#32 , 03 nov 2016 22:06
De koper is eigenlijk in orde met zijn verplichtingen. Hij moet alleen de prijs betalen, dat is alles. Voor het overige hoeft hij zich alleen te gedragen volgens de 'goede trouw' (art. 1134 Burgerlijk Wetboek). Dit houdt drie plichten in: loyauteitsplicht, matigingsplicht en verplichting tot samenwerking. Hij moet zich inspannen om de overeenkomst tot een goed einde te brengen. Ik heb de indruk dat hij zich daarvan kwijt. Hij schakelt een advocaat in die bij de gemeente info opvraagt, hij doet een tegenvoorstel om de akte toch te laten doorgaan. Dat u dit voorstel niet aanvaardt, betekent niet dat hij zich onredelijk opstelt. Ik heb de indruk dat er de koper niets te verwijten valt.
Het enige dat misschien in zijn nadeel speelt, is het feit dat hij reeds bij de compromis wist dat er stedenbouwkundige problemen waren. Men zegt niet voor niets 'Caveat emptor' (buyer beware). De aspirant-koper heeft een onderzoeksplicht. In welke mate hij in de fout is gegaan door zich niet voldoende te informeren voor de ondertekening van de compromis is koffiedik kijken. Dit hangt af van de rechter en van wat er allemaal in de mails is geschreven. Misschien oordeelt de rechter dat er een gedeelde aansprakelijkheid is. Verzachtend voor u is dat de gemeente u verkeerde informatie heeft gegeven. Eventueel is de gemeente ook aansprakelijk. (Dit laatste is theoretisch want probeer het maar eens te bewijzen of uw gelijk te halen.)
Uw verplichting is het leveren van het afgesproken goed, nl. het huis. U doet nu een niet-conforme levering: u levert een niet-vergund huis af terwijl er bij de compromis afgesproken was dat het wel vergund ging zijn tegen de akte. Dit houdt een wanprestatie in. U komt uw afspraken niet na.
Wat zijn de gevolgen hiervan? Dit is weer onduidelijk. In principe kan de koper de ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding nastreven. Doch hij botst hier op het hoger vermelde beginsel van de matigingsplicht (goede trouw): als de wanprestatie niet zo ernstig is dan mag de koper hier niet voor kiezen. Hij mag als redelijke persoon niet de meest schadelijke weg voor u kiezen. De rechter oordeelt hier soeverein over. Misschien vindt hij dat de koper overdrijft en wijst hij de ontbinding af en staat slechts een kleine schadevergoeding toe. Maar het gaat hier over stedenbouw en dat is behoorlijk ernstig. Ik denk dat de koper een goede kans maakt om de verkoop te laten ontbinden.
Welke mogelijke oplossingen zijn er nu:
1. Minnelijke oplossing: koper koopt het huis tegen een prijsvermindering, met het bouwmisdrijf. Welk bedrag, dat moet u met hem zien overeen te komen. U mag zeker met hem contact opnemen. Er is geen enkele regel, ook niet door notarissen opgelegd, dat u niet zou mogen communiceren met andere partijen. U mag alleen niet communiceren met de notaris van een andere partij. (Die notaris handelde correct door u terug te verwijzen naar uw eigen notaris.) In uw voordeel speelt het feit dat de koper dringend een huis nodig heeft anders staat hij op straat. Dit zet grote druk bij hem. Prijs u gelukkig dat hij ook stress heeft en dat de koper geen firma is die uw huis als een opbrengsteigendom wil gebruiken.
2. U regelt de rechtzetting met de gemeente. Het huis wordt ondertussen verkocht en een som geld wordt geblokkeerd op een rekening (kan ook bij de notaris van de koper). Ik vraag me af of wat de gemeente voorstelt wel kan. Een verzaking aan de verkavelingsvergunning? Dat is alleen mogelijk als u alle kavels bezit of als alle eigenaars van de kavels akkoord gaan. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening zegt hierover:
Art. 4.6.8. §1. Een verkavelaar kan eenzijdig afstand doen van uit de verkavelingsvergunning verkregen rechten, behoudens indien reeds een aanvang werd genomen met de verwezenlijking van de verkavelingsvergunning, hetzij door het stellen van één of meer rechtshandelingen, vermeld in artikel 4.6.4, §1, hetzij door de uitvoering van de werken waaraan de aflevering van de verkavelingsvergunning verbonden werd.
Aan een geheel of gedeeltelijk verwezenlijkte verkavelingsvergunning kan wél worden verzaakt door de eigenaar die alle kavels heeft verworven, of in geval van akkoord van alle eigenaars.
Als u in een mini-verkaveling woont, dan is het nog haalbaar. Anders wordt het een onmogelijke opdracht. Het is niet mogelijk om te verzaken voor slechts één kavel. (Oorspronkelijk was dit wel voorzien in de wet, maar de Raad van State heeft dit laten veranderen.)
Als de verzaking lukt, vraagt u een regularisatievergunning aan. Het vreemde is dat u nergens in uw uitgebreid verhaal vermeldt of een regularisatievergunning mogelijk is. Dit kan u navragen bij de gemeente. "Is het regulariseerbaar?" Als het antwoord neen is, moet u de minnelijke oplossing kiezen.
Voor de goede uitvoering van deze opdracht kan bijv. 10.000 EUR geblokkeerd blijven bij de notaris. U moet binnen 10 maanden na de akte de regularisatievergunning bekomen anders komt de 10.000 EUR toe aan de koper, tot slot van alle rekening. Ik heb dat al meegemaakt in dossiers en dat is een goede werkwijze. Nooit problemen mee gehad.
Als u verandert van notaris zal uw notaris niet langer delen in het ereloon van de verkoopakte. Hij zal u dan een aparte afrekening sturen, waarschijnlijk op basis van het geleverde werk, aan een uurtarief. Veranderen van notaris zal u dus meer kosten.