probleem uitgevoerde werken appartement

[JustMikey]

Beste lezers

Hopelijk kan hier iemand wat meer info verschaffen wat ons te doen staat in deze situatie. Ikzelf zie door de bomen het bos niet meer.

Deze vraag stel ik voor een tante van mij, die 80 jaar oud is en er verder helemaal alleen voor staat. Het gaat om problemen met een appartement die ze al meer dan 30 jaar huurt.

Het probleem stelt zich als volgt:

Ergens in oktober bleek dat de parlofoon niet meer naar behoren werkte, de knop om beneden de deur open te doen voor bezoek deed het niet meer.

Eind oktober zijn 2 techniekers gekomen om dit te herstellen. Ze zijn de andere 7 appartementen ook gaan vragen of er zich problemen stelden, die waren er niet dus enkel bij mijn tante was er een probleem. In een 20 minuten hadden ze dit hersteld. De knop deed het weer. Daarna hebben ze een lamp hersteld in de gemeenschappelijke hal. De fitting van de lamp hing deels uit het plafond omdat een andere huurder had geprobeerd dit te herstellen.

Begin deze week rond de 24e ontvangt mijn tante een brief in haar bus. Een omslag met daarop haar naam, in het geschrift van de verhuurder, met daarin de factuur voor de uitgevoerde werken.

Deze factuur bedraagt een 140€ en bestaat uit 2 werkuren aan 52€ per stuk, ook is er een nieuwe deurtelefoon gefactureerd en de lamp die in de gemeeschappelijke ruimte vervangen is, staat ook op de factuur. Ik ga er vanuit dat de werkuren in de gemeenschappelijke ruimte bijgerekend zijn bij de werken in het appartement van mijn tante. Niet helemaal koosjer dus.

Bij deze bel ik het bedrijf die de werken heeft uitgevoerd om dit aan de kaak te stellen. Ze stellen me gerust dat ze zeker zijn dat de deurtelefoon effectief vervangen is. Ik heb het toestel bekeken, het ziet er helemaal geen nieuw toestel uit, te zien aan het sleet op hoorn en andere plaatsen. Ook maak ik opmerking over het feit dat de lamp en bijhorende werkuren helemaal niet aan mijn tante gefactureerd mag zijn. Hiervan is ze zich bewust, maar ze meld mij dat ze het vertikt om voor de 3e maal een nieuwe factuur op te maken.

3e maal nieuwe factuur? De factuur was begin november naar de huisbaas gestuurd, die heeft ergens over geklaagd, het bedrijf heeft een nieuwe factuur gemaakt en naar de huisbaas gestuurd, die heeft deze dan uiteindelijk rond de 24e bij mijn tante gepost.

Ik dacht om via een aangetekend schrijven naar het bedrijf de factuur te betwisten om legaal in orde te zijn maar onder op de factuur staat dat klachten binnen de acht dagen ontvangen moeten zijn op hun maatschappelijke zetel...

Door het heen en weer van de factuur tussen huisbaas en aannemer zijn wij dus niet meer in staat om de factuur te betwisten.

De relatie tussen mijn tante en de verhuurder is dusdanig verslechterd door de jaren heen en nu probeert hij opnieuw mijn tante er op te leggen, hij weet dat ze er alleen voor staat en dat ze hierdoor zwakker staat in gevallen als deze.

Wat kunnen we doen?

Alvast bedankt!

[JPV]

"Ik dacht om via een aangetekend schrijven naar het bedrijf de factuur te betwisten om legaal in orde te zijn maar onder op de factuur staat dat klachten binnen de acht dagen ontvangen moeten zijn op hun maatschappelijke zetel..."

brief ontvangen de 24e, die kan u dus nog perfect betwisten (u kan mogelijk zelfs later, tenzij uw tante zich op voorhand akkoord zou verklaard hebben met die 8-dagentermijn).

[JorisB]

1. Ging de parlofoon kapot door ouderdom of door toedoen van jouw tante?
2. Wie heeft het bedrijf gevraagd om langs te komen? Uw tante of de verhuurder?

[JustMikey]

Wel, de factuur is op de 31e oktober opgemaakt, verzonden naar de verhuurder, die wou een nieuwe factuur laten opmaken (mogelijks met weizigingen), zodoende heeft hij een 2e factuur ontvangen die nog op de 31e oktober staat, deze heeft mijn tante rond de 24e ontvangen in een omslag van de verhuurder. De vervaldatum op de factuur is 30 november.

Volgens u zijn we nog in ons recht deze te betwisten ook al is er geen bewijs dat mijn tante deze zo laat heeft ontvangen? Op de omslag van de verhuurder zit geen postzegel, geen stempel, de verhuurder heeft deze persoonlijk in mijn tante's bus gestoken. Originele omslag met stempel hebben we dus niet. Die heeft de verhuurder zelf gehouden.

[JustMikey]

1. Ging de parlofoon kapot door ouderdom of door toedoen van jouw tante?
2. Wie heeft het bedrijf gevraagd om langs te komen? Uw tante of de verhuurder?

De parlofoon is niet vervangen, de oude hangt er nog, en deze werkt, ergens moet een slecht contact geweest zijn dus ouderdom / slijtage.

Mijn tante heeft het gebrek gemeld aan het immo kantoor die voor deze appartementen verantwoordelijk is, deze hebben de aannemer / electricien ingeschakeld.

[duma]

De factuur, op wiens naam staat die? Op naam van de verhuurder neem ik toch aan? Aangezien hij die ontvangen heeft? Uw tante heeft hen niet ingeschakeld, dat deed het immo. die factuur kan dus onmogelijk bij uw tante terecht komen.
U moet dan ook niet naar het bedrijf schrijven, maar naar uw verhuurder en bij hem deze betaling betwisten.

U haalt daarvoor de correcte argumenten aan:
- dat de lamp die vervangen werd in de gang en de bijhorende werkuren sowieso niet door uw tante betaald moeten worden
- dat de parlofoon niet vervangen is geweest en hij dit best zelf ook kan komen vaststellen zodat hij op zijn beurt de firma voor deze fout in gebrek kan stellen (uiteraard enkel als dat waar is!), en dat u tante deze uiteraard dan ook niet zal betalen
- dat het niet functioneren van de parlofoon te wijten is aan ouderdom en slijtage en dat deze ten laste vallen van de verhuurder en niet van de huurder en uw tante eventuele vervangnstukken of gerelateerde werkuren bijgevolg ook niet hoeft te bekostigen.

Met vriendelijke groeten.

[JustMikey]

Dank allemaal, we komen stilaan verder!

Duma, de factuur zelf is gericht aan mijn tante! De bijgeleverde werkbon die de werken beschrijft is gericht aan de verhuurder, verder in de bon staat een referentie die verwijst naar het adres van mijn tante.

Kan hier zo kwaad om worden hé...

De factuur zullen we toch zo snel mogelijk betwisten met een aangetekend schrijven, daar de factuur wel degelijk aan mijn tante is gericht.

Van daaruit gaan we verder met het contacteren van de verhuurder.

[KJ86]

Ik denk niet dat dit er een basis is om de verhuurder aansprakelijk te stellen.
De lamp moet betaald worden door de huurder die het kapot heeft gemaakt. Als die geen schuld erkent, zal het door de ganse blok moeten betaald worden. Verhuurder moet deze kost dus niet dragen.

Het grootste deel van de factuur zal het vervangen van de deurtelefoon uitmaken.
Door het feit dat de 7 andere telefoons prima functioneren, kan je slijtage uitsluiten (de toestellen hebben allemaal dezelfde levensduur) en zal de kost van herstellen sowieso voor de tante zijn.
Verhuurder kan immers niet aansprakelijk gesteld worden voor iets dat tante kapot maakt.
Hoe oud is het toestel en van welk merk, want knoppen kan je al jaren niet meer vervangen, worden tegenwoordig gesoldeerd op de printplaat. Op de vorige generatie deurtelefoons van bticino staat van onder een knop voor het volume in te stellen (uit, midden en hoog). Hetgeen dat ook veel voorkomt is dat de gebruiker bij het kuisen, de knop naar uit verschuift, waardoor het volume afstaat. De herstelling bestaat dan uit de knop in de juiste positie te zetten.

Het geen dat ook kan is dat de printplaat vervangen is en het omhulsel is blijven hangen, op zich is de deurtelefoon dan wel vervangen. Eerst goed uitzoeken wat er wel of niet is uitgevoerd, want een tante van 80 zal dat wel niet gevolgd hebben.

Als je 100 % zeker bent dat het defect te wijten is aan slijtage, protesteer je het ganse bedrag. Als tante misschien toch de telefoon heeft kapot gemaakt protesteer je enkel het gedeelte van de lamp.

[duma]

Dan is de firma in fout door:
- de factuur te richten aan een persoon die géén opdracht gegeven had. Opdrachtgever was het immo-kantoor.
- die factuur dan blijkbaar toch niet aan uw tante te adresseren, want zij krijgt die via de verhuurder in haar bus.

Ik zou dus inderdaad beginnen met de firma in gebreken te stellen door een factuur te sturen voor iets waarvoor uw tante geen opdrachtgever was.
En dan ook naar verhuurder en/of immo met daarin bovengemelde uitleg.

[JPV]

Deze factuur bedraagt een 140€ en bestaat uit 2 werkuren aan 52€ per stuk, ook is er een nieuwe deurtelefoon gefactureerd en de lamp die in de gemeeschappelijke ruimte vervangen is, staat ook op de factuur. Ik ga er vanuit dat de werkuren in de gemeenschappelijke ruimte bijgerekend zijn bij de werken in het appartement van mijn tante. Niet helemaal koosjer dus.

kan je even dit verduidelijken: euro voor 2 werkuren aan 52 euro/uur én een nieuwe deurtelefoon én een lamp vervangen, lijkt me wel héél goedkoop. Zeker dat er effectief een nieuwe deurtelefoon geinstalleerd werd? 36 euro voor nieuwe deurtelefoon én lamp lijkt me héél goedkoop.

[JustMikey]

Klopt Duma, bedankt, dit doen we.

KJ86, het betreffende toestel, het zogezegde nieuwe die nu zou aan de muur hangen, ziet er 2 jaar oud uit, letterlijk, plastic is al lichtelijk vergeeld door blootstelling aan zonlicht en er is slijtage op de hoorn waar je hand de hoorn raakt. Het toestel ziet er niet nieuw uit. Mijn tante heeft de werken nauwkeurig gevolgd omdat ze al eerdere ervaringen heeft gehad waarin haar foute dingen aangesmeerd werden, door techniekers en de verhuurder.

Het bedrijf zei dat het een nieuwe was, en de dame aan de telefoon zei na mijn aandringen letterlijk: "nieuw of niet, het toestel werkt nu toch?". Dit kan je nogal dubbelzinnig opvatten.

De kast beneden in de hal van de appartementen, waarin het belsysteem huist, is open aan de onderkant. Iedereen kan makkelijk aan de achterkant van de bel module en de bekabeling komen. Op een 20 minuten was het euvel verholpen.

De deurtoestellen zijn 1 a 2 jaar geleden over het gehele appartement bij iedereen vervangen. Het toestel die op dit ogenblik bij mijn tante hangt, ziet er ook zo uit.


In verband met de lamp, daar komt natuurlijk niemand voor uit. De ex partner van een huurder heeft er aan geklooid maar die geven geen gehoor. Zowiezo betaald iedereen maandelijks éénzelfde bedrag om die in een pot terecht komt om kosten aan de gemeenschappelijke ruimte te betalen. Die lamp was trouwens al méér dan een jaar defect. Mijn tante heeft dit meermaals aan de huisbaas gemeld die altijd minachtend reageerde, het gaat maar om een lamp. Waar hij niet aan denkt, is als de 2e lamp in de hal uitvalt, mijn tante die al niet te goed te been meer is dan in het pikdonker haar weg mag zoeken...

Een bedrijf en een verhuurder die samen spannen tegen een oud vrouwtje die haar rechten niet kent...


JPV, om te verduidelijken:

2 werkuren aan 52€ per stuk
ecoclassic 28w E27 lamp aan 1,54€ per stuk
T-72 digitale deurtelefoon wit 2 bellen (geen nieuwe bellen gevonden) aan 37,14€ per stuk

samengeteld 142,68€ BTW excl.

[JPV]

bedankt voor dat factuuroverzicht. wat ik wel nu niet versta, is dat je plotseling afkomt met werken aan het belsysteem in een gemeenschappelijke kast (dus niet aan de bel in haar appartement, zo lijkt het).

Indien de werken effectief gebeurden aan de kast, lijkt dit een kost die niets te maken heeft met haar appartement, maar met een defect in de gemeenschappelijke delen, toevallig enkel met een gevolg op haar appartement (en bovendien slijtage, het langzaam loskomen van bekabeling). Dan zijn dit in principe allemaal gemeenschappelijke kosten, lijkt me.

Kan je daarom eens in detail bepalen waar ze effectief gewerkt hebben (= op welke plaatsen)?

[JustMikey]

2 techniekers, één in het appartement van mijn tante onder haar "toezicht" en de ander beneden aan het gemeenschappelijk systeem. Zo kan er één persoon beneden bellen en boven de ander de hoorn opnemen. Wat in het appartement uitgevoerd werd is niet helemaal duidelijk, mijn tante is niet technisch onderlegd maar ze kan wel zien of ze het hele toestel vervangen of niet (zoals de factuur beweerd). Wat er beneden is gebeurd is zodoende ook niet duidelijk.

Ik denk dat de techniekers in totaal 1 uur in het gebouw waren (daarom de 2 werkuren, 1 uur werken met 2 techniekers). In dit uur hebben ze andere huurders gevraagd of die problemen hadden (5 minuten), dan het probleem van mijn tante verholpen(20 a 30 minuten), en dan de fitting van de lamp weer netjes in het plafond bevestigd en de lamp er in gedraaid (10 a 15 minuten).

Op de bijgeleverde werkbon hebben ze niet vermeld wanneer de werken gestart en geëindigd zijn, enkel de datum en "nazicht parlofoon installatie".

[sloeberken]

Op wie zijn naam staat de factuur, wie heeft die techniekers laten komen. Ik zie niets dat er op wijst dat er iets kan aangerekend worden aan u tante.

[JustMikey]

Ja dat is hem net de discussie. Factuur staat op naam van tante, werkbon op naam van huisbaas. Tante had gebeld naar immo kantoor om te melden dat parlofoon defect was, immo kantoor heeft gezorgd dat techniekers kwamen. Factuur is aangekomen bij huisbaas. Huisbaas bracht factuur in nieuwe ongefrankeerde omslag naar tante's bus. Begrijpen wie begrijpen kan.