Geachte forumleden,
ik heb op het internet en dit forum reeds veel informatie gevonden over hoe je een ongelijke eigen inbreng regelt bij de aankoop van een huis.
Waar ik echter geen informatie over vind is de volgende situatie:
Ik en mijn vriendin zijn feitelijk samenwonend.
Wij kopen samen een huis.
We gaan voor de aankoop een hypothecaire lening aan van 100% de aankoopprijs.
De registratierechten en aktekosten zullen +-70% door mij betaald worden aangezien mijn vriendin haar inbreng hiervoor niet meer kan opbrengen.
In de eerste jaren na de aankoop van de woning zullen er (door mijzelf en mijn vader) om enkele tienduizenden euros verbouwingswerken worden uitgevoerd.
Grote kosten die de waarde van de woning enkel nog zullen doen stijgen en dus een meerwaarde creëren op de aankoopprijs (nieuw dak, isolatie, etc.)
Nu zit ik met twee grote vragen waarvan nummer 2 de grote onbekende is:
1. Kan en maakt het enig verschil voor later als ik mijn % gedekte registratierechten/kosten laat vastleggen bij de aankoop?
2. Hoe kan ik er voor zorgen dat bij een eventuele breuk tussen ons later en een verkoop van het huis rekening gehouden wordt dat deze investeringen en de meerwaarde 100% het resultaat zijn van mijn investeringen en niet die van mijn partner?
Stel:
waarde huis = 100.000
kosten renovatie = 10.000, door mij betaald
waarde huis bij verkoop n.a.v. breuk = 115.000
Wat ik krijg: (100.000/2)+(15.000/2) = 2.500 verlies
Wat partner krijgt: (100.000/2)+(15.000/2) = 7.500 winst
Woensdag heb ik een onderhoud met de notaris wat zijn visie hierop is maar ik had graag toch al jullie ideeën hieromtrent gehoord.
Alvast bedankt.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Wij hebben tussen mij en m'n vriendin een document waarin we het verschil in inbreng onder elkaar beschrijven en waarin een akkoord staat dat bij uit elkaar gaan het huis zo vlug mogelijk verkocht wordt en, indien geen overeenkomst bereikt wordt over een vrijwillige verkoop, de verkoop op eenvoudig verzoek van de andere openbaar via 1 notaris zal gebeuren. Het verschil in inbreng wordt dan bij de verkoop automatisch terug rechtgezet.
Dus (grotendeels fictieve bedragen):
Wij hebben een huis gekocht van 250000 euro, 50/50 geschreven. Mijn vriendin heeft 60000 euro ingebracht, ik 40000 euro. Tijdens onze samenwoonst, kreeg ze nog een erfenis van 40000 euro en ik 10000 euro. Beide ingebracht in de "gemeenschap" (geinvesteerd in het huis). Als we uit elkaar gaan, heeft zij dus 100000 euro ingebracht, ik 50000 euro. Stel dat de woning aan 300000 euro verkocht wordt, krijgt zij bij de verkoop 100000 euro terug, ik 50000 euro terug en dan beide 75000 euro (300-100-50).
Nadeel van deze oplossing: totaal niet tegenstelbaar aan derden. Zou op een of andere reden de woning gedwongen verkocht worden wegens persoonlijke schulden van mij, dan kan de schuldeiser het volledige geld opeisen van de verkoop van de woning en moet m'n vriendin nog 50000 euro krijgen uit een lege pot. Kans is bij ons echter heel klein (lening is nu ongeveer 40% van de vermoedelijke waarde van de woning), beide goed verzekerd tegen ziekte/ongevallen/fouten.
Als het over relatief kleine verschillen qua bedragen gaat (10000 euro + enkele duizenden euro's registratierechten) zou ik het zo doen. Een andere verdelingssleutel bij een notaris heeft het probleem van gebrek aan flexibiliteit als je later nog investeringen doet.
Dus (grotendeels fictieve bedragen):
Wij hebben een huis gekocht van 250000 euro, 50/50 geschreven. Mijn vriendin heeft 60000 euro ingebracht, ik 40000 euro. Tijdens onze samenwoonst, kreeg ze nog een erfenis van 40000 euro en ik 10000 euro. Beide ingebracht in de "gemeenschap" (geinvesteerd in het huis). Als we uit elkaar gaan, heeft zij dus 100000 euro ingebracht, ik 50000 euro. Stel dat de woning aan 300000 euro verkocht wordt, krijgt zij bij de verkoop 100000 euro terug, ik 50000 euro terug en dan beide 75000 euro (300-100-50).
Nadeel van deze oplossing: totaal niet tegenstelbaar aan derden. Zou op een of andere reden de woning gedwongen verkocht worden wegens persoonlijke schulden van mij, dan kan de schuldeiser het volledige geld opeisen van de verkoop van de woning en moet m'n vriendin nog 50000 euro krijgen uit een lege pot. Kans is bij ons echter heel klein (lening is nu ongeveer 40% van de vermoedelijke waarde van de woning), beide goed verzekerd tegen ziekte/ongevallen/fouten.
Als het over relatief kleine verschillen qua bedragen gaat (10000 euro + enkele duizenden euro's registratierechten) zou ik het zo doen. Een andere verdelingssleutel bij een notaris heeft het probleem van gebrek aan flexibiliteit als je later nog investeringen doet.
Min of meer hetzelfde als JPV voorsteld: vertrek van een gelijke verdeling en laat de helft van het verschil bij de notaris beschrijven als een renteloze lening.
Uit jouw voorbeeld, je vertrekt van je totaal budget dat nodig is: prijs van het huis, verbouwingen, registratierechten, akte kosten, ...: 100,000 + 10,000 = 110,000. Voor het totale budget bij elkaar te brengen heb je dus 55,000 nodig van elk.
Je leent het volledige bedrag van het huis: 100,000. Ieder gebruikt hier dus 50,000 van om in te brengen.
Blijft dus nog voor elk 5,000 over om in te brengen. Jij bezit 10,000, hiervan breng je 5,000 zelf in en leen je 5,000 aan je vriendin zodat zij dat ook kan inbrengen. Vandaar dus een lening voor de helft van het verschil.
Het bedrag van zo een lening is achteraf ook vrij eenvoudig aan te passen indien er inkomsten uit erfenissen of ander bronnen (vb als de oude woning bezit was van één iemand, en nog niet verkocht is) zijn.
Een renteloze lening kan je dus eenvoudig bij de notaris laten beschrijven. Bij zo een lening reken je dus geen rente aan, maar het geleende kapitaal wordt normaal gezien wel geïndexeerd aan de hand van de gezondheidsindex.
Uit jouw voorbeeld, je vertrekt van je totaal budget dat nodig is: prijs van het huis, verbouwingen, registratierechten, akte kosten, ...: 100,000 + 10,000 = 110,000. Voor het totale budget bij elkaar te brengen heb je dus 55,000 nodig van elk.
Je leent het volledige bedrag van het huis: 100,000. Ieder gebruikt hier dus 50,000 van om in te brengen.
Blijft dus nog voor elk 5,000 over om in te brengen. Jij bezit 10,000, hiervan breng je 5,000 zelf in en leen je 5,000 aan je vriendin zodat zij dat ook kan inbrengen. Vandaar dus een lening voor de helft van het verschil.
Het bedrag van zo een lening is achteraf ook vrij eenvoudig aan te passen indien er inkomsten uit erfenissen of ander bronnen (vb als de oude woning bezit was van één iemand, en nog niet verkocht is) zijn.
Een renteloze lening kan je dus eenvoudig bij de notaris laten beschrijven. Bij zo een lening reken je dus geen rente aan, maar het geleende kapitaal wordt normaal gezien wel geïndexeerd aan de hand van de gezondheidsindex.
persoonlijk zou ik zoiets nooit bij een notaris laten beschrijven. Mss ziet Lanox een voordeel hiervan, maar ik kan niet direct iets bedenken. Het is sowieso niet tegenstelbaar aan derden.Die beschrijving lijkt mij inderdaad een erg praktische oplossing.
Maar wat zijn de notariskosten niet om na elke grote verbouwing deze overeenkomt laten aan te passen?
Eerlijk gezegd heb ik daar nooit echt over nagedacht, het werd toen zo voorgesteld door de notaris. Achteraf is het enige voordeel dat ik zo kan bedenken dat een onpartijdige derde partij ook op de hoogte is van de overeenkomst en dit kan bewijzen. Als de relatie echt compleet fout loopt kan ik me indenken dat documenten wel eens kunnen verdwijnen aangezien beide partijen hier in de meeste gevallen onbeperkt toegang tot hebben.
.“Art.577-2.§ 1. Bij ontstentenis van overeenkomsten en van bijzondere bepalingen, wordt de eigendom van een zaak die onverdeeld aan verscheidene personen toebehoort, geregeld als volgt. § 2. De onverdeelde aandelen worden vermoed gelijk te zijn....”(Burgerlijk Wetboek).
‘De registratierechten en aktekosten zullen +-70% door mij betaald worden’ Dit dient door u bewezen bvb door dit op te nemen in de aankoopakte.
De waarde van uw latere investeringen dient door u eveneens bewezen, best in een authentieke notariële akte , ondertekend door uw partner,teneinde dit ook tegenstelbaar te maken aan derden.
‘De registratierechten en aktekosten zullen +-70% door mij betaald worden’ Dit dient door u bewezen bvb door dit op te nemen in de aankoopakte.
De waarde van uw latere investeringen dient door u eveneens bewezen, best in een authentieke notariële akte , ondertekend door uw partner,teneinde dit ook tegenstelbaar te maken aan derden.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/