartement volledig dient te worden herschilderd aangezien er anders kleurverschil aanwezig zal zijn.

Dit is zeker geen alleenstaand geval. Er zijn al eens verhuurders die zo te werk gaan. Zoals VDB zegt dient u dit alles per AS te betwisten. De waarborg zal u ondertussen niet terugkrijgen. Het is zelfs mogelijk dat u nr. de vrederechter zal moeten stappen. Waarschijnlijk hebt u de woning in de staat teruggeleverd waarin u ze ontvangen hebt. Dat is niet voor elke verhuurder voldoende. Een verhuurder wil meestal geen kosten hebben als hij een woning van de ene persoon naar de andere doorverhuurd. Soms doet hij wat kosten, er zijn echter verhuurders die nooit kosten doen. Er komt dan een ogenblik dat de woning niet meer kan doorverhuurd worden zonder grote opknapbeurt. En dat ligt niet altijd a/d huurder zelf omdat hij niet moet instaan voor veroudering. Hij kan zich beperken tot het dichten van gaten zoals jij gedaan hebt. Plekken moet hij wegwerken, maar hij moet geen gehele muren herschilderen van een appartement tenzij het bvb verkleuringen door rook zijn. Vandaar die 2500 € die nu plots ten laste van de huurder komt. Uiteraard niet ten uwe laste, als ik afga op uw uitleg. Ik zou een aan den lijve ondervonden voorbeeld kunnen geven, maar dat word niet altijd geapprecieerd. My 2 cents.

[baldwyn]

'Mijn vraag is dus: staat de makelaar in zijn recht om dit bedrag later nog te eisen terwijl ze op het moment dat de sleutel werd ingeleverd hier niets van gezegd hebben?'

Ik heb dezelfde vraag als vandebos, heeft u een verklaring ondertekend, eventueel verwijzend naar de eerste staat van het appartement? Indien niet kan dat al moeilijker liggen denk ik.

Trouwens een praktische vraag op dat vlak, op de dag dat je de afspraak hebt om de sleutels terug te geven en de huisbazen de staat van de woning te tonen, heb je het recht om je te laten bijstaan door iemand (bv. architect zoals de persoon die de eerste staat van de woning opstelde) die dan nota neemt van of de huisbaas al dan niet zegt dat het in orde is?

Want anders is de huurder toch per definitie altijd in het nadeel als het contract via een makelaar ging? Dan staat de verhuurder altijd sterker. Als je je kan laten bijstaan door iemand die juridisch telt voor een eventuele zaak voor de vrederechter, dan zal de huisbaas al minder geneigd zijn om te zeggen dat alles in orde is. In dat geval kunnen ze bij problemen te stellen, gewoon vertrekken en had jij specifiek dan nog 2 weken om je gaten te dichten en eventuele andere zaken. Dan kan je ze nog per aangetekend schrijven verwittigen dat dit gebeurde, met een copie van het document van de bank voor de vrijgeving van je huurwaarborg. Als ze dat niet terugsturen, kan je makkelijk een verzoeningsproces opstellen bij de vrederechter vermoed ik.

Tussen haakjes, hoeveel juridische waarde heeft een telefoongesprek eigenlijk? Ik heb ook mijn verhuurder vragen gesteld bv. of ik gaten moet dichten die er zijn gekomen door de aanleg van een nieuwe verwarming die zij plaatsten. Zij zeiden van niet. Als ze daar later op terugkomen zie ik niet erg goed in wat voor bewijs een telefoongesprek is? Ze kunnen beweren dat je het over iets totaal anders had.

[Vandebos]

Aangezien u tot op het ogenblik van het overhandigen van de sleutels huurt heeft u het recht te bepalen wie aanwezig is bij het vaststellen van de waardedaling van het pand. Deze kosten zijn wel volledig ten laste van diegene die de derde uitnodigt.

Een telefoongesprek, tenzij opgenomen, heeft geen waarde; het is immers woord tegen woord.

Een plaatsbeschrijving is pas bindend op het ogenblik dat beide partijen deze erkennen als zijnde correct en volledig. bij betwisting is het wel van cruciaal belang dat de huurder of verhuurder zijn bezwaren aangetekend zo gedetailleerd mogelijk kenbaar maakt. Vaak is het bij gevallen zoals deze interessant voor de huurder om de stap naar het vredegerecht te zetten en en de vrederechter te verzoeken een onafhankelijk expert aan te stellen. Zeer vaak zijn de verhuurders ondanks de betwisting al begonnen het pand te repareren, hetgeen in hun nadeel is; het wordt immers bijna onmogelijk te bewijzen dat de schade er effectief was.

Het is daarom ook aangeraden voor de huurder om steeds een zo strak mogelijk schema te volgen in deze materie:

- de huurder ontvangt de kostenraming en is niet akkoord.

- de huurder betwist per aangetekend schrijven de kostenraming, verzoekt om ofwel een aangepaste kostenraming lettend op feit x,y en z of verzoekt de andere partij om een samenkomst om de betwisting te bespreken. In het schrijven vermeld de huurder dat bij gebrek aan respons en/of een voor beide partijen aanvaardbare overeenkomst na overleg dit schrijven geldt als enige en definitieve in gebreke stelling die de huurder toelaat verdere stappen te zetten zonder voorafgaandelijke waarschuwing. De huurder sluit het schrijven af met de tekst "dit schrijven wordt u enkel voor de goede orde zowel aangetekend als per gewone post verzonden."

- bij gebrek aan akkoord richt de huurder een verzoekschrift art. 1344bes/ev Ger. W. (zie voorbeeld in onderschrift) aan het lokale vredegerecht met het verzoek een onafhankelijk expert aan te stellen die een schade raming verricht. De huurder kan de vrederechter eveneens verzoeken dat mocht uit het rapport van de onafhankelijke expert blijken dat de verhuurder en diens vertegenwoordiger hebben getracht misbruik te maken door het eisen van exorbitante schadevergoedingen de tegenpartij te veroordelen tot de kosten van de expert. (wat je niet vraagt kan je niet krijgen)

- aan een dergelijk verzoek gaat een verzoeningspoging vooraf die plaatsvindt op dezelfde dag als de inleidende zitting. daar kan eventueel nog een akkoord uitkomen dat dan kracht van vonnis heeft. Het spreekt vanzelf dat de meest redelijke partij ongeacht de onafhankelijkheid van de vrederechter een betere indruk nalaat mocht deze ultieme verzoeningspoging niets opleveren...

Succes gegarandeerd? Natuurlijk niet, daarvoor ontbreken op een forum als dit veel te veel specifieke gegevens over het dossier in kwestie, zijn de karakters en hun reacties in het dossier onbekend terrein, is het ontbijt van de vrederechter niet gekend, noch het humeur van diens partner die specifieke ochtend voor hij naar het vredegerecht vertrok... Je kan altijd braafjes zonder morren de € 2500 betalen.

[scorpioen]

Was de makelaar hetzij in de huuovereenkomst, hetzij bij afzonderlijke overeenkomst, aangesteld als deskundige om de plaatsbeschrijving einde huur op te maken?

[baldwyn]

Aangezien u tot op het ogenblik van het overhandigen van de sleutels huurt heeft u het recht te bepalen wie aanwezig is bij het vaststellen van de waardedaling van het pand. Deze kosten zijn wel volledig ten laste van diegene die de derde uitnodigt.

Maar kan de huurder dit doen zolang er met de verhuurder de datum werd afgesproken voor het teruggeven van de sleutels zonder dit vooraf te melden?

Uiteindelijk zouden veel problemen inclusief hetgeen van deze poster hiermee vermeden worden. En als je het vooraf wel doorgeeft wordt het een spelletje dat zij er met 2 staan, of dagen ze niet op en betaal je voor niets.

[Vandebos]

Waarom zou je dit dienen te melden?

Het feit dat je je voor een bepaalde taak laat bijstaan door een professional op eigen kosten heeft geen invloed op hun plaatsbeschrijving.

in essentie kan je steunen op 26 27 grondwet.

Art. 26. De Belgen hebben het recht vreedzaam en ongewapend te vergaderen, mits zij zich gedragen naar de wetten, die het uitoefenen van dit recht kunnen regelen zonder het echter aan een voorafgaand verlof te onderwerpen.
Deze bepaling is niet van toepassing op bijeenkomsten in de open lucht, die ten volle aan de politiewetten onderworpen blijven.

Art. 27. De Belgen hebben het recht van vereniging; dit recht kan niet aan enige preventieve maatregel worden onderworpen.

[baldwyn]

Misschien dan een laatste praktische vraag die dan handig is in dat opzicht: Welke personen zijn er eigenlijk bij eventuele latere problemen zoals in dit geval, bevoegd om bij te staan wanneer de verhuurder langskomt voor het al dan niet overhandigen van de papieren voor de huurwaarborg? Architect?

Stel dat de persoon in dit geval bv. een architect had ingeschakeld met overeenstemming van diens loon (laat ons zeggen 2 uren, + vervoer enz.), en de huisbaas stelt zich akkoord met de goede staat van het pand mondeling, indien zij later een schuldvordering sturen, diende die architect dan iets op papier te zetten, of is het voldoende om deze persoon aanwezig te hebben en bv. een verklaring op eer te laten neerleggen dat deze aanwezig was met copie factuur enz.?

Want voor zover ik kan zien en hier lees ben je bij het teruggeven van je sleutels vrijwel altijd benadeeld als je alleen opdaagt. Je kan als huurder moeilijk 2 weken later langslopen, maar de verhuurder kan onmiddelijk de dag er op beginnen met facturen te sturen. Telt wettelijk overigens indien zij instemmen met het vrijgeven van de volledige of een deel van de waarborg in dat geval als bewijs dat zij accepteerden dat het pand in oorspronkelijke staat was minus de afgetrokken kosten? Ik heb de indruk dat veel eigenaars zullen de week erna plots opdagen met 'na grondig nazicht kwamen wij tot de constatatie dat meer defect was bij het teruggeven van de waarborg' enz.

[Vandebos]

Als de verhuurder geen opmerkingen heeft is het geen probleem om onmiddellijk een een overeenkomst die dit stalt af te sluiten, je kan het zelfs opnemen in de schriftelijke bevestiging van de overhandiging van de sleutels.

Vrijgave van de waarborg wordt effectief aanvaard als een teken dat er geen gebreken zijn.

experts zijn normaliter schatter verzekering, vastgoedmakelaar, landmeter, architect of expert schadevergoedingen. Deze lijst is echter niet limitatief. Indien er door het gerecht een expert wordt aangewezen is dit iemand zoals bv. Pedro op het forum die zich zowel op theoretisch als praktisch niveau voldoende ervaring kunnen aantonen door opleidingen en eerdere expertises.

De expert moet een uitgebreid verslag opstellen met daarbij de nodige bewijzen en ramingen van de waardederving. Dat is tenslotte hetgene waarvoor hij betaald wordt.